2021房地产估价师历年真题解析6章

发布时间：2021-07-19

2021房地产估价师历年真题解析6章第1章

下列选项中，不属于宗地图主要内容的是（　）。

A.宗地代码
B.本宗地界址点
C.相邻宗地权利人名称
D.房屋结构、所在层次

答案：D

解析：

本题考查的是不动产权籍图。宗地图，应包括和本宗地相关的，土地、建筑物、构筑物等信息。选项D属于房产分户图的内容，精确到房屋。参见教材P171。

需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产2002~2006年的价格并计算其逐年上涨额见表2—9。

预测该宗房地产2007年的价格为（）元/m2。
A.841.0 B.846.0 C.848.5 D.851.0

答案：C

解析：

按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。

A.陈某的儿子
B.陈某的经纪人
C.陈某的继母
D.陈某的女儿
E.护理陈某多年的保姆

答案：B,E

解析：

本题考查的是契税的其他有关具体规定。法定继承人包括配偶、子女、父母（包括有扶养关系的继父母）、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）

一、委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m²，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m²的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m²的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

五、价值时点

价值时点为201 1年6月30日，为注册房地产估价师现场勘查之日。

六、价值类型（略）

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算，综合确定估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。

十一、注册房地产估价师（略）

十二、估价作业期

201 1年6月30日至201 1年7月5日

十三、实地查勘期（略）

十四、估价报告应用的有效期（略）

××置业公司部分房地产估价技术报告（节选）

一、估价对象状况描述与分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000 m²，其中建筑物为主厂房一栋，建于1 990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3. 8m，建筑面积7800m²。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m²、3800m²、430m²、120m²。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢

建筑面积18000m²的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。

估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析（略）

三、最高最佳利用分析（略）

四、估价方法适用性分析

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

（一）超市的估价

选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）。

注：表内面积均为建筑面积。

根据可比实例，收集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。 201 0年1 2月28日美元与人民币的汇价为1：8.3，201 1年6月30日为1：8. 27 。

1．比准价格A= 9300*(100/100)*[(1+0.5%)*100 ]/100=9347（人民币元/m²）

2．比准价格B= 6300*(100/100)*(1+0. 5%)²*100 ]/100*[100/(100 - 25)]=8484（人民币元/m²）

3．比准价格C= 1350*8.27*(100/100)*[(1+0. 5%)⁶*100 ]/100*(100/110)=10458（人民币元/m²）

4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：

(9347 +8484 +10458)/3-9430(元/m²)

总价= 9430*7800 =7355（万元）

（二）在建写字楼的估价

1．首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m² 。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。

年有效毛收入=13500 *300*1.2*8.27*(1- 20%)=3215（万元）

年运营费用= 3215*55% =1768（万元）

净收益=有效毛收入-运营费用= 3215 - 1768=1447（万元）

收益年期取50年

报酬率取光辉大厦的投资收益率10. 12%

根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：

V=A/Y[1-1/(1+Y)ⁿ]

式中，V为房地产价值；A为年净收益；y为报酬率；n为收益年期。

V= (1447/10.12%) * [1-1/(1+10.12%)⁵⁰]=14183（万元）

根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。

2．测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：

(1)续建工程费及管理费等

装修工程费1 800万元，设备及安装工程费1 1 90万元，室外工程费350万元，管理费等1 50万元，合计3490万元。

(2)投资利息

当地贷款的年利息率为5. 85%，续建期为1年，则投资利息=3490*[(1+5. 85%)^0.5 -1]=101（万元）

(3)销售税费

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183 *6%=851（万元）

3．在建写字楼的评估价值

总价值= 14183 - 3490 - 101 - 851=9741（万元）

六、估价结果确定

按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元／m²，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。

答案：

解析：

1．估价对象描述中缺少权益状况说明（如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）。

2．估价对象中区位状况描述不全，如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明

3．估价对象中实物状况描述不全，如建筑物建成年份、结构、层高等实物状况说明。

4．没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经政府有关部门批准。

5．估价方法中缺少估价方法定义。

6．估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。

7．技术报告中估价对象状况分析中缺权益状况的说明。

8．技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。

9．可比实例B规模与估价对象相比太悬殊，不宜作为可比实例。

10．可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。

1 1．可比实例B的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。

1 2．可比实例C选用汇率错误，应用2000年1 2月28日汇率计算。

13．确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。

14．在用收益法测算写字楼开发完成后价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。

15．光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制、是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明。（或者说估价对象的租金内涵没有明确说明）

16．没有说明空置率是预测的客观空置率。

1 7．年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。

1 8．全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由。

19．收益年限取值缺少依据或说明。

20．计算确定报酬率不能只参照一个实例。

21．在确定收益价格时，未说明在土地使用权出让合同中已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。

22．应该首选现金流量折现法进行计算。

23．续建工程费及管理费确定过于笼统没有说明是客观成本且没有说明是预测值。

24．续建期的确定未说明是客观数据。

25．假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用或不用考虑销售费用的说明。

26．假设开发法中缺少投资利润的计算。

27．假设开发法中缺少销售费用的计算。

28．假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。

补充答案：

1．在估价结果报告的估价方法中，商业部分房地产（超市）应选用收益法作为其中一种估价方法，没有选用应说明理由。

2．估价结果中缺估价对象市场价值和估价师知悉的法定优先受偿款的说明。

3．结果报告中缺风险提示。

4．结果报告中缺变现能力分析。

5．假设开发法估价中缺估价前提（应选用被迫转让前提）。

房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本
B.管理费用
C.配套设施销售成本
D.商品房销售成本
E.房地产出租经营成本

