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21年房地产估价师历年真题解析8辑

发布时间：2021-07-20
21年房地产估价师历年真题解析8辑

21年房地产估价师历年真题解析8辑 第1辑

关于商品房销售管理的说法，错误的有( )。

A.未竣工已预售的商品房不得再行转让
B.销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息
E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房

答案：B,D,E
解析：
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为。

估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（　）。

A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产
B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件
C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析
D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况

答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（　）出台了部门规章。

A.白线
B.绿线
C.紫线
D.蓝线
E.黄线

答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是规划红线管理。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。

(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。

应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（）。

A.房地产实际使用人或管理人
B.被征收人
C.房屋征收部门
D.注册房地产估价师

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。

下列房地产权利中，属于担保物权的是（　）。

A、抵押权
B、自物权
C、地役权
D、土地承包经营权

答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利中，抵押权属于担保物权。

以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的 25％以上，可以转让。（　　）

答案：错
解析：
以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25％以上，才可转让。

在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

21年房地产估价师历年真题解析8辑 第2辑

城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

以下各项中，属于房地产开发项目涉及的主要不确定性因素的是（　）。

A、租售价格
B、租金水平
C、空置率
D、购买价格

答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。

甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：
1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？

答案：
解析：
1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是税收制度政策。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。参见教材P139。

对经城市规划行政主管部门处罚、允许保留的违章建筑，待补办手续后合法建筑给予补偿。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

(2017真题) 国有建设用地使用权属于（）。

A.债权
B.所有权
C.担保物权
D.用益物权

答案：D
解析：
本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。

甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。

A．15

B．30

C．60

D．90

正确答案：D

21年房地产估价师历年真题解析8辑 第3辑

下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（　）。

A.层高
B.楼层
C.临街状况
D.交通条件
E.外部配套设施

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项A，不属于区位因素；选项BCD，对商业房地产来说均是非常重要的区位因素；选项E，对商业房地产影响不大。

下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（　）。

A、完全产权价值
B、出租人权益价值
C、快速变现价值
D、承租人权益价值
E、残余价值

答案：C,E
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。

某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是（　　）。

A．市场集中化
B．选择专业化
C．产品专业化
D．市场专业化

答案：A
解析：
目标市场选择一般有以下几种模式：①市场集中化；②选择专业化；③产品专业化；④市场专业化；⑤全面覆盖；⑥大量定制。其中，市场集中化是企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。

城市发展战略是城市（　）三位一体的统一的发展战略。

A.经济
B.生态
C.社会
D.建设
E.文化

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。

房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。

A、 超额利润
B、 投资回报
C、 内部收益
D、 风险报酬

答案：D
解析：
当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

(2015真题) 下列保险原则中，不适用于人身保险的是（）原则。

A.近因
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让

答案：D
解析：
本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则是损失赔偿原则派生出来的原则。权益转让原则仅适用于财产保险，不适用于人身保险。

土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。

21年房地产估价师历年真题解析8辑 第4辑

城市生活垃圾，污水属于（）。

A.工业污染源
B.农业污染源
C.生活污染源
D.交通污染源

答案：C
解析：
本题考查的是大气污染源。其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的生活污染源，挥发着有害气体，特別是恶臭气体，影响人们的身心健康。参见教材P46。

会计报表按照报表所反映的经济内容可以分为（　）、利润分配表等。

A、资产负债表
B、现金流量表
C、汇总报表
D、商品销售利润明细表
E、损益表

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是会计报表的种类。会计报表按所反映的经济内容可分为下列三类：（1）反映资产、负债及所有者权益情况的会计报表，如资产负债表；（2）反映利润情况的会计报表，如损益表、利润分配表、主营业务收支明细表、商品销售利润明细表；（3）反映现金流量的会计报表，如现金流量表。

下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。

A．乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力

B．估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包括被拆房屋内自行装修装饰的价值

C．房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房．根据合法原则，估价时一律按住宅估价

D．估价专家委员会应当在自收到申请之L1到10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告

正确答案：A

若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。

A．噪声和污染程度发生变化

B．土地形状发生变化

C．人口密度发生变化

D．出行便捷程度发生变化

正确答案：D

土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

存量房地产交易市场属于房地产( )。

A、 一级市场
B、 二级市场
C、 三级市场
D、 一手房市场

答案：C
解析：
根据教材中的房地产市场划分的内容。

大型体育馆一般采取框架筒体结构。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是建筑结构。框架筒体结构一般适用于高层和超高层建筑。大型体育馆会采取大空间结构。P70。

