21年房地产估价师模拟试题8章 第1章
承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
正确答案：A
[答案] A 承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是（ ）。
A．需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度
B．需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响
C．需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小．
D．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同
正确答案：C
需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。
房地产的最高最佳使用具体包括（ ）。
A．最佳区位
B．最佳规模
C．最佳用途
D．最佳集约度
E．最佳收益
正确答案：BCD
最高最佳使用具体包括二三个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。
房地产泡沫的成因主要有（ ）。
A、土地的稀缺性
B、投机需求膨胀
C、开发商之间的博弈
D、开发资金的易得性
E、金融机构过度放贷
答案：A,B,E
解析：
考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。
由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点的现金流量。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题8章 第2章
1992年，上海市实行的“五位一体”房改实施方案，不包括（ ）。
A．推行住房公积金
B．建立住房信贷体系
C．提租发补贴
D．配房买债券
正确答案：B
1992年5月1日，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施，上海市实行了"五位一体"的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。
资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。
答案：错
解析：
考点:按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。
估价资料的保存期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。
房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题8章 第3章
某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点2006年10月1日该房地产的评估价值为( )万元。
A、 4091
B、 4182
C、 4250
D、 5000
某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为 200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。
A、 3300
B、 3324
C、 3335
D、 3573
答案：C
解析：
依题意，可根据公式：期房价格＝现房价格-?
-风险补偿，代入数值即得。
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。
A．810
B．132025
C．2835
D．4860
现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.房地产使用管制
答案：D
解析：
本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，属于房地产使用管制。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
21年房地产估价师模拟试题8章 第4章
相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）的特性。
A.易受限制
B.独一无二
C.相互影响
D.不可移动
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的特性。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”。并且法律规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。参见教材P64。
征收集体土地的特点包括（ ）。
A.强制性
B.须妥善安置被征地单位和人员的生产和生活
C.土地所有权发生转移
D.无偿性
E.所有权不发生转移
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性；二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活；三是被征收后的土地所有权发生转移。
某房地产开发企业 2010 年销售收入为 8000 万元人民币，扣除项目金额为 5000 万元，应缴土地增值税为（ ）万元。
A．500
B．750
C．900
D．950
答案：D
解析：
土地增值额超过扣除项目金额 50％，未超过 100％的，应纳税额=土地增值额 ×40％－扣除项目×5％。该房地产开发企业 2010 年的土地增值额为：
8000－5000=3000（万元）。则土地增值额超过扣除项目金额 50％，未超过 100％的，应纳税额=土地增值额×40％－扣除项目×5％=3000×40％－5000×5％=950（万元）。
在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）。
A．等于报酬率
B．大于报酬率
C．小于报酬率
D．无法知道
估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（ ）。
A、基准地价修正法
B、修复成本法
C、长期趋势法
D、多元回归分析法
答案：D
解析：
考点:多元回归分析法。多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。
21年房地产估价师模拟试题8章 第5章
某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。
房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加，即投资增值。（ ）。
答案：错
解析：
本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6％和2％，契税税率为4％，直接成本利润率为25％。该综合楼的价值为（ ）万元。
A．2651.52
B．2667.75
C．2705.63
D．2771.49
答案：A
解析：
以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。本题中，综合楼价值V=1000+800+60+140+（5.6％+2％）V+（1000+800）×25％，解得综合楼价值V=2651.52（万元）。
货币包括现金和各种银行存款，M2表示为（ ）。
A.第一层次现金流通量
B.第二层次最活跃的货币
C.第二层次第二活跃的货币
D.第三层次储币待购的货币
答案：D
解析：
本题考查的是货币供给层次。第三层次M2为广义货币，目的在于“储币待购”，为第二活跃的货币。参见教材P244。
21年房地产估价师模拟试题8章 第6章
明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（ ）。
A、位置
B、交通条件
C、外部配套设施
D、周围环境
E、抵押担保
答案：A,B,C,D
解析：
考点:估价对象的确定。明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。
下列有关土地成本，描述错误的有（ ）。
A、征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍
B、每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍
C、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均产值的15倍
D、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的15倍
E、对于可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费
答案：B,D
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑；选项C错误，实际收益一般不能直接用于估价。参见教材P257。
最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。
A．法律上允许
B．程序上合理
C．技术上可能
D．经济上可行
E．价值最大化
正确答案：ACDE
[答案] ACDE
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见估价对象的使用必须满足以上四个标准。
下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（ ）。
A．地形、地势
B．土地开发程度
C．土地用途、容积率
D．朝向、楼层
E．外部配套设施
答案：A,B,C
解析：
房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素三类。其中，房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。
某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元／m2，预计一年后涨至10500元／m2，每年末租赁净收益为40000元／套。年折现率为12％，年贷款利率为7％，期房风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的市场价格为（ ）万元。
A．93.26
B．93.43
C．98.11
D．98.28
答案：B
解析：
期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。根据题意得：
（万元）
21年房地产估价师模拟试题8章 第7章
《物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有( )。
A.查验申请人提供的权属证明
B.审查申请人提供的评估报告
C.就登记有关事项询问当事人
D.必要时对被登记房屋进行实地查看
E.及时登记有关事项
答案：A,C,D,E
解析：
不动产登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，不动产登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记。
房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。
A．专家打分法
B．“三项预测值”法
C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
正确答案：B
“三项预测值”法属于敏感性分析，而不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。专家打分法、解析法、蒙特卡洛模拟法都是风险分析中的具体方法。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（ ）的罚款。
A.1万元以上3万元以下
B.3万元以上5万元以下
C.5万元以上10万元以下
D.5万元以上20万元以下
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
国家可以收回出让土地使用权的情况包括（ ）。
A.土地使用权期限届满
B.未按照合同约定支付土地使用权出让金
C.司法机关决定收回
D.房屋灭失
E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。国家收回土地使用权的原因包括：（1）土地使用权期间届满处理；（2）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；（4）司法机关决定收回土地使用权。
对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为（ ），也是进行投资分析最重要的基础数据。 ①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润
A．①②③
B．①②③④⑤
C．②③⑤
D．①②④
正确答案：B
B所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。
21年房地产估价师模拟试题8章 第8章
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
A．37
B．40
C．60
D．63
目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
正确答案：C
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。
(2015真题) 建筑物非承重墙包括自承重墙、框架墙和隔墙。（）
答案：对
解析：
本题考查的是墙体的类型。非承重墙包括自承重墙和框架墙，建筑中的隔墙也属于非承重墙。
市场定位是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。（ ）
答案：错
解析：
考点:市场调查的意义和内容。市场调查是房地产专业服务机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为企业客户提供房地产调查与市场分析服务，越来越成为房地产专业服务机构的重要业务内容。
某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为（ ）万元。
A．96
B．192
C．240
D．480
答案：D
解析：
建筑面积=2000×10000/5000=4000m2，土地总价=楼面地价×建筑面积=1200×4000=4800000（元）=480（万元）。
