21年房地产估价师考试真题9辑 第1辑
房地产供给限制特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。( )
正确答案：×
[答案] ×
房地产的独一无二特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。
在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
城镇基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。( )
下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。
A、 提高抵押贷款利率
B、 降低抵押贷款利率
C、 降低首期付款比例
D、 通货膨胀率上升
答案：A
解析：
因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。
规定商品房预售实行预售许可制度的法律是( )。
A.《城市房地产管理法》
B.《城市房地产开发经营管理条例》
C.《城市商品房预售管理办法》
D.《城市房地产转让管理规定》
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》规定商品房预售实行①预售许可和②商品房预售合同登记备案制度。
从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。
A.可转换性
B.可区分性
C.可营利性
D.可实现性
E.可衡量性
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是市场细分。细分市场的四大特性包括可衡量性；可实现性；可营利性；可区分性。参见教材P121。
某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。
A、78.40%
B、82.00%
C、82.70%
D、85.60%
答案：B
解析：
考点:年限法。q＝1－dt＝1－2%×9＝82%。
21年房地产估价师考试真题9辑 第2辑
在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。( )
经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是交易情况修正的含义。可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求评估的估价对象价值或价格一般是正常合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，就需要对其进行交易情况修正。
经济适用住房的购房人，拥有完全产权，但购房满5年才允许转让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房，购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。P7。
成套房屋的建筑面积等于( )。
A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积
C.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积
D.套内使用面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积
E.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积
答案：A,D
解析：
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（ ）。
A．投资价值
B．抵押价值
C．快速变现价值
D．现状价值
E．残余价值
答案：B,C,E
解析：
B项，房地产抵押价值本质上是谨慎价值。谨慎价值通常低于市场价值；C项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，通常低于市场价值；D项，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值；E项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值；A项，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。
商品房预售应当取得建设工程规划许可证和施工许可证。（）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房屋租赁的条件。违反规定改变房屋使用性质的商品房禁止出租。
21年房地产估价师考试真题9辑 第3辑
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A．集体所有的土地使用权
B．村办企业厂房
C．列入城市房屋拆迁范围的房屋
D．宅基地
E．已经设定抵押权的房地产
下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是（ ）。
A．经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
房地产估价报告及相关资料的保管期限至少（ ）年。
A．5
B．8
C．10
D．15
答案：C
解析：
房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于 10 年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或其指定的机构。
下列关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（ ）。
A、投资价值和市场价值采取收益法评估时，收益率取值相同
B、市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
C、在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同
D、在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
E、国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，投资价值和市场价值采取收益法评估时，采取的收益率是不同的，市场价值采用的是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而投资价值所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。
会计的基本职能不包括（ ）。
A．反映职能
B．监督职能
C．管理职能
D．控制职能
某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（ ）万元。
A、2651.52
B、2667.75
C、2705.63
D、2771.49
答案：A
解析：
本题考查的是房地产价格构成。综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。直接成本利润率的计算基数，只有前两项。
集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。
21年房地产估价师考试真题9辑 第4辑
缴存住房公积金的对象包括（ ）。
A．国家机关、国有企业
B．城镇集体企业，城镇私营企业
C．外商投资企业
D．事业单位、民办非企业单位和社会团体
E．农村居民
不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。
A、 临时用地土地使用权
B、 农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)
C、 宅基地使用权(为农民集体土地上的)
D、 行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)
E 出让土地使用权(为国有土地上的)
某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元
A34000.00
B83265.38
C87867.78
D91022.12
正确答案：C
17 月还款额6000×30%=1800元，10年（按月计息为120期）， 在月利率0.5%（6% ÷12）的现值为P=A[(1+i)n-1]/i
( 1+i)n=1800×[(1+0.5%)120-1/[0.5%( 1+0.5%)120]=162132.22(元)
则该家庭 得首付款额是250000-162132.22=87867.78（元）
内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 （ ）
正确答案：×
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
对“开发—持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。（ ）
答案：对
解析：
“开发—持有出租—出售”模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。土地增值税是针对转让房地产所取得的增值额进行征收的税种，对于开发完成后持有出租的房地产开发项目，由于没有发生房地产的转让，因此不需计算土地增值税。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权．因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记
C。该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后。才能办理抵押登记手续
D。该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许
可证，也可办理抵押登记手续
21年房地产估价师考试真题9辑 第5辑
经营性国有土地使用权可以通过（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．招标出让
C．拍卖出让
D．协议出让
E．挂牌出让
答案：B,C,E
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。A 项，行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：①土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。②国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。D 项，协议出让是指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
下列城市用地中，属于商业服务业设施用地的有（ ）。
A.旅馆
B.高尔夫球场
C.卫生防疫站
D.出租汽车场站
E.证券期货交易所
