21年房地产估价师考试试题及答案5辑 第1辑
商品的耐用程度影响需求价格弹性，商品越是耐用，需求弹性越小。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者一旦购买耐用品，即使它们的价格下降，消费者也不会在短期内重新购置。
设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件。
一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（ ）。
A.80%
B.90%
C.95%
D.100%
答案：D
解析：
本题考查的是速动比率。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。
答案：错
解析：
封闭型指不允许证券持有人向发行人请求赎回证券，如持有人不满意该基金的经营和收益时，可在公开市场上将其持有的证券卖出，收回投资。开放型指允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。当基金发行新证券时，应持净资产价值加上经销手续费售出，赎回时则按净资产价值减除一定比例的手续费计算。开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；而封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。
市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（ ）元/年。
A.1440
B.480
C.540
D.1000
答案：B
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000×12×4%=480（元/年）。
甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（ ）。
A.不超过100万元
B.不超过80万元
C.不超过20万元
D.在20～80万元
答案：C
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100－80＝20（万元）。
以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的，应当及时退回;给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
21年房地产估价师考试试题及答案5辑 第2辑
接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）
此题为判断题(对，错)。
评估确定被征收房屋价值的主要依据有（ ）。
A.权属
B.区位
C.用途
D.建筑面积
E.户主的地位
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。
下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有（ ）。
A．会计成本＋正常利润
B．会计成本＋隐成本
C．显成本＋隐成本
D．会计成本＋经济利润－隐成本
E．销售收入－经济利润
答案：A,B,C,E
解析：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。以上各种涵义的成本及利润的相互关系可用以下关系式表示：经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入-会计成本-隐成本
房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列金融工具中，银行汇票属于( )。
A.直接金融工具
B.短期信用工具
C.商业信用工具
D.消费信用工具
答案：B
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
关于房地产估价结果的说法，错误的是（ ）。
A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
答案：B
解析：
本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。
21年房地产估价师考试试题及答案5辑 第3辑
房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司转让商场时，应当（ ）。
A．将商场拟转让的情况告知抵押权人
B．将商场已经抵押的情况告知丁公司
C．征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利
D．征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利
甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（ ）万元。
A、70
B、80
C、90
D、100
答案：C
解析：
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（万元）。
某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（ ）万元。
A、5061.44
B、5546.94
C、5562.96
D、6772.85
答案：A
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。折现率＝6%＋6%×25%＝7.5%，6000×（1－6%）/（1+7.5%）5＋400×0.7/7.5%×[1－1/（1+7.5%）5]=＝5061.44（万元）。
广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括( )。
A．朝阳面
B．构筑物
C．水域
D．有氧层
正确答案：B
[答案] B
广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。
假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
21年房地产估价师考试试题及答案5辑 第4辑
关于强制拍卖中目的的利他性，下列说法正确的是（ ）。
A．指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目能 B．目的是一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益
C．目的的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则
D．在强制拍卖巾，执行当事人应亲自与拍卖机构打交道，以充分保障其知情权
E．是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A、 可接受性
B、 保值增值性
C、 现实社会需要程度
D、 未来发展趋势
E 固定性
住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。（ ）
答案：对
解析：
考点:影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。
资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是( )。
A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本
答案：C
解析：
在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现（ ）的现象。
A．价格越高，需求越
B．价格越低，需求越小
C．价格越低，需求越大
D．价格越高，需求越大
以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。
A.速动比率
B.投资利润率
C.内部收益率
D.成本利润率
E.净现值
答案：C,E
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。动态盈利指标有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。P178。
会计信息处理的程序不包括（ ）。
A、收集
B、计量
C、记录
D、报告
答案：A
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。会计信息处理的程序包括：确认、计量、记录和报告。
21年房地产估价师考试试题及答案5辑 第5辑
某房地产开发项目，预期经济收益为10亿元，会计成本4.5亿元，市场上类似项目的正常利润为1.5亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（ ）。
A.该项目预期的显成本为6亿元
B.该项目预期的隐成本为1.5亿元
C.该项目预期的超额利润为4亿元
D.该项目预期的经济成本为4.5亿元
E.该项目预期的经济利润为8.5亿元
答案：B,C
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本＝会计成本（显成本）＋正常利润（隐成本）＝4.5＋1.5＝6（亿元）。经济利润（超额利润）＝销售收入－经济成本＝10－6＝4（亿元）。参见教材P200。
宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ）。
A.道义劝告
B.提高法定存款准备金率
C.在公开市场卖出政府债券
D.规定商业银行最高贷款额度
E.金融检查
答案：B,C
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。一般性货币政策包括法定存款准备金率、再贴现利率和公开市场业务。选项A属于补充性货币政策；选项D属于选择性货币政策工具。
注册结构工程师注册有效期为（ ）年。
A.2
B.3
C.5
D.8
答案：A
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。
下列房地产经营模式中，房地产投资信托基金常采用的模式是（ ）。
A、开发—持有出租—出售
B、购买—持有出租—出售
C、购买—更新改造—出售
D、购买—更新改造—出租—出售
答案：B
解析：
考点:房地产投资活动中的现金流量。许多房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去，形成了购买—持有出租—出售模式。这种模式通常为大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。
非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请续期。
A．3 个月
B．6 个月
C．1 年
D．2 年
答案：C
解析：
依据《物权法》规定，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（ ）。
A．三通一平费用
B．工程造价咨询费
C．可行性研究费用
D．水文地质勘探费
土地增值税应纳税额的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（ ）
此题为判断题(对，错)。
