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21年房地产估价师模拟冲刺试题集7辑

发布时间：2021-08-02 来源：医学题库在线
21年房地产估价师模拟冲刺试题集7辑

21年房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第1辑

目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（　）。

A、30%
B、50%
C、70%
D、90%

答案：A
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。
主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%
项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%

最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。

A．法律上允许

B．程序上合理

C．技术上可能

D．经济上可行

E．价值最大化

正确答案：ACDE
[答案] ACDE
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见估价对象的使用必须满足以上四个标准。

某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（　）。

A、8.3%
B、8.5%
C、8.7%
D、8.9%

答案：C
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率＝5000/57447.17＝8.7%。参见教材P270。

某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

答案：
解析：
1、 （1）计算该投资项目的加权净现值之和。形成六种可能的方案
【方案一】
?租赁期3年
?一次性付30万元（概率0.4）
?年净收益为15万元（概率0.5）
联合概率＝0.4×0.5＝0.2

【方案二】
?租赁期3年
?一次性付30万元（概率0.4）
?年净收益为12万元（概率0.3）
联合概率＝0.4×0.3＝0.12

【方案三】
?租赁期3年
?一次性付30万元（概率0.4）
?年净收益为10万元（概率0.2）
联合概率＝0.4×0.2＝0.08

【方案四】
?租赁期5年
?一次性付45万元（概率0.6）
?年净收益为15万元（概率0.5）
联合概率＝0.6×0.5＝0.3

【方案五】
?租赁期5年
?一次性付45万元（概率0.6）
?年净收益为12万元（概率0.3）
联合概率＝0.6×0.3＝0.18

【方案六】
?租赁期5年
?一次性付45万元（概率0.6）
?年净收益为10万元（概率0.2）
联合概率＝0.6×0.2＝0.12

方法一：
列表计算

方法二：
公式计算：六种方案的加权净现值之和为=7.3×0.2-0.16×0.12-5.13×0.08+11.86×0.3+0.49×0.18-7.09×0.12=3.83（万元）

（2）计算净现值不小于零的累计概率
净现值不小于零的累计概率＝0.2＋0.3＋0.18＝0.68

公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ ）。

A 卖方和买方掌握必要的市场信息

B 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D 卖方和买方追求各自利益的最大化

E 卖方和买方急于完成交易

正确答案：ABD

21年房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第2辑

城市用地分类中，工业用地包括（　）。

A.工矿企业的生产车间用地
B.工矿企业的库房用地
C.专用的铁路
D.专用的码头
E.露天矿用地

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是城市用地分类。工业用地包括工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。

下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（　）模式。

A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售

答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（　　）。

A．有效性
B．经济性
C．参与性
D．广泛性

答案：A
解析：
对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：①方法科学；②调查具有创造性；③调查方法多样；④模型和数据相互依赖；⑤合理的信息价值和成本比率；⑥正常的怀疑态度；⑦市场调查过程遵守职业道德。

在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。

A．简单平均法

B．移动平均法

C．加权移动平均法

D．指数平滑法

正确答案：B
[答案] B  移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。显然，它是一种比简单平均法更有效的预测方法。

不适于修建的用地属于三类用地。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是城市用地评价。三类用地，即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第3辑

孙某的违法行为有（ ）

A．同时在金地公司和亨通公司注册执业

B．私自接受估价委托

C．在估价报告上署自己的名字

D．房屋价格评估不合法

正确答案：ABD

房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )不同。

A．变动成本的设置

B．销售收入的不同

C．固定成本的设置

D．平衡点的设置

正确答案：D
[答案] D  房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置不同。

下列关于质权特征的表述中，错误的是（　）。

A、质权是一种担保物权
B、质权的标的物只能是不动产权利
C、质权需转移质物的占有
D、质权是就质物优先受偿的权利

答案：B
解析：
本题考查的是担保物权。质权的特征为：（1）质权是一种担保物权；（2）质权的标的物只能是动产或财产权利；（3）质权须转移质物的占有；（4）质权是就质物优先受偿的权利。选项B错误，质权的标的物只能是动产或财产权利。

个人住房抵押贷款属于（　）。

　　A.权益融资
　　B.债务融资
　　C.开发投资
　　D.置业投资

答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。贷款属于债务，直接间接融资是另一种分类方式。参见教材P308。

房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过（ ）年。

A．10

B．15

C．20

D．30

正确答案：C

21年房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第4辑

关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。

A.存量属于房地产市场的需求指标
B.存量单位可以是建筑面积或套数
C.存量可按物业类型分别统计
D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量

答案：B,C,E
解析：
【考点】房地产市场指标。选项A错误，存量属于房地产市场供给指标；选项D错误，报告期存量=上期存量+ 报告期竣工量-报告期灭失量。

基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

正确答案：C
[答案] C
根据国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布的《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

下列有关土地成本，描述错误的有（　）。

A、征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍
B、每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍
C、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均产值的15倍
D、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的15倍
E、对于可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费

答案：B,D
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑；选项C错误，实际收益一般不能直接用于估价。参见教材P257。

处分共有的房地产，应当经占份额（　）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

A、1/2
B、1/3
C、2/3
D、2/5

答案：C
解析：
考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第5辑

拆迁估价时点一般为（ ）之日。

A．接受估价委托

B．实地现场勘察

C．开始实施拆迁

D．房屋拆迁许可证颁发

正确答案：D

电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为（ ）年。

A．1

B．2

C．3

D．5

正确答案：B
答案：B。在正常使用下，电气系统、给排水管道、设备安装的最低保修期为2年。

股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

优先股与公司债券的主要区别在于不退股。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是股票的基本分类。优先股与公司债券的主要区别在于不退股。

净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。


答案：C
解析：
提示：D选项为净收益每年不变，收益年限无有限年时的报酬资本化公式。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第6辑

保障性住房不包括（　）。

A.廉租住房
B.租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房

答案：B
解析：
本题考查的是住房保障制度。保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。

某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。

A.契约型
B.公司型
C.封闭型
D.开放型

答案：D
解析：
某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。

一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（　）。

A、估价师声明
B、估价假设和限制条件
C、估价特殊说明
D、估价技术报告
E、估价结果报告

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。“比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整”和“成本法中确定房地产的重新购建价格”不用长期趋势法。参见教材P392。

一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。

甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为 40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

21年房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第7辑

下列对经济成本的表述正确的一项是（ ）。

A．经济成本＝会计成本（显见成本）+隐含成本

B．经济成本＝销售收入—会计成本—隐含成本

C．经济成本＝总成本—会计成本

D．经济成本＝会计成本（显见成本）—隐含成本

正确答案：A
经济成本=会计成本（显见成本）+除合成本；经济利润=销售收入—会计成本—除合成本。

某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是( )。

A．80%

B．120%

C．171%

D．200%

正确答案：A

制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。

A．物业租金必须能抵偿所有投资成本

B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

正确答案：ACDE

某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。

A.市场价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.在用价值

答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。

临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.利润为零时
B.利润最大时
C.允许的最低经济效益指标
D.允许的最高经济效益指标

答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

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