21年房地产估价师模拟试题6节
21年房地产估价师模拟试题6节 第1节
在下列哪些情况下,可以提取住房公积金( )。
A.职工购买、建造、翻建自住住房
B.偿还购房贷款本息或支付高额房租
C.离、退休
D.户口迁出所在的市、县或者出境定居
E.丧失劳动能力或与单位终止劳动关系
可比实例房地产成交价格为3500元/m2,与估价对象比较,可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%,则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2。
A.3290
B.3302
C.3500
D.3710
[答案] B
3500÷(1+6%)=3302(元/m2)
该宗房地产的再次抵押价值为()。
A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
C.再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款成数
D.再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数
保险事故发生后的损失价值或损失程度评估,应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态,对于其中可修复部分,宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度。( )
此题为判断题(对,错)。
21年房地产估价师模拟试题6节 第2节
平均收益是厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。( )
此题为判断题(对,错)。
B、公共配套设施建设费
C、开发期间税费
D、临时安置费
某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%,某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A.2660
B.2427
C.2425
D.2294
[答案] A
2500÷(1-6%)=2660(元/m2)
下列( )不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A.注册资本980万元
B.有3名一级建造师
C.有3名注册会计师
D.有符合公司法人登记的名称
回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
<1> 、与一般的商业房地产相比,餐饮房地产有哪些特殊性?
<2> 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。
(1)地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处,又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高,这一点与一般商业房地产相同,但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅,照样门庭若市。此外,在城市的一些城郊结合部,往往建有一些经营规模非常大的酒楼,其经营规模可以达到上千平方米,并且配备有足够车位的停车场,生意非常红火。
(2)营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产,其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等,不同地段、环境带来不同的收益,这部分收入主要由房地产带来,而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。
2. 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点,其收入既有房地产所贡献的,更有非房地产因素贡献的,故利用收益法估价时,净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离,商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时,两者之差为其获取的超额利润率,此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益,剥离非正常经营收入。
某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/m2,现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计,该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
21年房地产估价师模拟试题6节 第3节
B.现职公务员
C.年龄超过65 周岁的人员
D.具有完全民事行为能力的人员
E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有:
①不具有完全民事行为能力的;
②刑事处罚尚未执行完毕的;
③因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的;
④因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的;
⑤被吊销注册证书,自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的;
⑥以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销,自被撤销注册之日起至申请注册
之日止不满3 年的;
⑦申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的;
⑧为现职公务员的;
⑨年龄超过65 周岁的;
⑩法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816万元
其他收入为600万元/年
前四年年净收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515万元
第六年客房收入=160×365×210×80%=9811200元=981.12万元
第六年写字楼收入=960×(10000-5000)×95%=4560000元=456万元
第六年其他收入=400万元
第六年净收益=(981.12+456+400)×(1-55%)=826.704万元
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=4560000元=456万元
第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=20367000元=2036.7万元
其他收入=800万元/年
第七年至的第二十年年净收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35万元
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A,8%,4)×(P/F,8%,1)+(826.704-2000)×(P/F,8%,6)+1646.35×(P/A,8%,14)×(P/F,8%,6)+5000(P/F,8%,20)=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698万元
计算财务内部收益率,取i1=8%,NPV1=369.4698
当i2=9%时,NPV2=-8000-5000+1461.7515×(P/A,9%,4)×(P/F,9%,1)+(826.704-2000)×(P/F,9%,6)+1646.35×(P/A,9%,14)×(P/F,9%,6)+5000(P/F,9%,20)=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077
内部收益率IRR=8%+1%×369.4698/(369.4698+819.4077)=8.31%
( )指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。
A.通货贬值
B.通货膨胀
C.通货紧缩
D.通货异常
题干的表述是“通货膨胀”的定义。
按资产投资的类型划分,房地产投资信托公司分为( )几种形式。
A.权益型
B.抵押型
C.负债型
D.资产型
E.混合型
ABE房地产投资信托公司(REITs),是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分,REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
B、移动平均法
C、加权移动平均法
D、指数平滑法
根据以下材料,试分析 96~101 问题:
某房地产开发公司为筹集资金而发行股票,资金到位后,通过拍卖出让方式获得了一宗20hm2(公顷)的土地,用来进行居住小区的开发建设,经批准的规划设计方案为:总建筑面积40万m2,其中多层4幢,高层2幢,住宅建筑面积30万m2,另有一所小学,一座会所及相应的配套设施,居住用地面积14hm2(公顷),住宅用地面积10hm2(公顷),预计总投资6000万元。
第 96 题 该房地产开发公司的性质可以分( )。
A.股份有限公司
B.有限责任公司
C.无限公司
D.两合公司
21年房地产估价师模拟试题6节 第4节
甲公司为规避风险,购买了企业财产保险,其可投保的标的是( )。
A.甲公司非法占用了财产
B.甲公司所有的危房
C.甲公司替乙公司保管的财产
D.甲公司未经规划许可建造的房屋
系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。( )
此题为判断题(对,错)。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是( )。
B、 绿地率发生变化
C、 公共配套设施发生变化
D、 土地形状发生变化
然而,如果应收账款周转率过高,则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大,影响企业盈利水平;与此同时,企业的存货周转率往往也比较低。
相反,如果企业的应收账款周转率过低,则说明企业催收账款的效率太低,或者信用政策过于宽松,这就会影响企业的资金利用效率和资金正常周转。
房地产的独一无二特性导致了( )。
A.难以出现相同房地产的大量供给
B.房地产市场不能实现完全竞争
C.房地产交易难以采取样品交易的方式
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E.房地产价值量大
21年房地产估价师模拟试题6节 第5节
B.装修费用
C.土地费用
D.开发成本
2008年3月1日起,对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房,按4%的税率征收房产税( )
此题为判断题(对,错)。
该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中,属直接融资的有( )。
A.扩股增资
B.预售商品房
C.以融资租赁方式承租大型设备
D.以在建工程抵押贷款
B、 租金清单
C、 押金收入
D、 欠租清单
B.县级行政区
C.地籍区
D.地籍子区
21年房地产估价师模拟试题6节 第6节
B.拍卖
C.挂牌和协议
D.自由买卖
B.汽车加油站
C.街心公园
D.地税局机关
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号),下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准,划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨;县级≠省级):①国家机关用地。国家机关指国家权力机关,即全国人大及其常委会,地方人大及其常委会;国家行政机关,即各级人民政府及其所属工作或者职能部门;国家审判机关,即各级人民法院;国家检察机关,即各级人民检察院;国家军事机关,即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地,包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程,作战工程;军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场;军用洞库、仓库;军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志;军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线;其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资,以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目;铁路、公路、港口、机场等交通项目;水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括:监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中,由于历史等原因,个别建设用地虽不在划拨土地目录中,但仍属于划拨性质,如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权,开发建设时,土地出让制度尚未施行;又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
B、城市规划执行系统
C、城市规划反馈系统
D、城市规划保障系统
E、城市规划发展系统
房地产开发项目的建设阶段是指( )所经过的过程。
A.房地产开发
B.获得土地后到全部工程竣工
C.从工程开工到工程竣工验收
D.从工程开工到项目租售完毕
房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。
只有设定企业是持续经营的,才能进行正常的会计处理。( )
此题为判断题(对,错)。
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