房地产估价师考试真题及详解5辑 第1辑
一般房地产价格水平越高，则房地产价格上涨趋势越强。（ ）
答案：错
解析：
考点:长期趋势法的作用。房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。
下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来运营费用风险
C、汇率风险
D、时间风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
正确答案：
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元
某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500 万元、300 万元和80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是（ ）万元。
A．240
B．284
C．300
D．316
答案：B
解析：
该项目净现值的期望值=500×30％＋300×50％－80×20％=284（万元）。
通常把大型零售商业物业的辐射区域分为( )。
A．主要区域
B．次要区域
C．已规划区域
D．衍射区域
E．边界区域
正确答案：ABE
[答案] ABE 通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域，次要区域和边界区域。
下列关于民事权利的表述中，错误的是（ ）。
A.权利人可根据自己的意志进行民事活动
B.权利人可以要求义务人做出一定的行为，以实现自己的权利
C.权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护
D.权利人可以要求义务人不为一定的行为，以实现自己的权利
答案：A
解析：
本题考查的是民事法律关系。选项A错误，正确表述应为：权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动。
新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
答案：B
解析：
本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有
投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视
A各异性
B适应性
C相互影响性
D专业管理依赖
房地产估价师考试真题及详解5辑 第2辑
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门备案。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产经纪机构和人员管理。房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍，每年核定一次。住房公积金汇缴年度为上年4月1 E1至当年3月31日。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
中外合资的建设项目，应委托外国监理单位承担监理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A.预告
B.变更
C.更正
D.异议
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（ ）。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
答案：A
解析：
本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
《民法总则》规定，普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间，其诉讼时效期间为（ ）。
A.1年
B.2年
C.3年
D.20年
答案：C
解析：
本题考查的是诉讼时效。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。参见教材P409。
下列房地产图中，作为不动产产权证书附图的是( )。
A.地藉图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
答案：D
解析：
房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是①不动产产权证书和②房产档案的附图。
一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。
A、 小于利率
B、 大于利率
C、 降低
D、 提高
答案：D
解析：
此题属于了解范畴。根据教材中通货膨胀的影响。
房地产估价师考试真题及详解5辑 第3辑
下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A、吸纳量
B、新竣工量
C、预售面积
D、可供租售量
E、房地产价格
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是市场交易指标。选项BD属于供给指标。市场交易指标有销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。
新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。
A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
正确答案：B
[答案] B 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。
如果中央银行要实现刺激经济增长和充分就业的目标，可以提高再贴现利率。反之，中央银行可以适当降低再贴现利率，抑制信贷规模和减少货币供应量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑物的耐久年限划分五个等级，正确的有（ ）。
A.100年以上
B.50～100年
C.40～50年
D.5～40年
E.15～40年
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是建筑等级。建筑物的耐久年限划分为五个等级，即等级1，100年以上；等级2，50～100年；等级3，40～50年；等级4，15～40年；等级5，15年以下。
银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元．月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还歉额是（ ）元
A．1005.56
B．1010.56
C．1110.56
D．1115.56
正确答案：D
D此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算月供。已知：A1=1000(元)，16%/12=0.5%，S=O.2%，n=10×12=120(月)则
即若转为按月等额支付，月等额还款额为1115.56元。
此题也可以直接计算：
结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（ ）
答案：对
解析：
一套完整的施工图，既有总图也有细部大样详图，选用一种比例尺显然不合适。一个图形一般只采用一种比例尺，这就要根据图纸的具体内容选择恰当的比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。
职工有下列( )情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额。
A.离、退休
B.出境定居
C.翻建自住住房
D.购买自用商铺
E.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系
答案：A,B,C,E
解析：
职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：——(1)-(3)自住住房消费；
(4)-(7)丧失缴存条件
(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的；
(2)偿还购建自住住房贷款本息的；
(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；
(4)离休、退休和出境定居的；
(5)职工死亡、被宣告死亡的；
(6)享受城镇最低生活保障的；
(7)完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。
某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
正确答案：A
[答案] A
房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2003年6月15日)。
房地产估价师考试真题及详解5辑 第4辑
A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为（ ）元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
答案：D
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。比例一般为0.5%～3%。10×3%=0.3万元。
已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。
A、 10
B、 9
C、 1
D、 0.9
答案：C
解析：
价格变化的百分比＝?
需求量变化的百分比＝?
需求的价格弹性＝1
最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。
A、吸纳量计划预测
B、回报率预测
C、敏感性分析
D、市场供求分析
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场分析报告。吸纳量计划预测，通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。该部分
对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产权益状况描述。对于房地产物业管理情况的描述属于房地产权益状况描述。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为（ ）。
A.共有产权
B.单独产权
C.独立产权
D.双方产权
答案：A
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。
下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（ ）。
A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
B.承租人权益价值只能是正值
C.出租人权益价值与合同租金及市场租金无关
D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和
答案：A
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。
房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（ ）。
A、前期开发计划
B、工程建设计划
C、物业服务计划
D、建设场地布置
E、施工队伍选择
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。参见教材P254。
房地产估价师考试真题及详解5辑 第5辑
影响房地产市场发展的基本因素有（ ）。
A、社会因素
B、经济因素
C、资源因素
D、政策因素
E、技术因素
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。
从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由（ ）决定的。
A.法院强制拍卖的国家强制性
B.目的的利他性
C.目的的非利他性
D.强制拍卖标的的非自有性
E.强制拍卖标的的自有性
答案：A,B
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
该综合楼建设用地使用权出让年限最高为（ ）年。
A.40
B.50
C.69
D.70
答案：B
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地 70 年；②工业用地 50 年；③教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；④商业、旅游、娱乐用地 40 年；⑤综合或其他用地 50 年。
下列说法正确的是( )。
A、 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增
B、 当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定
C、 内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D、 适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
答案：C
解析：
当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本的递减、不变和递增；当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定；适度规模是指能使收益(出售产品所获得的收入)递增达到最大时的生产规模。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( )
答案：错
解析：
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。
A．3500万元是该宾馆的公开市场价值
B．3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C．3500万元是保险事故发生后的损失价值
D．投保时，保险金额不能超过3500万元
REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。
下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。
A、 提高抵押贷款利率
B、 降低抵押贷款利率
C、 降低首期付款比例
D、 通货膨胀率上升
答案：A
解析：
因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。
