首页 → 房地产估价师

2021房地产估价师考试试题及答案7篇

发布时间：2021-07-22
2021房地产估价师考试试题及答案7篇

2021房地产估价师考试试题及答案7篇 第1篇

房地产投资最重要的一个特征是（ ）。

A．能从周围社区环境的改善中获得利益

B．附加收益性

C．位置的固定性或不可移动性

D．不一致性

正确答案：C

从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产的特性。从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。

街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（　）。

A、吸纳周期
B、城市居民消费价格指数
C、住房价格合理性指数
D、房地产价格指数

答案：C
解析：
考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。

如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请公安机关先予执行。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师考试试题及答案7篇 第2篇

一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。 ( )

答案：错
解析：
城市总体规划的期限一般为20年，而近期建设规划期限一般为5年。

某投资市场的平均收益率为15％，银行贷款利率为5.5％，国债收益率为3％，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（　）。

A、5.7%
B、6.6%
C、7.9%
D、9.4％

答案：B
解析：
考点:资本资产定价模型。预期收益率R＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）=3％+0.3×（15％-3％）=6.6％。

无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。( )

正确答案：×
[答案] ×  产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合特定产品的特点，对拟提供的产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。

抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（　　）。

A．抵押人
B．承租人
C．担保人
D．抵押权人

答案：D
解析：
房地产抵押的一般规定中，抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。

A．378.49

B．678.22

C．779.14

D．804.73

正确答案：D

2021房地产估价师考试试题及答案7篇 第3篇

某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取（ ）年。

A.40.5
B.44.5
C.45.5
D.60.5

答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权的出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地最高出让年限50年，现在该工业用地出让年限比法定最高出让年限少5年，即出让年限为45年，收益年限=45-0.5-4=40.5年。

商品越是耐用，（　）。

A、越富有弹性
B、需求弹性越小
C、越缺乏弹性
D、完全无弹性

答案：B
解析：
本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。

如果某项目FNPV大于零，说明该项目的获利能力（　）。

A、达到了基准收益率的要求
B、超过了基准收益率的要求
C、未达到财务内部收益率的要求
D、达到了财务内部收益率的要求

答案：B
解析：
考点:财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率的要求。

在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。

A．建筑剖面图

B．建筑构造详图

C．建筑平面图

D．总平面图

正确答案：A
建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。

2021房地产估价师考试试题及答案7篇 第4篇

在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。 （　）

答案：错
解析：
本题考查的是合法原则。评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。

房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。( )

正确答案：×
[答案] ×
在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。

限额设计就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。 ( )

参考答案：正确

（　）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。

A.融资方式与资金结构
B.产品经营方式
C.开发内容和规模
D.合作方式

答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。

2021房地产估价师考试试题及答案7篇 第5篇

某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2；、2000元/m2、和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C．在任何情况下、乙的需求价格弹性最小

D．此时乙的需求价格弹性最大

正确答案：B
根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。

( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。

A.房屋使用面积
B.房屋建筑面积
C.房屋共有建筑面积
D.房屋产权面积

答案：B
解析：
房屋建筑面积——是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高≥2.20m 的永久性建筑。

下列合同中，属于实践合同的有( )。

A.保管合同
B.借用合同
C.买卖合同
D.定金合同
E.保证合同

答案：A,B,D
解析：
实践合同——是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。

按照（　），环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。

A.污染物发生的时间
B.污染源存在的时间
C.污染物排放的形式
D.污染物排放的时间

答案：D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染物排放的时间，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。

一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师考试试题及答案7篇 第6篇

诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

正确答案：C

预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )

正确答案：×
[答案] ×  业主对于物业经营情况的评价，并不仅仅停留在获取的多少净经营收入，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息；还要从净经营收入中扣除。当然，该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。

某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。
另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。
<1>、请编制本项目的自有资金现金流量表。
<2>、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2012年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。

答案：
解析：
（1）借款还本付息的计算
1）房价款：100×10000＝100（万元）
2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）
3）借款还本付息
P＝77，i＝4.5%，n＝15



（2）第一年的年租金收入
100×12×100＝12（万元）
（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元
自有资金现金流量表



<2>、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日
（1）现金流入折现
1）租金的折现值



2）设转售收入为F万元，转售收入的现值



（2）现金流出的折现
1）定金的折现：10×（1＋14%）＝11.4（万元）
2）追加首付款：13万元（无须折现）
3）还本付息款的折现：



4）经营成本（运营费用）的折现：



5）装修费用的折现：



6）现金流出的折现之和：
11.4＋13＋44.03＋31.30＋2.70＝102.43（万元）
（3）最低转售收入，即在2012年8月1日时的现值之和为零时得出的转售收入（NPV＝0）
67.12＋0.2697F－102.43＝0
0.2697F＝35.31
F＝130.92（万元）

2021房地产估价师考试试题及答案7篇 第7篇

因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（　　）。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估
C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
D.该自建房屋已建10 年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估

答案：A
解析：
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。

A．30年

B．20年

C．10年

D．40年

正确答案：B
[答案] B
受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。

下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ）。

A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须 重新办理房地产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办 理房屋柢押登记

正确答案：B

在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。

A．估价的依据有可能不同

B．估价的方法有可能不同

C．估价对象的范围有可能不同

D．不影响估价结果的公正性

E．不影响估价报告的用途

正确答案：ABCD

下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（　）。

A、交通便捷程度
B、朝向、楼层
C、周围环境和景观
D、建筑规模
E、外部配套设施

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项D，属于实物因素。

上一篇：21年房地产估价师考试真题9节

下一篇：2021房地产估价师考试真题及详解9辑

相关文章
热门文章
推荐文章