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21年房地产估价师考试真题及答案9卷

发布时间：2021-07-19
21年房地产估价师考试真题及答案9卷

21年房地产估价师考试真题及答案9卷 第1卷

房地产估价活动主要由( )来完成。

A.房地产经纪人
B.房地产估价机构
C.房地产估价师
D.房地产估价师和房地产估价机构

答案：C
解析：
房地产估价业的主要业务是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。房地产估价业是知识密集型行业。

被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有出异议也不履行，法院因此可以裁定对（ ）的财产强制拍卖。

A．张某

B．张某或杨某

C．杨某

D．张某和杨某

正确答案：C

某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/㎡，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/㎡。

A．3275

B．3287

C．3402

D．4375

正确答案：C

下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（　）。

A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品
B.对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加
C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加
D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上
E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求

答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。根据材料，回答第 96～104 题。

第 96 题 根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

A．6个月

B．1年

C．2年

D．3年

正确答案：C

21年房地产估价师考试真题及答案9卷 第2卷

甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。
关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是（ ）。

A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值
C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值

答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收估价的相关规定。抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价值；征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值。

在正式办理竣工验收之前，工程承包商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由工程承包商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。（ ）

正确答案：×
在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。

房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

二氧化硫是无色、有刺激性臭味、有毒、有腐蚀性的气体，它对人体的危害，在浓度低时主要是刺激上呼吸道；在浓度高时刺激呼吸道深部，对骨髓、脾等造血器官也有刺激和损伤作用。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。

21年房地产估价师考试真题及答案9卷 第3卷

评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。

A.9515
B.9690
C.10500
D.10737

答案：A
解析：
本题考查的是交易情况修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。

可行性研究的内容包括（ ）等。

A．项目概况、资源供给

B．项目构成及布置

C．项目经济及社会效益分析

D．销售成本，经营成本估算

E．环境影响评价

正确答案：ACE
ACE B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分。

下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（ ）。

A．征收集体土地过程中对民房的拆迁

B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁

C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁

D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建

E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

正确答案：BE
《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》)的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时。

21年房地产估价师考试真题及答案9卷 第4卷

设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由（ ）收执。

A．抵押人

B．抵押权人

C．房屋权属登记机关

D．公证机关

正确答案：C

某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.
8万元/m2。2016年8月1日王某以1.
1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.
5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.
5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。
　　合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。

答案：
解析：
　　一、现金流入项目
　　（1）租金收入
　　A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）
　　以后每年上涨2%
　　（2）转售收入：设为A万元
　　二、现金流出项目：
　　（1）定金：5万元
　　（2）追加首付款11.5万元
　　（3）借款还本付息：
　　总房价=5×11=55（万元），贷款总额=55-5-11.5=38.5（万元）
　　i=6%，n=10



　（4）运营费用：3万元
　　（5）装修费用：6万元
资本金现金流量表



　三、现金流入和流出，分别求现值，要比计算出净现金流再求现值计算简单，所以分别求现值再求和。　
　　（1）租金收入的现值



　　（2）转售收入的现值



　　（3）先求出现金流出之和，再折现。



　四、求自有资金收益达到12%时的转售收入，就是求当NPV＝0时的转售收入
　　NPV=0.322A+54.6765-66.24=0
　　A=35.927

施工单位进行现场取样时，应在（）监督下进行。

A、监理单位
B、设计单位
C、施工单位
D、实验室人员

答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量管理。施工人员应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。

A．2778

B．2833

C．2278

D．23878

正确答案：B
根据公式：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间/现房出租净收益折现值－风险补偿，该期房目前的价格计算如下：V=3000－3000/（1+8%）－3000×3%=2833(元/m2)

城镇街道两侧的商业用地，AB面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是（　）。

A、（a）中地块B的价值大于地块A的
B、（b）中地块C的价值大于地块D的
C、（c）中地块E的价值大于地块F的
D、（d）中地块G的价值大于地块H的

答案：A
解析：
考点:路线价法概述。AB地块均临街，但A地块临街边长于B地块临街边。

21年房地产估价师考试真题及答案9卷 第5卷

国家重点开发项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。

答案：错
解析：
近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。“以租代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模。

下列选项中，不属于需求指标的是（　）。

A.国内生产总值
B.人口数量
C.就业人员数量
D.房地产价格

答案：D
解析：
本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。选项D属于市场交易指标。

关于收取租金的说法中，正确的是（　）。

A.租金收取办法要尽量考虑到业主的方便
B.制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失
C.租金收取办法中，惩罚比奖励更为有效
D.物业管理还提倡租户主动按时缴纳租金

