房地产估价师考试真题及答案8篇 第1篇
《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度是( )。
A.国有土地有偿有限期使用制度
B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度
C.房地产成交价格申报制度
D.房地产价格评估制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度
答案：C,D,E
解析：
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即①房地产价格申报制度、②房地产价格评估制度、③房地产价格评估人员资格认证制度。
答案：错
解析：
本题考查的是责任保险。责任保险是以民事损失责任为保险标的的保险。
市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（ ）类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A.三
B.四
C.五
D.六
答案：C
解析：
本题考查的是市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析
开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。( )
正确答案：×
[答案] × 成本利润率等于开发利润占总开发成本的比率。
下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。
A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便
正确答案：D
[答案] D
选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。
基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于( )万元。
A. 40.00
B. 5000
C. 6000
D. 7000
下列土地中，属于国有土地的有( )。
A.城市市区的土地
B.已被国家依法征收的土地
C.依法不属于集体所有的林地
D.宅基地
E.经济适用住房占用的土
答案：A,B,C,E
解析：
《土地管理法实施条例》规定，国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
房地产估价师考试真题及答案8篇 第2篇
通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A、 土地面积
B、 地质条件
C、 土地位置
D、 土地形状．
无差异曲线的特点不包括（ ）。
A、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线
B、图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
C、图中任意两条无差异曲线不能相交
D、无差异曲线凹向原点
答案：D
解析：
本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。
物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的有（ ）。
A.火险
B.全损险
C.财产毁损责任保险
D.员工医疗保险和失业保险
E.职工信用保险
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。
在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。
A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
正确答案：B
临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率＝三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。
关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（ ）。
A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用
B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用
C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用
D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。
城市用地的建设条件评价一般包括（ ）三个方面。
A.城市用地布局结构评价
B.城市市政设施和公共服务设施评价
C.社会.经济构成评价
D.城市土地质量评价
E.城市用地环境评价
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城市用地评价。城市用地的建设条件评价一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。
答案：错
解析：
本题考查的是征收与征用的异同。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。
房地产估价师考试真题及答案8篇 第3篇
实施加成征税，加二成等于加正税的（ ）。
A．10％
B．20％
C．30％
D．40％
下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
正确答案：D
收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
流动比率越低，说明营运资本（流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
生产理论主要是研究（ ）的理论。
A.生产要素投入量与产出量之间的关系
B.基数效用论和序数效用论的关系
C.消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量
D.一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题
答案：A
解析：
本题考查的是生产理论。生产理论主要是研究生产要素投入量与产出量之间的关系的理论。
城市规划报建审批管理包括（ ）。
A、建设项目选址管理
B、土地利用规划管理
C、建设用地规划管理
D、建设工程规划管理
E、对违章建设的查处
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于（ ）日。
A.1
B.2
C.3
D.7
答案：B
解析：
本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于五次公布物业服务资金的收支情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（ ）。
A.土地出让金
B.建安工程费
C.管理费用
D.其他工程费
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
房地产估价师考试真题及答案8篇 第4篇
编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（ ），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。
A、数额
B、用途
C、发生时间
D、付款特点
答案：D
解析：
考点:资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况
下列不属于房地产区位因素的是( )。
A、 交通
B、 用途
C、 环境
D、 楼层
答案：B
解析：
房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。
某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为（ ）元/m2。
A．3610.5
B．619.5
C．3711.5
D．3719.5
正确答案：A
Vi+1＝aPi+(1－a) Vi＝3600×0.65+(1－O.65)×3630＝3610.5(元/m2)
房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。
A．45
B．50
C．52
D．55
正确答案：C
[答案] C
建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。
下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（ ）。
A．银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延
B．甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延
C．因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延
D．地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延
运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（ ）。
A．容积率
B．土地用途
C．土地开发程度
D．评估单位
E．土地使用权性质
一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。
A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
正确答案：D
[答案] D 15+100×100%=15%
房地产估价师考试真题及答案8篇 第5篇
下列( )不是影响房地产价格的经济因素。
A、 经济发展
B、 金融政策
C、 利率
D、 汇率
受让人未缴清全部国有建设用地出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
