房地产估价师真题下载7辑 第1辑
比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P183。
交易日期修正的具体方法为（ ）。
A．价格指数
B．价格变动率
C．百分率法
D．价格可变系数
E．差额法
正确答案：ABC
D、E两项属于房地产状况调整方法之一。
某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。
A、 0.21
B、 1.23
C、 2.01
D、 3.23
现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
A、财务盈利能力
B、清偿能力
C、资金平衡情况
D、营运能力
答案：A
解析：
考点:基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。
以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ）
答案：错
解析：
根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件有：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。②按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。
房地产估价师真题下载7辑 第2辑
会计核算的可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
甲公司从乙银行取得的贷款属于（ ）。
A.中期贷款
B.担保贷款
C.特定贷款
D.自营贷款
答案：A,B,D
解析：
贷款的种类包括：①贷款按发放时是否承担本息收回的责任及责任大小，分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。其中，委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。②按贷款使用期限的长短，分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。其中，中期贷款指贷款期限在 1 年（不含 1 年）以上 5 年以下（含5 年）的贷款。③按贷款发放时有无担保品，分为信用贷款、担保贷款、票据贴现。其中，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。因此，本例为委托贷款、中期贷款和担保贷款。
不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（ ）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。
A.住宅项目
B.写字楼项目
C.商业购物中心项目
D.工业或仓储项目
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。
REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，具有较高的流动性，仅次于现金。
房地产估价师真题下载7辑 第3辑
价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是预备费和建设期利息。价差预备费的计算基数包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费。
房地产投资的缺点是（ ）。
A．投资回收周期较长
B．投资数额巨大
C．变现性差
D．以上均正确
正确答案：D
D房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，还包括需要专门的知识和经验。
某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。
A.261.67 B.436
C.527.8 D.654.12
如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途，则可以商业用途估价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
答案：对
解析：
指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
房地产估价师真题下载7辑 第4辑
开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。
A．35.2
B．105.6
C．528
D．1056
住房置业担保公司为借款人提供的是（ ）保证。
A．抵押
B．质押
C．留置权
D．连带责任
答案：D
解析：
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。
A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
正确答案：D
房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁人的权益受到损害。
房屋的他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同提出受理登记申请。（ ）
此题为判断题(对，错)。
金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。
A.客户评价
B.贷款银行评价
C.项目评估
D.担保方式评价
E.贷款综合评价
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项B贷款人即是银行，自己不需要评价自己。参见教材P330。
房地产估价师真题下载7辑 第5辑
应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（ ）。
A.设定标准临街深度
B.将标准临街深度分为若干等份
C.制定容积率修正系数
D.求取单独深度价格修正率
E.制定使用年限修正系数
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是路线价法。制作临街深度价格修正率表的要领是：（1）设定标准临街深度；（2）将标准临街深度划分为若干等份；（3）确定临街深度价格递减率；（4）求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格形式表示。
在一国金融机构体系中居领导核心地位的是（ ）。
A．政策性银行
B．商业银行
C．中央银行
D．人民银行
正确答案：C
答案：C。中央银行，是指代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。
求取报酬率的方法有（ ）。
A．累加法
B．市场提取法
C．投资报酬率排序插入法
D．实际观察法
E．分解法
征收集体土地具有的明显特点有（ ）。
A.自主性
B.使用结束后土地返还给原权利人
C.集体土地变为国有土地
D.有一定的强制性
E.要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地具有的明显特点：具有一定的强制性；要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活；被征收后的土地所有权转移，即集体土地变为国有土地。
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
建设单位将综合楼抵押应办理（ ）。
A.预告登记
B.地役权登记
C.所有权初始登记
D.在建工程抵押登记
答案：D
解析：
以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
房地产估价师真题下载7辑 第6辑
目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家 统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估 价师注册证》的人员。参见教材P103。
在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（ ）年。
A.1.70
B.1.79
C.2.43
D.2.86
答案：C
解析：
【考点】房地产市场指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（300-120+500）/280=2.43。
直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。
下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（ ）。
A、大气环境
B、声觉环境
C、卫生环境
D、治安环境
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
房地产估价师真题下载7辑 第7辑
注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时。
下列不属于股票基本特征的是( )。
A、 稳定性
B、 决策参与性
C、 流通性
D、 非返还性
答案：D
解析：
股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。
建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是绝对缺乏。( )
正确答案：×
[答案] ×
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
