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房地产估价师考试历年真题精选6篇

发布时间：2021-07-20
房地产估价师考试历年真题精选6篇

房地产估价师考试历年真题精选6篇 第1篇

下列房产中，可免征房产税的是（ ）。

A．个人所有的营业用房

B．军队出租的房产

C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

正确答案：D
可以免征房产税的房产有：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业用的房产。

厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是生产理论。厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。

对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出．甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款．则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )：

A。土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

正确答案：D

该城市2001～2002年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。

A．116.7%

B．16.7%

C．14.3%

D．114.3%

正确答案：B

市场调查中，关于各种联系方法的表述中，错误的是（　）。

A、在被访者担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法是面谈
B、电话访问的优点是被访者不理解问题时能得到解释
C、网络调研具有成本低、反馈快等优点
D、最传统也最常用的联系方法是面谈法

答案：A
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项A错误，邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。

王某继承了其父原值60万元人民币、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括：房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。

A．租售选择

B．宣传手段选择

C．租售进度安排

D．广告没计及安排

E．确定租售价格

正确答案：ACE
ACE制定租售方案的工作主要包括：决定出租还是出售、租售进度、租售价格。

房地产估价师考试历年真题精选6篇 第2篇

某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）。

A．40%

B．60%

C．50%

D．67%

正确答案：B

房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。

城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。

A．容积率

B．土地使用税

C．土地开发程度

D．土地使用期限

E．征地补偿费

正确答案：ACD

经济适用房的土地采用（ ）方式取得。

A．行政划拨

B．转让

C．出让

D．低价出让

正确答案：A
1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确规定："经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。"故选A

下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。

A．资金时间价值是资金的增值特性使然

B．利率是资金时间价值的一种标志

C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等

正确答案：ACE
ACE在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。

房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门或其指定的房地产经纪行业组织初审。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

(2016真题) 房地产估价师的注册有效期为（）年。

A.2
B.3
C.4
D.5

答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。

在国民经济产业分类中，房地产业属于第二产业。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。（）

答案：对
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责后，向委托人追偿。参见教材P404。

房地产估价师考试历年真题精选6篇 第3篇

(2015真题) 因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ）。

A．对外商投资企业也需要征收城建税

B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次

C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同

D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额

正确答案：A

下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）。

A．学校

B．公园

C．商场

D．普通商品住宅

E．油田

正确答案：ABE
学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。

当贷款综合风险度超过（　）时，为高风险贷款。

A.50%
B.60%
C.80%
D.90％

答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。

建筑工程施工许可证由( ) 单位申领。

A.设计
B.建设
C.施工
D.监理

答案：B
解析：
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(≠必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工
许可证。

房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（ ）。

A．拟买卖的房地产市场价值

B．买方愿意支付的最低价

C．买方可承受的最高价

D．卖方可接受的最低价

E．卖方愿意接受的最高价

正确答案：ACD

某房地产开发企业2016年，负债总额为3200万元，资产总额为8000万元。则该企业的资产负债率是( )。

A.30％　　
B.40％　　
C.50％ 　　
D.100％

答案：B
解析：
资产负债率——是企业负债总额与资产总额的比率

房地产估价师考试历年真题精选6篇 第4篇

下列属于建安工程费的是（ ）。

A．土地使用费

B．财务费用

C．计划利润

D．涨价预备费

正确答案：B

估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。

A.土地形状
B.土质状况
C.土地使用年限
D.土地幵发程度
E.容积率

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。土地实物状况，主要有土地的面积、形状、地形、地势、土壊、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。

各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，并且从未发生过重大工程质量事故。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

省、直辖市、自冶区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是（ ）

A.地方性法规

B.政府规审

C.部门规章

D.自借条例

正确答案：B

下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记

D．一个城市原则上只设一个担保公司

正确答案：B

《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产相关法律。《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。

独立式组团的规划布局形式，仅为小区规模，它由若干个组团组成。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。居住小区—住宅组团是一种二级结构，这种居住区仅为小区规模，它由若干个组团组成。

( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

A、 直线距离
B、 空间距离
C、 空间直线距离
D、 经济距离

答案：D
解析：
[知识点] 房地产一般因素

某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是( )。

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程

正确答案：B

房地产估价师考试历年真题精选6篇 第5篇

政策保险一般可以分为（　）。

A、农业保险
B、信用保险
C、输出保险
D、巨灾保险
E、准入保险

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保险的种类。政策保险一般可分为四类：（1）农业保险；（2）信用保险；（3）输出保险；（4）巨灾保险。

针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是( )。

A.暂定金额
B.基本预备费
C.涨价预备费
D.工程建设其他费用

答案：B
解析：
基本预备费——是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。主要是指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（　）。

A、速动比率
B、投资利润率
C、内部收益率
D、成本利润率
E、净现值

答案：C,E
解析：
考点:经济评价指标体系。动态盈利能力指标只有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。

下列表达式中，正确的是（　）。

A.GDP=GNP+对外要素收入净额
B.NDP=GDP-折旧
C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D.GNP=消费支出+投资支出+政府购买+进口－出口

答案：B
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。选项A错误，GNP=GDP+对外要素收入净额；选项C错误，GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧；选项D错误，GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口。

进行写字楼物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（　）

答案：对
解析：
考点:写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。

某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/㎡。

A．200

B．300

C．700

D．1000

正确答案：B
该类房地产的重置价格=1800元/㎡×1000㎡=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500元/㎡×1000㎡-2000元/㎡×500㎡=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180-150）万元÷1000㎡=300元/㎡

实际收益与客观收益的含义、区别及其应用是什么?

正确答案：
房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。
有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

．假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少

正确答案：B
根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，x的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故Y的边际效用增加。

(2017年真题) 某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定方法是（）。

A.领导定价法
B.挑战定位法
C.随行就市定价法
D.价值定价法

答案：A
解析：
本题考查的是制定租售方案。如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极差，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。

房地产估价师考试历年真题精选6篇 第6篇

收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（　）。

A、抵押贷款还本付息额
B、房地产折旧额
C、重置提拨款
D、房地产改扩建费用
E、所得税

答案：A,B,D,E
解析：
考点:净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。

货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。

A．国家信贷资金

B．国家预算资金

C．国家负担资金

D．国家计划资金

正确答案：A

城市规划报建审批管理包括（）。

A.建设项目选址管理
B.土地利用规划管理
C.建设用地规划管理
D.建设工程规划管理
E.对违章建设的查处

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。

已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。

砖混结构建筑的特点，结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。砖混结构的抗震性能较差。

2006 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m^2，套内封闭阳台面积为 6m^2。2007 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。2007 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2007 年 7 月，刘某将该套住宅转让。
刘某转让该住宅计算个人所得税时，允许从其转让收入中减除的有关合理费用包括（　)

A.装修费用
B.交易手续费
C.物业管理费
D.住房贷款利息

答案：A,B,D
解析：
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。个人所得税应纳税所得额=转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5％。目前该酒店房地产的价值减损额为（　　）万元。

A．66.34
B．98.42
C．984.20
D．1213.85

答案：B
解析：
净收益在前后两段变化规律不同的公式很有实用价值。因为在现实中每年的净收益通常是不同的。如果采用净收益每年不变或有规律变化的公式，公式为：

由题意，该酒店原房地产价值为：

（万元）。
目前该酒店房地产的价值减损额＝V1－V2＝1312.27－1213.85＝98.42（万元）。
该酒店降低后的房地产价值为：

某房地产投资项目的表面收益牢为16‰，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。

A．3.57%

B．4.00%

C．6.56%

D．10.56%

正确答案：A
A因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra=16%，实际收益率Rr=12%，又：l+Ra=(1+Rr)(1+Rd)所以

房地产价格的形成条件有( )。

A．房地产的需要

B．房地产的有用性

C．房地产的有效需求

D．房地产的相对稀缺性

E．房地产的有效供给

正确答案：BCD
[答案] BCD  房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备三个条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。

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