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是城市用地。选项C属于公共管理与公共服务设施用地；选项D属于道路与交通设施用地。参见教材P18～21。
在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。( )
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
土地面积量算在（ ）的基础上进行。
A.室内测量
B.产权调查
C.行政调查
D.地籍调查
E.地籍测量
答案：D,E
解析：
本题考查的是土地面积量算的概念。土地面积量算在地籍调查和地籍测量的基础上进行。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。
A.4362.40
B.4788.00
C.4894.40
D.5320.00
答案：A
解析：
该酒楼归属于房地产的年经营收入=5320×（1－8%－10%）=4362.40（万元）。
股票与股单的相同点是（ ）。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
正确答案：C
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。
21年房地产估价师考试真题9辑 第6辑
在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（ ）。
A．成本低
B．反馈快
C．能深入了解被访者情况
D．回收率高
E．能深度访谈
答案：A,B
解析：
网络调研是随着互联网技术应用的普及而发展起来的获取信息的新方法，而且由于其成本低、反馈快等优点被越来越广泛的使用。通过网络进行调研时，调查人员可以根据调查问题的特点，选用通过电子邮件发送调查问卷或提纲，或将其直接上载到网络主页等方式，获取被调查者的反馈信息。CE 两项属于面访联系方法的特点；D 项属于电话访问联系方法的特点。
下列关于商品房买卖合同的表述，正确的是（ ）。
A.商品房现售合同，包括面积误差处理方式
B.商品房预售合同，包括房屋登记及物业管理等内容
C.商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价
D.按建筑面积计价，建筑面积或套内建筑面积有其一误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积结算价款
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差处理方式，属于预售合同的内容；商品房预售合同，包括前期物业管理内容；若当事人未对面积误差处理做约定，按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。P133～134。
从宏观角度考察利率的经济功能时，利率的经济功能包括（ ）。
A、积累资金
B、调整信用规模
C、抑制通货膨胀
D、提高就业率
E、调节国民经济结构
答案：A,B,C,E
解析：
考点:利息与利率。从宏观角度考察利率的经济功能，包括了积累资金的功能、调整信用规模的功能、调节国民经济结构的功能、抑制通货膨胀的功能和平衡国际收支的功能。
下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A、 所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B、 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C、 初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D、 在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
答案：B
解析：
B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。
从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。（ ）
答案：对
解析：
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。
A、5680
B、5830
C、5850
D、7574
答案：A
解析：
考点:名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（80－2）÷133.33＝0.585（万元/m2），实际交易价格＝0.585×50%＋0.585×50%/（1＋6%）＝0.5684（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。
在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A．业主
B．承租人
C．物业服务企业
D．业主、承租人和物业服务企业共同
21年房地产估价师考试真题9辑 第7辑
关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（ ）。
A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标
B.FIRR可以通过内插法求得
C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的
E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率
答案：B,C,E
解析：
【考点】财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。
关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列说法正确的有（ ）。①股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资；②股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入，具有较多的投机成分；③有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金则对股份制企业的组织形式有较高的要求；④股权式基金由于转让性能差，流动性和变现能力弱，一般要求是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开放型和追加型的。
A．①⑦③
B．②③④
C．①③④
D．①②⑧④
下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是（ ）。
A．住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充
B．住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保
C．住房置业担保实行保证方式和反担保方式
D．住房置业担保机构不承担连带责任
关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（ ）。
A．有效市场大于服务市场
B．服务市场大于潜在市场
C．潜在市场大于有效市场
D．渗透市场大于有效市场
E．服务市场大于渗透市场
(2015真题) 国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。“以租代征”即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A、业主
B、承租人
C、物业服务企业
D、业主、承租人和物业服务企业共同
答案：A
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。
企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。
答案：错
解析：
如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。
21年房地产估价师考试真题9辑 第8辑
住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下不属于现代房地产周期研究结论的是( )。
A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
正确答案：C
[答案] C 房地产市场呈现自我修正的周期性，这是传统房地产周期理论。
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
本题考查的是统计的基本概念。指标反映总体数量特征及其范畴。
某仓库房地产，建筑面积为800 m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/ m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/ m2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。
A 93.75 B 115 C 293.75 D 315
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（ ）元。
A．76880
B．79104
C．77952
D．81562
下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。
A．市场供求风险
B．变现风险
C．利率风险
D．时间风险
E．资本价值风险
21年房地产估价师考试真题9辑 第9辑
某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材P312。
平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。 ( )
因不可抗力导致超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，不属于闲置土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。P36。
开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。
A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
正确答案：B
房地产开发贷款有三类：土地(或土地使用权)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。
A、 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、 投保时，保险金额不能超过3500万元
房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某 种房地产所愿意出售的数量。（ ）
正确答案：×
房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。
