21年房地产估价师考试试题题库6卷
21年房地产估价师考试试题题库6卷 第1卷
B、2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认
C、内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D、内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的执业资格
B、报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中
C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
E、多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和
B、承租的公有住宅
C、在房屋屋顶上树立广告牌
D、抵押权
21年房地产估价师考试试题题库6卷 第2卷
B、律师
C、造价工程师
D、房地产经纪人
E、开发商
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 ( )
此题为判断题(对，错)。
经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（ ）
经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察，设计直接发包：1)采用特定的专利或者专有技术的；2)建筑艺术造型有特殊要求的；3)国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
21年房地产估价师考试试题题库6卷 第3卷
制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。
A．物业租金必须能抵偿所有投资成本
B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正
（ ）招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A．私下
B．公正
C．公开
D．邀请
D邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（ ）。
B、收益法
C、基准地价修正法
D、假设开发法
21年房地产估价师考试试题题库6卷 第4卷
B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损
C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险
D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到
甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）。
A．房屋他项权利登记
B．房屋变更登记
C．房屋转移登记
D．房屋租赁登记备案
《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)(以下简称《租赁管理办法》)对此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，属于房屋租赁的形式。
B.专业承包资质
C.专业分包资质
D.综合承包资质
E.施工劳务资质
某街道旁的一商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知该商业门面装修改造为其街道旁带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？
(1)从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低。
(2)按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。
(3)合理的成交价格水平应为：4000-(500+2220÷148)=3485元/m2合理的交易成交价格范围应在3485元/m2左右。
21年房地产估价师考试试题题库6卷 第5卷
B.房屋征收部门
C.市、县级人民政府
D.房屋征收实施单位
按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（ ）
房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发投资的经济效果主要表现为（ ）。
A．开发利润
B．销售收入
C．投资收益
D．成本利润
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；
(2)询问委托人评估期望值不对；
(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；
(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。
21年房地产估价师考试试题题库6卷 第6卷
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
[答案] BC
建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。
某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、通货膨胀率
C、风险因素
D、存款利率
E、投资规模
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