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21年房地产估价师历年真题6卷

发布时间：2021-08-10
21年房地产估价师历年真题6卷

21年房地产估价师历年真题6卷 第1卷

市场定位战略主要分为（　）。

A、产品差别化战略
B、服务差别化战略
C、主题差别化战略
D、人员差别化战略
E、形象差异化战略

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。参见教材P122。

需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段

答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。P51。

该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/m2。

A．1963.64

B．2000

C．2552.73

D．2600

正确答案：C
根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本＝会计成本(显见成本)+隐含成本
本例中，某房地产开发公司以1200万元取得了1公顷综合用地50年的土地使用权。总建筑面积=6×10000=60000m2，综合楼建筑面积=60000-5000=55000平米。综合楼地价=1200万元-300万元=900万元。综合楼每平米地价=900万元/55000=163.64元。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=（1800+163.64）×（1+30%）=2552.73元/平米。

某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/㎡。

A．1840

B．2840

C．2966

D．3000

正确答案：D
开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息、+销售费用+投资利息+销售费用+销售税费=（1000+1500）元/㎡×（1+16%）+100元/㎡=3000元/㎡

估价报告的写作要求有（ ）。

A．全面性、主观性、准确性

B．简便性、客观性、准确性

C．主观性、准确性、概括性

D．全面性、客观性、概括性

正确答案：D
估价报告的写作要求有全面性、客观性、准确性和概括性。

下列用来作为房地产证附图的有（ ）。

A．规划图

B．宗地图

C．房产分幅图

D．房产分户图

E．地形图

正确答案：BD
规划图、房产分幅图、地形图不能作为房地产证附图。

某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。
A.6个月 B.9个月
C. 1年 D.2年

答案：A
解析：

21年房地产估价师历年真题6卷 第2卷

若需求不变，供给变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当供给减少时，表现为供给曲线从原来位置向左上方移动，从而引起均衡数量增加、均衡价格下降。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是市场均衡。若需求不变，供给变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当供给增加时，表现为供给曲线从原来位置向右下方移动，从而引起均衡数量增加、均衡价格下降；反之，当供给减少时，表现为供给曲线从原来位置向左上方移动，从而引起均衡数量减少、均衡价格上升。

已知某房地产企业2016年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2016年9月的销售额为（　）万元（保留两位小数）。某企业2016年第二季度销售额资料


A.1016.67
B.1068.46
C.1106.45
D.1116.67

答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。移动平均法的计算。7月（800+950+1100）÷3＝950；8月（950＋1100＋950）÷3＝1000；9月（1100＋950＋1000）÷3＝1016.67。

下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( )。

A．资本金现金流量表

B．资金来源与运用表

C．损益表

D．投资计划与资金筹措表

正确答案：D
[答案] D  投资计划与资金筹措表属于财务报表中的辅助报表。

下列情形中，可以不办理出让手续的有（　）。

A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心
B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C.私有住宅转让后改为副食品加工车间
D.职工已购公有住房首次上市转让
E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变可保留划拨土地使用。

有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。

A．施工单位不负保修责任

B．施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿

C．维修费用应当由李某支付

D．物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用

正确答案：B

市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。

A．环境

B．地形地势

C．外部配套设施

D．内部基础设施完备程度

E．装饰装修

正确答案：BDE
市场法中实物状况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。 

某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（　　）。

A．0.5年和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年

答案：A
解析：
在成本法中，某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度。由于本题是拟拍卖的在建工程，所以起点是费用发生的时点，终点为目前时点，即0.5年。在假设开发法中，当房地产市场较好而适宜预售的，通常是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；销售收入在销售期内均匀实现，视为其集中发生在期中，即本题的折现期为1年。

21年房地产估价师历年真题6卷 第3卷

不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。

A.掌握的有关信息不同

B.作出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同

D.委托人不同

正确答案：A

城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。

A．建筑高度

B．建筑结构

C．容积率

D．土地使用权来源

E．土地用途

正确答案：ACE

相关性原则所说的相关，是指与政策相关。 ( )

答案：错
解析：
是与决策相关。



注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、 1050、1051。
比准价格计算如下。
(一)交易日期修正系数：
1．KA=99.7%
2．KB=99.0%
3．KC=99.2%
(二)求取比准价格如下：


