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2021房地产估价师考试真题9卷

发布时间：2021-07-27
2021房地产估价师考试真题9卷

2021房地产估价师考试真题9卷 第1卷

下列关于房屋租赁的说法错误是（ ）。

A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法

B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定

C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准

D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》

正确答案：B
《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”

商品房预售应当取得建设工程规划许可证和施工许可证。（）

答案：对
解析：
本题考查的是商品房屋租赁的条件。违反规定改变房屋使用性质的商品房禁止出租。

下列房地产中，不得转让的有（ ）。

A.共有的房地产
B.未解决权属争议的房地产
C.设定了抵押权的房地产
D.已被依法查封的房地产
E.已列入城市征收范围内的房屋

答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。选项B不得转让，除非解决权属争议；选项D不得转让，被查封后，原所有权人的处分权收到限制。

按存量增量细分，通常将房地产市场划分为二级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)。( )

正确答案：×
[答案] ×  按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。

正常成交价格的形成条件包括( )。

A．公开市场，交易对象本身也具备市场性

B．理性的经济行为

C．适当的期间完成交易

D．买者和卖者众多，且具有完全信息

E．卖者对价格具有控制力量

正确答案：ABCD
[答案] ABCD
正常成交价格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。

（ ）是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。

A．土地一级开发

B．土地收购储备

C．城市规划

D．房屋管制

正确答案：B
B土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。

2021房地产估价师考试真题9卷 第2卷

运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。

A、 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B、 整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C、 观察、分析时间序列，得出一定的模式
D、 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E 对未来的价格进行分析和预测

答案：A,B,C,D
解析：
[知识点] 长期趋势法基本论述

某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（　）万套。

A、8.10
B、9.30
C、10.80
D、11.70

答案：B
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2017年商品住宅预测销售量=2016年商品住宅实际销售量×平滑指数+2016年商品住宅预测销售量×（1-平滑指数）=9×0.9+12×0.1=9.3。参见教材P116。

不动产是指（）等定着物。

A.土地
B.海域
C.房屋
D.林木
E.汽车

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（　）。

A、区位
B、用途
C、档次
D、周围环境
E、建筑规模

答案：B,C,E
解析：
考点:最佳开发经营方式的选择。对一个具体的估价对象而言，区位是既定的。无从选择；周围环境也是无法选择的。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。

当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

为了适应社会经济发展的需要，2007年10月颁布了《城乡规划法》，2009年1月1日起施行。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。2007年10月，为了适应社会经济发展的需要，颁布了《城乡规划法》，2008年1月1日起施行，原来制定的《城市规划法》同时废止。

2021房地产估价师考试真题9卷 第3卷

为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。

A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.一致性原则
D.一贯性原则

答案：D
解析：
本题考查的是一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。为财务报告服务的估价，一般也应遵循一贯性原则。P172。

某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2011年4月动工，2011年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。
2012年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。
2012年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2012年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2013年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。

如果是国家征收后转让给开发公司，那么此地块的征收须经（）审批。

A、国务院
B、省级人民政府
C、市级人民政府
D、县级人民政府

答案：B
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。本题中360亩等于24公顷，没有超过25公顷。

财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（　）左右。

A.5%
B.8%
C.10%
D.15%

答案：C
解析：
本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。

房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。

A．当地市场现时成交价

B．基准地价

C．标定地价

D．实际建造成本

E．各类房屋重置价

正确答案：BCE
《城市房地产管理法》规定“家实行房地产价格评估制度。房地产评估时，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价，标定地价、各类房屋价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”

有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。

A．950

B．1000

C．1200

D．1250

正确答案：A
[答案] A
(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)

“拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。”这是拍卖基本原则中（ ）原则的内容。

A．公开

B．公平

C．公正

D．诚实信用

正确答案：D

2021房地产估价师考试真题9卷 第4卷

根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以m为单位，其余均以cm为单位。（ ）

正确答案：×
根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。

关于地租测算的说法，错误的是（　　）。

A．以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息
B．测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的
C．从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等
D．未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

答案：D
解析：
各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。

建筑物防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。

答案：对
解析：
防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。

房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。参见教材P20。

1号图纸幅面是（　）。

A.841mm×1189mm
B.594mm×841mm
C.420mm×594mm
D.297mm×420mm

答案：B
解析：
本题考查的是建筑识图基础。1号图纸幅面是594mm×841mm。

若年利率是8‰，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 （ ）元。

A．320

B．1200

C．1.210

D．210

正确答案：A
A In=P·n·i=2000×2×8%=320(元)

2021房地产估价师考试真题9卷 第5卷

为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。

A．资本金

B．预租售收入

C．借贷资金

D．其他收入

正确答案：A
[答案] A  房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。

某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为（ ）元/m2。

A．72

B．108

C．180

D．270

正确答案：B
180000÷666.67÷2.5＝108(元/m2)

