2021房地产估价师考试真题及答案7篇 第1篇
零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A．核心区域
B．影响区域
C．主要区域
D．次要区域
E．边界区域
下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）
A．围墙工程费
B．电力设施工程费
C．居委会用房建设费
D．人防工程费
在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（ ）。
A．盈利能力
B．贷款偿还能力
C．抗风险能力
D．改善就业能力
E．资金平衡能力
答案：A,B,C,E
解析：
在房地产开发项目可行性研究报告中，可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。
(2017真题) 根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为（）。
A.综合平衡法
B.环境容量法
C.区域分配法
D.系统工程法
答案：B
解析：
本题考查的是城市性质与城市规模。环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。
下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（ ）。
A．物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B．它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变其收入的唯一因素是和租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
E．实际租金收入与潜在毛租金收人相等
正确答案：ABC
潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。
如果陈某购买的住房所在住宅楼的总层数为18层，则该住宅楼最适宜选用的结构类型是（ ）。
A、砖混结构
B、钢筋混凝土结构
C、钢结构
D、砖木结构
答案：B
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
2021房地产估价师考试真题及答案7篇 第2篇
下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ )．
A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为，征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的，征用是非强制性的
某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为( )万元。
A．36
B．40
C．38
D．44
正确答案：A
[答案] A
该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14(万元)
则该旧住宅的现值=重置价格-折旧=50-14=36(万元)
最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。
A、发行企业债券
B、向银行借入信用贷款
C、房地产开发贷款
D、在公开市场上发行股票
E、土地储备贷款
答案：A,B,C,E
解析：
考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。
遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。 （ ）
答案：错
解析：
考点:最高最佳利用原则。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
在混凝土拌合物中，一般会掺入外加剂，其掺入量一般不大于水泥质量的（ ）。
A、3%
B、7%
C、10%
D、5%
答案：D
解析：
本题考查的是混凝土。外加剂的掺入量一般不大于水泥质量的5%。
2021房地产估价师考试真题及答案7篇 第3篇
在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。
A．期望值相同、标准差小的方案为优
B．标准差相同、期望值小的为优
C．标准差相同，期望值大的为优
D．标准差系数大的为优
E．标准差系数小的为优
决策可以按不同的标准划分类型，按按未来事件的自然状态的确定程度划分包括（ ）。
A、战略性决策
B、管理性决策
C、确定型决策
D、风险型决策
E、不确定型决策
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是决策的概念。选项AB均属于按决策的层次划分。决策可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；按未来事件的自然状态的确定程度划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。
我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向（）如实申报成交价格。
A.县级人民政府
B.县级以上国土资源管理部门
C.县级以上人民政府规定的部门
D.县级税务征管部门
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。
A.公共
B.社会
D.集体
D.政府
答案：A
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材P21。
某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。
A.契约型
B.公司型
C.封闭型
D.开放型
答案：D
解析：
某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。
对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
2021房地产估价师考试真题及答案7篇 第4篇
开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。
A.土地成本
B.建造成本
C.运营成本
D.开发费用
E.房产购买成本
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发－持有出租－出售模式现金流量图包含土地成本；建造成本及其相关费用；租金收入；运营成本；转售税费。参见教材P148。
房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。
(2013真题) 广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（）
答案：错
解析：
本题考查的是货币供给层次。M0是狭义货币，=现金流通量；现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在。=M0+活期存款；广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”。=M1+定期存款和其他存款。
房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。（ ）
答案：对
解析：
市场定位又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。
某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供（ ）。
A.人才服务中心托管人事档案的证明
B.社会保险缴纳凭证影印件
C.所在单位同意其注册的书面意见
D.所取得的房地产估价科研成果
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证影印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证影印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见，外国人就业证书、台港澳人员就业证书影印件。参见教材P193。
2021房地产估价师考试真题及答案7篇 第5篇
关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。
A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同
C.投资价值趋向于市场价值
D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。
A、 368万元
B、 552万元
C、 561万元
D、 920万元
答案：B
解析：
Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(万元)
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。其中，“权利人”，是指( )。
A.房屋的所有权人
B.房屋的抵押权人
C.房屋的地役权人
D.与登记权利人发生其他法律纠纷的人——利害关系人
E.房屋的建设用地使用权人
答案：A,B,C,E
解析：
“权利人”，是指不动产的登记权利人，即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人，如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。
中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（ ）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。中国台湾地区《不动产估价师法》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照《商品房销售管理办法》规定，刘某与B房地产开发公司约定的有关内容的最低保修期限应从( )起计算。
A、 竣工之日
B、 竣工验收之日
C、 竣工验收合格之日
D、 交付之日
答案：D
解析：
[知识点] 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
甲公司应向土地管理部门缴纳( )。
A.土地补偿费
B.土地使用权出让金
C.土地闲置费
D.房屋拆迁安置费
2021房地产估价师考试真题及答案7篇 第6篇
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
担保物权包括（ ）。
A、地役权
B、典权
C、抵押权
D、留置权
E、质权
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是担保物权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。
A．最佳用途和最佳规模
B．最佳集约度
C．最佳规模和最佳集约度
D．最佳用途
估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（ ）。
A、基准地价修正法
B、修复成本法
C、长期趋势法
D、多元回归分析法
答案：D
解析：
考点:多元回归分析法。多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。
决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有（ ）等。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．消费者的偏好
D．利率的高低
E．经济的发
正确答案：ABC
除了选项A、B、C外，还包括相关物品的价格水平和消费者对未来的预期。
《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有（ ）名以上持有资格证书的专职会计人员。
A、1
B、2
C、3
D、4
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发企业的设立条件。《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。
2021房地产估价师考试真题及答案7篇 第7篇
2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过 ( )。
A．6个月
B．9个月
C．1年
D．2年
如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。( )
正确答案：×
[答案] ×
在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。
A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册监理工程师
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
股份制包括（ ）等企业组织形式。
A.无限公司
B.有限公司
C.两合公司
D.合伙公司
E.股份有限公司
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式。
居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