答案：
解析：

某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（　）元/m2。

A.310.61
B.321.60
C.477.86
D.494.77

答案：C
解析：
本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000万＋1061.23万＝31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。

下列房地产估价活动中，能够较好的控制评估中的误差的做法有（ ）。

A.选择评估方法时，理论上适用的方法都必须选用
B.建立估价报告内部审核制度
C.遵循估价程序
D.选择适用的估价原则
E.过度利用估价假设和限制条件，控制评估风险

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价误差。选项A错误，有些方法理论上适用，但是可能受客观条件限制，无法实际运用。无法使用的要给予合理说明。选项E，不得过度使用估价假设前提和限制条件。P19。

砖混结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。砖混结构建筑是我国目前建造量较大的建筑。

21年房地产估价师历年真题6卷 第4卷

(2012真题) 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。

A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线

答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用( )。

A.条形基础
B.独立基础
C.箱形基础
D.桩基础

答案：D
解析：
当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用桩基础。

市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括（　）。

A、工业项目投资制度
B、工业项目生产规模
C、容积率
D、临时用地使用比例
E、非生产设施占地比例

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是建设用地管理的原则。市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。参见教材P24。

由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

（三）甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10％提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。回答10至15题

甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（ ）。

A．公共服务设施用地

B．住宅用地

C．市政公用设施用地

D．绿化用地

正确答案：A

划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳（　）等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

A.安置费用
B.补偿费用
C.无偿取得
D.转让
E.出租

答案：A,B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的含义。划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是（　）。

A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用
B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确
C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等
D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上

答案：B
解析：
本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P4。@##

21年房地产估价师历年真题6卷 第5卷

某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。 （ )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/ m2。建筑费为2500元/ m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5 %；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。

至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。

估价单位采用假设开发法进行估价：

预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。

假设该项目在2006年4月1日的价格为P，估算过程如下：

(1)开发完成后的价值为：

5000×25000-125000000元=12500万元

(2)建筑费：

2500×25000=62500000元=6250万元

(3)管理费：

6250×8%=500万元

(4)销售税费：

1 2500×(]O%+5%)/(1+2.01%)2=1801.84万元

(5)计算利润：

(P+6250+500+1801.84)×35%-O.35+2993.14万元

(6)项目价格：

P=12500-6250-500-1801.84-0.35P=2993.14

=P=707.42万元

正确答案：

(1)开发完成后的价值：
5000×25000/(1+2.01%)2＝120122543.06元＝12012.25万元
(2)建筑费：
2500×25000×[0.15/(1+2.01)0.5+O.25/(1+2.01)1.5]=24447803.22元=2444.78万元
(3)管理费：
2444.78×8%=195.58万元
(4)销售税费：
12012．25×(10%+5%)=1801.84万元
(5)利润：
利润=(P+2444.78+195.58)×35%=0.35P+924.13万元
(6)项目价格：
P=12012.25-2444.78-195.58-1801.84-O.35P-924.13
P=4922.9万元

 

有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。

A．须领取建设工程规划许可证

B．须领取国有土地使用权证书

C．须领取施工许可证

D．须领取广告许可证

正确答案：ABC

判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　）阶段的工作。

A、风险辨识
B、风险估计
C、风险评价
D、风险决策

答案：B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。

住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不得挪作他用。（　　）

答案：错
解析：
住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。

A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积

B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 建设工程教育网提供

C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果

D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、

E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

正确答案：ACDE

下列属于承担民事责任的方式有（ ）。

A．罚款

B．吊销证照

C．赔偿损失

D．赔礼道歉

E．停止侵害

正确答案：CDE

21年房地产估价师历年真题6卷 第6卷

古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：

古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是( )。

A、 1年
B、 3年
C、 15年
D、 合理使用寿命期

答案：D
解析：

（　）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

A、内部收益率
B、基准收益率
C、期望投资回报率
D、名义投资回报率

答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。

土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。

已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（　）。

A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%

答案：D
解析：
本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。

房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取

A施工单位

B建设单位

C监理单位

D设计单位

正确答案：B

（）对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。

A、国务院
B、国务院住房城乡建设主管部门
C、国务院人事主管部门
D、国务院国土资源主管部门

答案：B
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。国务院住房城乡建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。

注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为60学时。（）

答案：错
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。

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