答案：对
解析：
受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
人防工程的地下室面积（ ）建筑。
A.属不应分摊的共有
B.属应分摊的共有
C.不属共有
D.属物业公司所有的
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的地下室、避难室（层）。
某城市不同地区所有新开盘房地产价格如表2 所示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是（ ）元/m^2。
A．2870
B．3330
C．3430
D．3460
在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，则贷款人获得的贷款金额越多。 （ ）（有修改）
正确答案：√
抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。
商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（ ）
正确答案：√
商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。
A.261.67 B.436
C.527.8 D.654.12
已知某家庭2006年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2017年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款
答案：
解析：
（1）2017年1月1日，住房的市场价值V=100×（1+6%）10=179.08万元；
（2）第一次抵押贷款时，每月等额还本付息额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=100×50%×8%/12（1+8%/12）180/[（1+8%/12）180-1]=0.477826万元=4778.26元；
（3）2018年1月1日尚未偿还的第一次抵押贷款价值VM=A/i×[1-1/（1+i）n]=4778.26/(8%/12)×[1-1/（1+8%/12）60]=23.57万元；
（4）该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51万元；
（5）第二次抵押可获得的最大抵押贷款额为155.51×30%=46.65万元。
房地产估价师考试真题及答案8篇 第6篇
若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是()。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.快速变现价值
D.投资价值
正确答案：C
快速变现价值指的是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。
关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是（ ）。
A．单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息
B．复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算
C．用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益
D．在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算
(2016年真题) 张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
答案：A
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。
在（ ）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。
A.不存在任何期权
B.存在期权且不确定性很大
C.存在期权且不确定性很小
D.存在期权且确定性很大
E.存在期权且确定性很小
答案：A,C
解析：
本题考查的是应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。
(2016年真题) 关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。
A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大
B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率
C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率
D.当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1
E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
该办公楼整体年收益为（ ）万元。
A．159.12
B．175.03
C．187.24
D．195.12
卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。参见教材P87。
房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产区位因素。房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。
房地产估价师考试真题及答案8篇 第7篇
房地产投资具有收益、保值和增值的特性，但是不具备消费的特性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性。
房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税-减税、免税。应是房产大修停用半年以上。参见教材P235。
收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（ ）。
A、电梯折旧费
B、租赁保证金利息
C、房地产税
D、企业（个人）所得税
E、房屋保险费
答案：B,D
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。
会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
购买一套建筑面积为120㎡，单价为18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。
A、于成交日期一年后一次性支付所有款项
B、于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C、于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D、首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付
答案：D
解析：
考点:名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。
A．避强定位方式
B．产品差别化方式
C．对抗性定位方式
D．重新定位方式
商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。
房地产估价师考试真题及答案8篇 第8篇
（ ）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
A、负外部性
B、正外部性
C、强外部性
D、弱外部性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（ ）。
A.区位选择异常重要
B.适用于短期投资
C.变现性好
D.不易产生资本价值风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移
某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。
A.46.30
B.46.341
C.47.50
D.50.00
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格＝5000－2000/1%×[1－1/（1＋1%）6]/100－5000×5%＝4634.1（元/平方米）。该期房目前的市场价格为4634.1×100＝46.341（万元）。P108。
产权未确定的房产，应( )房产税。
A.免征
B.由居民委员会代缴
C.由公证机构代缴
D.由代管人或使用人缴纳
答案：D
解析：
产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
( )等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。
A、 一个高尔夫球洞
B、 一条保龄球球道
C、 封闭使用的大院深处的一幢房屋
D、 在建工程
E 经济适用住房
在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。
A、指数修匀法
B、平均增减量法
C、平均发展速度法
D、二次抛物线趋势法
答案：C
解析：
考点:平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。
无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。( )
正确答案：×
[答案] × 产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合特定产品的特点，对拟提供的产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。
城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