答案：B
解析：
本题考查的是制定租金收取办法。选项A错误，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便；选项C错误，租金收取办法中，奖励比惩罚更为有效；选项D错误，物业管理还提倡主动的收租服务。

某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为 80%，则建筑面积价格为( )元/m2。

A．15675

B．16588

C．17432

D．18525

正确答案：D
[答案] D
2800×8.27×80%＝18525(元/m2)

下列各项中，不属于招标文件内容的是（　）。

A、投标人须知
B、评标办法
C、技术标准和要求
D、投标函及投标函附录

答案：D
解析：
考点:招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。

21年房地产估价师考试真题及答案9卷 第6卷

(2014真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）

答案：错
解析：
本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。

具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

近期建设规划的期限一般为（　）年。

A.5
B.10
C.20
D.30

答案：A
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。近期建设规划的期限为5年

甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。
张某购买该房屋应缴纳的税为（　　）。

A.房产税
B.城镇土地使用税
C.契税
D.营业税

答案：C
解析：
A 项，个人所有非营业用的房产免征房产税。B 项，城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。C 项，《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。D 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。

下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。

A.保险单
B.银行票据
C.商业票据
D.大额可转让存单

答案：C
解析：
本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。P233。

21年房地产估价师考试真题及答案9卷 第7卷

将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。（　）

答案：错
解析：
考点:收益法的理论依据。将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。

在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（　）等求取该土地的重新购置价格。

A.比较法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
E.长期趋势法

答案：A,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取土地的重新购建成本，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取。

国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按（　）成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

A.半个月至一个月
B.半个月至二个月
C.一个月至二个月
D.二个月至三个月

答案：A
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。参见教材P179。

调节纳税人负担轻重的主要税制要素是( )。

A.税率
B.税基
C.附加和加成
D.免征额

答案：A
解析：
纳税人负担的轻重，主要通过①税率的高低来调节，但还可以通过②附加、③加成和④减免措施来调节。

关于房地产权益融资的说法，正确的有（　）。

A、资金融入方需要还本付息
B、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D、存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资
E、权益融资主要来源于个人投资者

答案：B,C,D
解析：
考点:房地产权益融资。选项A错误，资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息；选项E错误，权益融资主要来源于机构投资者。

21年房地产估价师考试真题及答案9卷 第8卷

(2017真题) 登记账簿的直接依据是（）。

A.自制凭证
B.原始凭证
C.记账凭证
D.会计报表

答案：C
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。

为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。

A．估价细则

B．估价原则

C．估价准则

D．估价程序

正确答案：D
[答案] D
为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。

房地产估价师注册证书失效的情形有（　）。

A.注册期满3年而未延续注册的
B.持续离开估价岗位超过1年的
C.年龄超60周岁的
D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E.不具有完全民事行为能力的

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。参见教材P194。

依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有（）。

A.增值税
B.耕地占用税
C.土地增值税
D.城市维护建设税
E.教育费附加

答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是耕地占用税－纳税人。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。

测量工作的根本任务是确定地面的点位。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

21年房地产估价师考试真题及答案9卷 第9卷

工程量清单计价方式反映了（　）阶段。

A、国家定价
B、国家指导价
C、市场定价
D、市场指导价

答案：C
解析：
本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。工程量清单计价方式反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程发承包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。

下列行为中，应缴纳契税的有( )。

A.国有建设用地使用权出让
B.国有建设用地使用权赠与
C.国有建设用地使用权交换
D.房屋使用权转移
E.房屋所有权继承

答案：A,B,C
解析：
《契税暂行条例》规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：
1)国有土地使用权出让；
2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
3)房屋买卖；(房屋买卖≠房屋使用权转移)
4)房屋赠与；(赠与≠继承)
5)房屋交换。

不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（　）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。

A、住宅项目
B、写字楼项目
C、商业购物中心项目
D、工业或仓储项目

答案：B
解析：
考点:房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。

债券的偿还期限中，中期与长期的时间划分为（　）年。

A.1
B.3
C.5
D.10

答案：D
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。偿还期在1年以内的为短期；1年以上、10年以下的为中期；10年以上的为长期。

下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是( )。

A．由专业投资管理者负责经营管理

B．收入现金流的主要部分分配给了股东

C．分为权益型和抵押型两种形式

D．投资流动性好

正确答案：C
[答案] C 按资产投资的类型划分，REITs分为权益型，抵押型和混合型三种形式。

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