住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用。（ ）

正确答案：×
住房公积金定向用于职T住房．通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益除了用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用外，还作为城市廉租住房建设的补充资金。

房地产经纪人享有的权利包括（　）。

A、依法发起设立房地产经纪机构
B、为委托人保守商业秘密
C、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件
D、要求委托人提供与交易有关的资料
E、执行房地产经纪业务并获得合理佣金

答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产经纪人员技术能力与职责要求。房地产经纪人享有的权利：依法发起设立房地产经纪机构；加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位职责；指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；要求委托人提供与交易有关的资料；有权拒绝执行委托人发出的违法指令；执行房地产经纪业务并获得合理佣金。房地产经纪人协理享有的权利：加入房地产经纪机构；协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。

A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记

C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续

D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

正确答案：A

采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个丁程费用，是（ ）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标法

正确答案：D
D概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费一每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

2021房地产估价师考试真题9卷 第6卷

某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（　）万元。

A、150
B、450
C、600
D、900

答案：C
解析：
考点:房地产损害赔偿的需要。（9000－7800）×5000＝600（万元）。

（ ）是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。

A．收益期限

B．收益时点

C．估价终点

D．估价范围

正确答案：A
本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命

股票是一种只适用于（　）的证券。

A、无限公司
B、有限公司
C、两合公司
D、股份有限公司

答案：D
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com

某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。

A．小于20%

B．满足目标收益率要求

C．大于20%

D．不满足目标收益率要求

正确答案：C

缴存住房公积金的对象包括（ ）。

A．国家机关、国有企业

B．城镇集体企业，城镇私营企业

C．外商投资企业

D．事业单位、民办非企业单位和社会团体

E．农村居民

正确答案：ABCD

(2015真题) 关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有（）。

A.记名并可自由转让
B.面额固定
C.期限一般在一年以上
D.不能提前提取现金
E.利率比同期限的定期存款利率高

答案：B,D,E
解析：
本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有：①期限短，一般都在一年以内；②面额固定，起点高；③利率比同期限的定期存款高；④不记名，可自由转让；⑤不能提前提取现金。

2021房地产估价师考试真题9卷 第7卷

教育费附加是随（ ）复征的税。

A.营业税
B.房产税
C.增值税
D.所得税
E.消费税

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。

价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（　　）

答案：错
解析：
价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。如投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。

电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是( )。

A.超短波<短波<微波<中波<长波
B.微波<超短波<短波<中波<长波
C.微波>超短波>短波>中波>长波
D.超短波>短波>微波>中波>长波

答案：C
解析：
电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。

征收集体土地时，应合理使用征地补偿相关费用，其中用于菜田开发建设和土地调整与治理的费用包括（　）。

A.菜田基金
B.耕地占用税
C.土地荒芜费
D.土地复垦费
E.征地管理费用

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理；征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。各级人民政府和土地管理部门，严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。

下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要隶的有( )．

A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品厉预售许可证书号

B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离

E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容

正确答案：ACE

房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产广告的要求中，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

2021房地产估价师考试真题9卷 第8卷

成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。当采用成本法评估局部房地产的价值和价格时，例如评估某幢住宅楼中某套住房的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均单位价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、户型、室内装饰装修等因素调整后才可得到该套住房的单位价值。

关于报酬率的说法，正确的是（ ）。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

答案：D
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（ ）。

A.开发强度系数
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数

答案：A
解析：
【考点】房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（　　）选定。

A．被征收人协商
B．房屋征收部门
C．市、县级人民政府
D．房屋征收实施单位

答案：A
解析：
房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。

为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（ ）的愿望。

A．永久出售

B．租让

C．投资开发

D．廉卖

正确答案：C
为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。

下列说法不正确的是( )。

A、 完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B、 共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有
C、 不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D、 建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让

答案：B
解析：
共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是不确定份额的共有。

2021房地产估价师考试真题9卷 第9卷

房地产投资者通常只需投入占项目总投资( )左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。

A．20%

B．25%

C．30%

D．35%

正确答案：C
[答案] C  由于房地产业与金融业息息相关，因此投资者可以使用银行贷款，实现“用别人的钱为自己赚钱”。因而只需投入占总投资30%左右的自有资金。

某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（　）。

A、45.05％
B、49.31％
C、56.86％
D、63.6％

答案：D
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率=（项目总开发价值-项目总开发成本）/项目总开发成本=（4500-248-2600）/2600=63.6%。

所谓禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠送、交换等方式将土地转让给其他单位和个人使用。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列说法错误的是（ ）。

A．我国现有商业银行属于全能型商业银行

B．我国商业银行实行的是分支行制

C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的

D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主

正确答案：A

如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。

A、 5674元
B、 2000元
C、 6250元
D、 8929元

答案：A
解析：
根据教材中的一次支付现值公式。

已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（　）。

A、24%
B、25.68%
C、24.75%
D、26.25%

答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关系，按季度计息的实际年利率=（1+24%／4）4-1=26.25%。参见教材P156。

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