2021房地产估价师考试题免费下载8章 第1章
《宪法》规定不属于集体所有的土地是（ ）。
A.宅基地
B.自留地
C.自留山
D.商品房用地
答案：D
解析：
本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有（法律明确规定属于国家所有的除外）；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；法律明确规定属于集体的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源（如无规定属国家所有）。
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。
A 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
以下可以作为质押品提供担保的有（ ）。
A、商标权
B、土地使用权
C、专利权
D、房屋使用权
E、企业使用权
答案：A,C
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。
成交价格围绕着（ ）而上下波动。
A、市场价格
B、理论价格
C、清算价格
D、原始价格
答案：A
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。
招标文件的内容通常包括（ ）等。
A、投标文件格式
B、技术标准和要求
C、投标人须知
D、施工组织设计
E、设计图纸
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是招标程序。招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P77。
按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，二级及二级以下资质的审批办法，由（ ）制定。
A.市人民政府
B.县住房城乡建设行政主管部门
C.省人民政府住房城乡建设行政主管部门
D.国务院住房城乡建设行政主管部门
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质管理。二级及二级以下资质的审批办法，由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。
企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是费用。企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第2章
对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商不可以预售。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产抵押贷款。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。
国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ）
答案：错
解析：
征收与征用在所有权转移上是不同的。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。
程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系
A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据
B．工程建设额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系。
C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平
D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律
城镇土地使用税在一些经济较为落后的地区，可以适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的（ ）。
A．35%
B．30%
C．25%
D．20%
正确答案：B
经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。
购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构质量不合格的，仍有权退房。（ ）
答案：对
解析：
商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。
(2015真题) 保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是保险合同。保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。
关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。
A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B、动态分析法中要进行现金流量预测
C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中
D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
答案：C
解析：
本题考查的是后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请资料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
正确答案：D
对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第3章
某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（ ）。
A.27.78%
B.40.00%
C.66.67%
D.83.33%
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。资产负债率=负债总额/资产总额=资产=负债+所有者权益，负债=资产-所有者权益=1800-600=1200，资产负债率=1200/1800=66.67%。
房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
正确答案：B
[答案] B 建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(简称发证机关)申请领取施工许可证。
利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（ ）。
A、市场提取法
B、分解法
C、累加法
D、排序插入法
答案：A
解析：
本题考查的是市场提取法。市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迂期限内拒绝搬迁的，应当通过强制拆迁来解决。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A.确定调查方式
B.设计调查问卷
C.收集市场信息
D.定义市场区域
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场是地区性市场，其供给和需求都是地区性的，因此，定义市场区域就是房地产市场分析的第一步工作。
在房地产抵押贷款相关合同中，属于从合同的是（ ）。
A.抵押合同
B.借款合同
C.保证合同
D.信用保险合同
答案：A
解析：
本题考查的是合同法概述。从合同具有附属性，不能独立存在。
担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。
房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，辅助报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第4章
某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为( )。
A、 1
B、 3
C、 6
D、 10
答案：B
解析：
[知识点] 房地产测绘的特点与房地产测绘的精度要求
某市2012 年房屋施工面积为2000 万平方米，竣工面积为700 万平方米；2013 年房屋新开工面积为800 万平方米，竣工面积为900 万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（ ）万平方米。
A．1200
B．1900
C．2100
D．2800
答案：C
解析：
房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。由题意，该市2013 年房屋施工面积（BUCt）＝报告期新开工的面积＋上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积＋上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积＝800＋（2000－700）＝2100（万平方米）。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密谋为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（ ）万元。
A 96 B 192 C 240 D 480
决策的原则包括（ ）。
A.系统原则
B.满意原则
C.淘汰原则
D.反馈原则
E.落实原则
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则
住房置业担保公司与被担保人之间为连带责任保证。同时要求借款人应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。同时要求借款人应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。担保公司有权就代为清偿的部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押物。P210。
建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A．密度
B．表观密度
C．密实度
D．孔隙率
(2016真题) 李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）
答案：错
解析：
本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要经过产权登记。
甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙两个物业投资风险相同
D．无法判断
