2021房地产估价师考试真题8卷 第1卷
某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（ ）元/m2。
A．15675
B．16588
C．17432
D．18525
正确答案：D
2800×8.27×80%＝18525(元/m2)
如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。参见教材P314。
研究消费者均衡的假设条件不包括（ ）。
A.消费者嗜好与偏好是既定的
B.消费者的收入是可变的
C.消费者拟购买的商品价格是既定的
D.假定消费者收入全部用来购买消费品
答案：B
解析：
本题考查的是消费者均衡。研究消费者均衡的假设条件是：（1）消费者嗜好与偏好是既定的；（2）消费者的收入是既定的，且假定消费者收入全部用来购买消费品；（3）消费者拟购买的商品价格是既定的。
无论是房地产估价师资格，还是房地产估价机构资质，按照《中华人民共和国行政许可法》之规定，都是行政许可项目。
用地单位持土地的租赁合同相关材料办理土地登记手续。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
《物业管理条例》确立的基本制度包括（ ）。
A．业主大会制度
B．业主公约制度
C．住宅小区治安管理制度
D．住宅小区综合验收制度
E．住房专项维修资金制度
正确答案：ABE
住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收理制度不是《物业管理条例》确立的基本制度。
下列各项中，属于无民事行为能力人的是（ ）。
A.18周岁以上的成年人
B.10周岁以上的未成年人
C.不满8周岁的未成年人
D.20周岁以上的成年人
答案：C
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。在中国，不满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。
2021房地产估价师考试真题8卷 第2卷
供给曲线是一条（ ）倾斜的曲线。
A、自左上方向右下方
B、自左下方向右上方
C、两边高中间低
D、中间高两边低
答案：B
解析：
本题考查的是供给及其变动。供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。
某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（ ）亿元。
A、600
B、48
C、144
D、4320
答案：B
解析：
本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）=120×5×8%=48（亿元）。参见教材P114。
在原始凭证的审核内容中，对凭证内容的审核包括（ ）。
A.审核凭证的名称
B.编制凭证的日期
C.填制凭证的单位名称
D.填制人姓名
E.单位的公章
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是看懂会计凭证。凭证内容审核包括：审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额。选项E属于凭证签章审核的内容。
根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
正确答案：D
形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。
甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
答案：
解析：
上述估价工作中的错误或不当之处包括：
(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；
(2)询问委托人评估期望值不对；
(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；
(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。
全民所有制企业同农业集体经济组织共同兴办的联营企业需使用集体土地的，必须办理征用手续。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，经批准使用的，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。
房地产的最高最佳使用具体包括（ ）。
A．最佳区位
B．最佳规模
C．最佳用途
D．最佳集约度
E．最佳收益
正确答案：BCD
最高最佳使用具体包括二三个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。
2021房地产估价师考试真题8卷 第3卷
在评估市场价值时，应遵循的原则包括（ ）。
A、独立客观公正原则
B、谨慎原则
C、合法原则
D、替代原则
E、最高最佳利用原则
答案：A,C,D,E
解析：
考点:房地产估价的主要原则。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（ ）万元。
A.22.07
B.21.58
C.19.34
D.23.21
答案：A
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（万元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07（万元），52.07-30=22.07（万元）。
目前我国已基本形成了以( )为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。
A.会计法
B.注册会计师法
C.会计管理条例
D.会计师管理条例
答案：A
解析：
目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。
乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
地下矿藏、埋藏物是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。中国台湾地区地下矿藏与土地是分开的，而在加拿大的安大略、魁北克等省,地下矿藏则自动地附属于土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）在一国金融机构体系中居主体地位。
A、政策性银行
B、非银行金融机构
C、中央银行
D、商业银行
答案：D
解析：
本题考查的是金融体系概述。商业银行在一国的金融机构体系中居于主体地位。
一般都采用预制好的构件安装成骨架的是（ ）。
A.装配式的工业厂房
B.砖混结构的建筑
C.框架结构
D.板柱结构
答案：A
解析：
本题考查的是柱、梁、板。装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架。
2021房地产估价师考试真题8卷 第4卷
房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
下列合同中，属于实践合同的有( )。
A.保管合同
B.借用合同
C.买卖合同
D.定金合同
E.保证合同
答案：A,B,D
解析：
实践合同——是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。
划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是划分路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参加教材P365。
中国台湾地区《不动产估价师》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（ ）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。
A、1
B、2
C、3
D、4
答案：B
解析：
考点:房地产估价的特点。中国台湾地区《不动产估价师》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。
敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。（ ）
答案：对
解析：
考点:敏感性分析的概念。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
（ ）是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。
A．供给
B．生产
C．投入
D．产出
(2014真题) 只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润（）。
答案：对
解析：
本题考查的是成本理论。正常利润是包含在经济成本中的。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。
2021房地产估价师考试真题8卷 第5卷
下列房地产中，难以采用比较法估价的有（ ）。
A、房地产开发用地
B、学校
C、在建工程
D、古建筑
E、特殊厂房
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是合法原则。选项A，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的；选项E，空置3年以上的商品房不可设置抵押。参见教材P158。
房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）。
