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21年房地产估价师答疑精华7节

发布时间：2021-07-20
21年房地产估价师答疑精华7节

21年房地产估价师答疑精华7节 第1节

路线价估价法是一种评估大量土地的( )。

A、 迅速估价方法
B、 较慢估价法
C、 简易法
D、 延迟法

答案：A
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法适用的对象。路线价法是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。解决此题的关键在于理解路线价的内涵。

影响房地产价格的经济因素有( )。

A．税收政策

B．城市规划

C．经济发展

D．利率

E．物价

正确答案：CDE
[答案] CDE
影响房地产价格的经济因素，有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价(特别是建筑材料价格)，居民收入，汇率，等等。A、B两项属于行政因素。

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，要求进一步加大棚户区改造力度，棚户区改造的资金来源有（　）。

A.财政补助
B.银行贷款
C.群众自筹
D.市场开发
E.社会捐赠

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是住房保障制度。棚改安置住房的供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入和中等偏下收入住房困难家庭。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。

某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。

A．3019．53

B．2983．84

C．1524．15

D．1587．65

正确答案：A

某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。

A． 1250

B．1750

C．2050

D．2150

正确答案：B

21年房地产估价师答疑精华7节 第2节

在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是受理估价委托。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务

某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（　）。

A、12.39%
B、15.38%
C、16.25%
D、21.13%

答案：C
解析：
考点:现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/【1-1/（1+i）n】= 200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934万元，投资者权益增加=16.934-200×7.5%=1.934万元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（60－16.934+1.934）×25%=11.25万元，税后现金流=43.066-11.25=31.816万元。写字楼市场价值增值额=500×3%=15万元，投资回报率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。

REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，具有较高的流动性，仅次于现金。

企业确定广告预算的主要方法包括（ ）。

A．量力而行法

B．销售百分比法

C．目标任务法

D．竞争对等法

E．协商谈判法

正确答案：ABCD

21年房地产估价师答疑精华7节 第3节

(2017年真题) 在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。

A.产品组合方式
B.开发合作方式
C.销售代理方式
D.市场定位方式

答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。

下列属于建筑物实物因素的有（　）。

A、开间、进深、楼层
B、电梯、中央空调、集中供热
C、通风、采光、日照
D、风格、色调
E、层高、朝向

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。

因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费

答案：对
解析：
因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。

对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即（ ）。

A．土地征用管制

B．土地使用管制

C．房地产相邻关系的限制

D．土地权利设立以及行使的限制

E．土地出让管制

正确答案：BCD

房地产估价师的注册有效期为( )年。

A.2
B.3
C.4
D.5

答案：B
解析：
房地产估价师注册有效期为3 年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30 日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3 年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。

21年房地产估价师答疑精华7节 第4节

禁止发布房地产预售广告的是（ ）。

A．在划拨土地上开发建设的房地产

B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产

D．没有选聘物业管理企业的房地产

正确答案：C
预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。

申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

正确答案：D

高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7层住宅的第4层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。
影响高某住房价格的因素有很多，其中的交通不便利（ ）。
A.属于不利因素B.属于有利因素C.没有影响 D.有很小的影响

答案：A
解析：

由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。

A．租金调整条款

B．代收代缴费用条款

C．装修费用条款

D．折让优惠条款

正确答案：A

（　）是资产证券化的最核心原理。

A.基础资产的现金流分析
B.资产重组原理
C.破产隔离原理
D.信用增级原理

答案：A
解析：
本题考查的是资产证券化。基础资产的现金流分析是资产证券化的最核心原理。

21年房地产估价师答疑精华7节 第5节

关于贷款担保说法错误的是（ ）。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还

D．贷款有保证、抵押、质押三种形式

正确答案：B
贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。

某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元／m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（　　）。

A．14.32%
B．18.62%
C．19.03%
D．23.08%

答案：A
解析：
5000×5＋保本售价×4.75×5.5%＝保本售价×4.75，可得保本售价＝5569.48 元／m2，（6500 元／m2－5569.48 元／m2）／6500 元／m2＝14.32%。

房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 ( )

答案：对
解析：

根据《保险法》，保险业务范围的类别有（　）。

A.财产保险
B.责任保险
C.人身保险
D.信用保证保险
E.政策保险

答案：A,C
解析：
本题考查的是保险的业务范围。我国《保险法》将保险的业务范围规定为两大类：财产保险和人身保险。

某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元／m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5％。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（　　）年。

A．29
B．39
C．40
D．45

答案：B
解析：
建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，具体是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：

式中，C为建筑物的重新购建价格；S为建筑物的净残值，通常简称残值，是预计建筑物达到经济寿命不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用；N为建筑物的预期经济寿命；R为建筑物的净残值率，通常简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率。
根据题意得，V=C（1－dt）=C[1－（1－S）/Nt]，7.5=1000×100×[1－（1－2.5％）/N×10]，可得：N=39（年）。

21年房地产估价师答疑精华7节 第6节

在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（　）

答案：对
解析：
考点:动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。

某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为( )万元。

A．1450

B．2900

C．320

D．2500

正确答案：A
[答案] A
理论上应补地价的数额计算如下：
补地价(单价)=800×4.0=600×0.5
=2900(元/m2)
补地价(总价)=2900×5000=1450(万元)。

下列保险种类中，属于政策性保险的有（ ）。

A．社会养老保险

B．农业保险

C．巨灾保险

D．失业保险

E．出口信用保险

正确答案：BCE
政策性保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。

一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行（ ）登记。

A．转移登记

B．变更登记

C．先进行变更登记再进行转移登记

D．先进行转移登记再进行变更登记

正确答案：B

个人住房贷款的风险，主要表现为（　）。

A.政策风险
B.操作风险
C.信用风险
D.市场风险
E.管理风险和法律风险

答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。

21年房地产估价师答疑精华7节 第7节

房地产开发企业分为三个等级。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质等级。房地产开发企业分为四个等级。

股票是（ ）。

A．股份制企业一定量资本额的代表

B．计算股份制企业资本的最小单位

C．用以证明投资者的股东身份和权益的凭证

D．获得股息和红利的凭证

E．认定所有人有权取得收入的凭证

正确答案：CD
本题主要考查的是股票的概念：股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。

保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ）。

A．分散风险职能

B．资金职能

C．组织经济补偿职能

D．防灾防损职能

E．分配职能

正确答案：AC

普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%

答案：错
解析：
2009 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

(2014真题) 提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。（）

答案：对
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。通过银行乘数，银行可以发放的贷款额减少。

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