21年房地产估价师历年真题解析8辑 第5辑

该城市2001～2002年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。

A．116.7%

B．16.7%

C．14.3%

D．114.3%

正确答案：B

在法律中，宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得同它相抵触。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

中央银行以中间目标作为操作指示器，监测货币政策的实施程度，从而促进终极目标的实现。 ( )

答案：对
解析：

(2016真题) 新建商品房的质量问题由（）承担责任。

A.勘察设计单位
B.施工企业
C.工程监理单位
D.房地产开发企业

答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）

A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值

B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值

C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。

D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整

正确答案：A

为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进行了调查，这样的调查属于（）。

A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查

答案：B
解析：
本题考查的是统计数据的收集。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。参见教材P312。

当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

A、越大
B、越小
C、没有关系
D、无法判断

答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。

21年房地产估价师历年真题解析8辑 第6辑

某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为（　）万元 。

A.37.30
B.41.03
C.284.22
D.285.98

答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值＝（115－100）/10%×[1－1/（1＋10%）3]＝37.30（万元）。

下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（　）。

A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C、房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证
D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术

答案：B,D,E
解析：
考点:房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。

某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。
该投资项目的投资回报率为（ ）。
A.14.8% B.16.1% C.17.3% D.21.1%

答案：B
解析：

征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。

A.土地补偿费

B.安置补助费

C.拙上附着物和青苗的补偿费

D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E.安排被征地农民的社会保障费用

正确答案：ABCE

下列财务指标中反映企业营运能力的有（　）。

A.资产负债率
B.存货周转率
C.存货周转天数
D.应收账款周转率
E.应收账款周转天数

答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标包括存货周转率和存货周转天数，应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转天数。

房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（　）。

A、竞争性
B、垄断性
C、外部性
D、均衡性
E、信息不对称性

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。

房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。

A．社会养老保险

B．健康保险

C．劳动工伤保险

D．意外伤害保险

E．失业保险

正确答案：ACE
目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。

21年房地产估价师历年真题解析8辑 第7辑

某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（　）。

A、0.40
B、0.60
C、2.50
D、5.00

答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。

为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中需认真考虑平面位置的布局，不需考虑其地形的特点。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是地形图。建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。

关于长期趋势法的作用及其适用的估价对象的说法，正确的有（　）。

A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动
B、长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力
C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产
D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产
E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势可以消除房地产价值、价格的短期波动和意外变动等不规则变动。用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力，长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。选项E错在“幅度”二字，这是平均发展速度法。参见教材P384～388。

某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。
该宗房地产的现时总价为（ ）元。
A.1100000 B.2200000
C.2540000 D.3020000

答案：C
解析：

“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。 （ )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　）万元。

A.28.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31

答案：B
解析：
本题考查的是偿债备付率。

21年房地产估价师历年真题解析8辑 第8辑

甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
作为对本项目建设的规划控制，建筑控制高度属于（　　）。

A.用地控制指标
B.建筑形态控制指标
C.城市设计引导指标
D.环境容量控制指标

答案：B
解析：
控制性详细规划的控制体系指标包括：①用地控制指标；②环境容量控制指标；③建筑形态控制指标；④交通控制指标；⑤城市设计引导及控制指标；⑥配套设施体系。其中，建筑形态控制指标包括：①建筑高度；②建筑间距；③建筑后退红线距离；④沿路建筑高度；⑤相邻地段的建筑规定。

下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有（　　）。

A．实收资本
B．预付工程款
C．预收售房款
D．商品房销售收入

答案：B
解析：
会计科目按照会计要素进一步分为五类，即资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。A 项属于所有者权益类；C 项属于负债类；D 项属于损益类。

利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（　）。

A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点
D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行

答案：A,C
解析：
本题考查的是路线价法。在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。

下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（　）。

A.区位选择异常重要
B.适用于短期投资
C.变现性好
D.不易产生资本价值风险

答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移

下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（　）。

A、广泛的经济外部性
B、房地产市场供给的异质性
C、土地所有权的排他性
D、土地的有限性

答案：A
解析：
考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。

抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。

答案：对
解析：
抽样调查。是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本的调查。

专家意见法与特尔菲法相比较，专家意见法更好一些。

答案：错
解析：
专家意见法又称为特尔菲法。

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