答案：A,C,D,E

解析：

本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com

2021房地产估价师历年真题解析6章第2章

利息备付率通常按（　）计算。

A、月
B、日
C、季
D、年

答案：D

解析：

考点:利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。

某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6．8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/㎡。

A．2139

B．2146

C．2651

D．2659

正确答案：D
正常成交价格=卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385元/㎡/（1-6．8%）=2559．01元/㎡，买方实际付出的价格=正常成交价格×（1+应由买方缴纳的税费比率）=2559．01元/㎡×（1+3．9%）=2658．81 3元/㎡

某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元/㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）于己/㎡。

A．3000

B．3277

C．3295

D．3599

正确答案：C
建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=145㎡+9㎡=154㎡，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=3500元/㎡×145㎡/154㎡=3295．45元/㎡ <br>

投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是投资组合理论。通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大，而不仅仅是获得高额的投资收益。

甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
法院第一次拍卖的保留价应为（）万元。
A. 7 500 B. 9 600
C. 12 000 D. 18 000

答案：C

解析：

2021房地产估价师历年真题解析6章第3章

我国自开办保险公司以来，一直采用（　）的形式，并且这种形式也是我国保险市场的主体。

A.股份有限公司
B.有限责任公司
C.国有独资
D.合作公司

答案：C

解析：

本题考查的是保险公司的概念和组织形式。我国自开办保险公司以来，一直采用国有独资的形式，并且这种形式也是我国保险市场的主体。

在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（　）。

A.需要临时停水.停电.中断道路交通
B.需临时占用规划批准范围以外场地
C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施
D.需要进行大量人工拆除作业的

答案：D

解析：

本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。

某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。

A．15

B．16

C．17

D．30

正确答案：B
[答案] B
估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。

关于现金回报率的说法，正确的有（）。

A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

答案：B,C,E

解析：

【考点】现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。

人防工程的地下室面积( )建筑面积。

A.属不应分摊的共有
B.属分摊的共有
C.不属共有
D.属物业公司所有

答案：A

解析：

共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。
(1)不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室(层)；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

2021房地产估价师历年真题解析6章第4章

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m2)。

项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。

该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

正确答案：
[答案]
(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：
第1年年初投入自有资金9000万元；
第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；
第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款
132750-7750=5000(万元)
第4年年初借款本息和共计：
10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)
销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，
第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)
利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；
还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。

物体间相互撞击、摩擦产生的噪声是（　）。

A.机械噪声
B.空气动力噪声
C.电磁性噪声
D.摩擦噪声

答案：A

解析：

本题考查的是环境噪声的类型和危害。机械噪声是物体间相互撞击、摩擦产生的噪声。

下列关于不动产登记的表述错误的是（　）。

A.建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力
B.不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记
C.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
D.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请预登记

答案：D

解析：

本题考查的是不动产登记的类型。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。参见教材P156。

收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。

A．最佳用途和最佳规模

B．最佳集约度

C．最佳规模和最佳集约度

D．最佳用途

正确答案：C
[答案] C
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（　）的收益估计值。

A、较高
B、较低
C、最高
D、居中

答案：B

解析：

本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。

2021房地产估价师历年真题解析6章第5章

某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m2

正确答案：C

因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧

正确答案：C

乡镇企业的用地只有下列（）情况时，才可以抵押。

A．乡镇企业属于集体企业

B．申请破产

C．和乡镇企业的建筑物同时抵押

D．经过乡镇政府主管部门批准后

正确答案：C

(三)
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
9.关于该估价项目估价技术思路的说法，正确的是()。

A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值
B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值
C.应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值
D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值

答案：D

解析：

抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。

下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是( )。

A.天然石材
B.壁纸
C.吸声材料
D.合成隔热板材

答案：A

解析：

大部分建筑材料的辐射量基本符合标准，但也有一些灰渣砖放射性超标。例如，有些石材、砖、水泥和混凝土等材料中含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，通过墙缝、窗缝等进入室内，造成室内氡的污染。

2021房地产估价师历年真题解析6章第6章

《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度是( )。

A.国有土地有偿有限期使用制度
B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度
C.房地产成交价格申报制度
D.房地产价格评估制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度

答案：C,D,E

解析：

《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即①房地产价格申报制度、②房地产价格评估制度、③房地产价格评估人员资格认证制度。

被征收人对房地产估价机构复核结果有异议的，应当申请行政复议或者行政诉讼。（）

答案：错

解析：

本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。P64～65。

房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（　）。

A、成本法
B、收益法
C、基准地价修正法
D、假设开发法

答案：D

解析：

本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。

某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为 40000m2，容积率为 2.5，需配建 20000m2公共租赁住房，建成后由政府以 6000 元／m2的价格回购。假设该项目的开发周期为 4 年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的 4%；开发建设成本和管理费用等为 4500 元／m2，在开发周期内各年的投资比例分别为 20%、30%、30%和 20%，且发生在各年年初；商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为 25%、40%和 35%，销售均价分别为 15000 元／m2、18000 元／m2和 20000 元／m2，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的 10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为 16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到 45000 万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）

答案：

解析：

（1）该企业可竞投的最高地价
　　设该企业可竞投的最高地价为x 万元，则：