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第5章
在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。（ ）
答案：对
解析：
考点:进度控制。在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。
某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。
A. 2006年8月
B. 2007年8月
C. 2008年2月
D. 2009年2月
现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
答案：
解析：
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。针对抵押目的，应遵循谨慎原则，先计算未设立法定优先受偿款的市场价值，再扣除法定优先受偿款，得出抵押价值。
（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。
1）计算出商业、住宅的建筑面积。
2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。
3）两者汇总得出总价。
（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。
1）采用比较法或基准地价修正法计算出土地价格。
2）采用成本法计算出建筑物的价格。
3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
B房地产开发公司申请领取施工许可证，应具备的条件中，其到位资金应不低于( )万元。
A、 1000
B、 1080
C、 1580
D、 1800
某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。
A、188.92
B、194.62
C、196.25
D、198.18
答案：A
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为10万元，报酬率为7.5%，则：
参见教材P221。
企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（ ）
答案：对
解析：
考点:企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。
评估机构根据业务需要建立（ ），完善风险防范机制。
A、职业赔偿基金
B、职业风险基金
C、职业保证金
D、职业准入基金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。参见教材P183。
房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后10天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第6章
房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.0m以上的楼梯问、水箱问、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.0m以上的部位，按其外围水平面积的一半计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
在扣除项目中，关于估价中对该写字楼装修部分处理的说法，正确的是（ ）。
A.室内外装饰装修因重修设计装修不作扣除项
B.室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算
C.室内外装饰装修部分应采用价值时点的平均装饰装修费用进行测算
D.室内外装饰装修部分采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算
答案：B
解析：
这里评估的是投资价值，室内外装饰装修部分采用乙公司实际支出的装饰装修费用进行测算，而不能采用平均装饰装修费用进行测算。
数列“101、102、102、105、101、102”的众数是101。（ ）
此题为判断题(对，错)。
我国的法定货币是人民币，属于（ ）类型。
A.实物货币
B.金属货币
C.银行券
D.信用货币
答案：D
解析：
本题考查的是货币。我国的法定货币是人民币，属于信用货币类型。
评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。
此题为判断题(对，错)。
针对不同用途的收益性物业可分为（ ）。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
正确答案：A
A物业管理针对不同用途可分为写字楼物业管理、商场物业管理、T业及货仓物 业管理、酒店物业管理等。
不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
答案：对
解析：
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。
A．93.75
B．115
C．293.75
D．315
正确答案：D
理论上应补地价的数额为：（2000×2．0-850）元/㎡×1000㎡=315万元
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第7章
运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ ）确定是否进行投资。
A．等待投资型期权估价
B．放弃型期权估价
C．成长型期权估价
D．柔性期权估价
答案：C
解析：
某些房地产开发项目，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性。
A、体量庞大
B、价值量大
C、不可移动
D、权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见教材P54。
下列保险原则中，不适用于人身保险的是（ ）原则。
A.近因
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让
答案：D
解析：
本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。
房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是（ )。
A.国务院人事主管部门
B.国务院建设主管部门
C.省级人事主管部门
D.省级房地产主管部门
以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。
A．基础设施完备程度
B．城市规划限制条件
C．地面形状、面积大小
D．环境景观
正确答案：B
[答案] B
房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。
求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。
A.年限法
B.分解法
C.分部分项法
D.市场提取法
E.指数调整法
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。
下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ ）。
A.私立学校用地50年
B.厂房用地50年
C.大型超市用地50年
D.别墅用地70年
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项C错误，商业、旅游、娱乐用地建设用地使用权出让最高年限为40年。参见教材P33。
成本理论中，若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过平均利润的经济利润，即正常利润。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第8章
答案：对
解析：
本题考查的是生产理论。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段
对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有( )。
A、 权益投资比率
B、 建安工程费用
C、 租售价格
D、 资本化率
E 开发期与经营期
答案：A,B,C,D,E
解析：
[知识点] 房地产置业投资项目的主要不确定性因素
根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是（ ）。
A．无柱的雨篷
B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C．房屋内高度在2.20m以上的技术层
D．与室内不相通的装饰性阳台
正确答案：B
房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。
房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过（ ）年。
A．10
B．15
C．20
D．30
某项目未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（ ）。
A．11.38%
B．12.64%
C．15.46%
D．16.22%
正确答案：B
由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专 注于某一类型的房地产。（ ）
正确答案：×
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型。
关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（ ）。
A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的
B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的
C、在投资分析中，一般采用单利计息
D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息
E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算
答案：B,E
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。选项A错误，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的；选项C错误，在投资分析中，一般采用复利计息；选项D错误，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
基本完好房的成新度可以是( )。
A、 九成
B、 八成
C、 七成
D、 六成
E 四成