A．耕地
B．生地
C．毛地
D．熟地
E．期房
正确答案：BCD
房地产按开发程度来划分，除了选项B、C、D外，还有在建工程和现房。
成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。
A.土地取得方式相同
B.土地规划用途相同
C.项目规模大小相当
D.项目建设期长短相近
E.项目经营期长短相近
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足以下要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。P182。选项DE是价值时点以后的事情，成本法只计算过去到现在发生的各项必要支出和应得利润。看似考的成本法，实际考的是比较法。比较法的原理在成本法中的应用。P182～183。
下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（ ）。
A.广泛的经济外部性
B.房地产市场供给的异质性
C.土地所有权的排他性
D.土地的有限性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。
税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。加成和附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。
在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（ ）。
A、指数平滑法
B、简单平均法
C、移动平均法
D、加权移动平均法
E、市场因子推演法
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法可进一步分为如下几类：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。参见教材P115~P116。
确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）。
A.实行科学合理的施工进度控制安排
B.控制混凝土质量
C.对工程中采用的配套设备进行检验
D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是质量控制。确立施工中控制质量的具体措施主要包括：（1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；（2）控制混凝土质量；（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。
2021房地产估价师考试真题8卷 第6卷
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。
A.该损害在经济上是可修复的
B.修复所能带来的价值增加额为500万元
C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
答案：C
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失100×1500×6=90（万元）；搬迁费1300×2×100=26（万元）；合计266万元；修复后的价值增值：[5000×（1－5%）－4500]×10000=250（万元），得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万元。选项C，不修复的时候的价值减损额为（5000－4500）×10000=500（万元）。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5（万元）。
在发生 ( )过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。
A.银行信用
B.商业信用
C.消费信用
D.民间信用
答案：B
解析：
在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据。
一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m2，后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为( )m。
A．13．33
B．6.66
C．11.33
D．8.66
正确答案：A
针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。
A、 主观合理价值和公开市场价值
B、 主观合理价值和非公开市场价值
C、 主观合理价值和客观合理价值
D、 公开市场价值和非公开市场价值
个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 （ )
此题为判断题(对，错)。
某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m2。
A．208600
B．380600
C．211400
D．239400
正确答案：A
[答案] A 根据公式Qt＝aSt-1+(1-a)Qt-1＝0.43×220000+(1-0.43)×20000＝ 208600(m2)
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
正确答案：D
变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。
2021房地产估价师考试真题8卷 第7卷
按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。（ ）
答案：对
解析：
按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。按照建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ） 元/m2。
A、-100
B、-50
C、50
D、100
答案：B
解析：
考点:计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：6650－6700＝-50（元/m2）。
(2017真题) 在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程项目的划分。分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的，如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。
市场法中权益状况调整的内容包括（ ）。
A．土地使用期限
B．容积率
C．土地开发程度
D．房屋空间布局
E．地役权设立
答案：A,B,E
解析：
进行权益状况调整，是将可比实例在自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。
建筑安装工程费由人工费、材料费何施工机械使用费构成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目的市场定位方式主要有（ ）。
A、产品差别化定位
B、避强定位
C、对抗性定位
D、服务差别化定位
E、重新定位
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。参见教材P122。
会计假设包括（ ）。
A.会计主体假设
B.会计客体假设
C.持续经营假设
D.会计分期假设
E.货币计量假设
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是会计假设。会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设和货币计量假设。
2021房地产估价师考试真题8卷 第8卷
(2012真题) 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。
A.初始注册
B.变更注册
C.延续注册
D.注销注册
E.撤销注册
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需要当事人申请，注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出，撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依职权或者根据利害关系人的请求直接作出。
下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（ ）
A.开征房产税
B.物价水平变化
C.调整房地产信贷规模
D.城市规划变更
答案：B
解析：
本题考查的是制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。物价属于影响房地产价格因素中的经济因素。
一个城市一般只设一个住房置业担保公司，服务于本行政区内的城镇个人。县级城市也可以设立担保公司。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决
房地产投资的缺点是( )。
A．投资回收周期较长
B．投资数额巨大
C．变现性差
D．以上均正确
正确答案：D
[答案] D 房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，还包括需要专门的知识和经验。
街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。( )
