2021房地产估价师考试答案9章
2021房地产估价师考试答案9章 第1章
某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）万元。
A．22．0
B．24．0
C．25．6
D．26．0
合法建造房屋的物权目（ ）发生效力。
A.记载于不动产登记簿时
B.颁发房屋权属证书时
C.申青房屋所有权登记时
D.事实行为成就时
B、土地取得费用
C、装修费用
D、运营成本
B、习惯性购买行为
C、复杂购买行为
D、化解不协调购买行为
B.40
C.47
D.50
在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
引起真正的房地产自然增值的原因是( )。
A.装修改造
B.需求增加
C.通货膨胀
D.改进物业管理
2021房地产估价师考试答案9章 第2章
对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必需编制的基本报表。( )
此题为判断题(对，错)。
B．贷款利率
C．基准收益率
D．资本金投入比例
个人转让家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
[答案] B
运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。
刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为( )元。
A．430000
B．430200
C．432000
D．432100
[答案] B
3600×120-(2000-200)＝430200(元)
B、开发建设投资
C、长期借款
D、净转售收入
2021房地产估价师考试答案9章 第3章
边际收益是指每增加一个单位的产品销售量所减少的总收益。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一套建筑面积为100㎡，单价为2000元/㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31%，则该套住宅的（ ）。
A．实际单价为2000元/㎡，实际总价为30．16万元
B．实际单价为1950元/㎡，实际总价为20万元
C．实际单价为2000元/㎡，实际总价为20万元
D．实际单价为2200元/㎡，实际总价为30．16万元
下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）
A城市或区域产业结构与布局
B人口数量也结构
C土地资源状况
D建筑技术进步
B、承包商
C、监理机构
D、建设主管部门
建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。
A．土地利用总体规划
B．年度建设用地计划
C．年度土地使用权出让计划
D．城市详细规划
B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润
C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费
D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率
房地产开发的主要阶段有( )。
A．可行性研究阶段
B．投资机会选择与决策分析阶段
C．前期工作阶段
D．建设阶段
E．租售阶段
[答案] BCDE 房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
B、开发期与租售期
C、权益投资比率
D、资本化率
E、贷款利率
2021房地产估价师考试答案9章 第4章
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题：
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)？
(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)？(12分)
解：
解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
净现金流量=-5400+5400=0万元
3)第3年年初：
归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
乙银行贷款=9093.87万元
净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
4)第3、4年年末：
还本付息=9093.87×7%=636.57万元
营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
5)第5年年末：
还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=(0.9975x+1000)万元
转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
(2)求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR
(1)计算各年净现金流量
1)第1年年初投资=8100万元
2)第2年年初投资=5400万元
3)第3年、4年年末：
经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
4)第5年年末：
经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元
挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
(2)计算内部收益率
设i1=13%，则有：
解法二：图表法
一、列出自有资金现金流量表(年来)，设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：
B.加油站的特许经营权
C.加油站内的车辆
D.加油站的加油机
拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均需办理公证手续。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
11～13 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000元，耐用年限为12年，残值率为49/6。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营税等为6%，报酬率为8%。则：
第 11 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
B.14
C.15
D.30
在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是( )的收入增加。
A．低收入者
B．中等收入者
C．高收入者
D．低收入者和高收入者
[答案] B
低收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大，且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影响较大。
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
2021房地产估价师考试答案9章 第5章
关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是（ ）。
A．单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息
B．复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算
C．用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益
D．在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算
我国所有的存款都采用复利计算。
B.留存收益
C.长期债券融资
D.责任准备金
E.保费收入
商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况
[答案] D
房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。
(1)划拨土地使用权包括①土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和②无偿取得(如国存的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。
(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.周边道路交通管制状况
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（ ）万元。
A．38.26
B．40.33
C．46.5
D．62.33
2021房地产估价师考试答案9章 第6章
【解】
(1)写字楼购买总价：27 000m2X10000元/m2=27000万元
(2)写字楼购买过程中的税费：
27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元
(3)投资者投入的资本金：27 000万元X30%+1296万元=9396万元
(4)抵押贷款金额：27 000万元X70%=18900万元
(5)抵押贷款年还本付息额：
A=PXi/[1-(1+i) -n]=18900万元X7.5%/[1—(1+7.5%) -15]
=2141.13万元
(6)项目投资现金流量表（表3—75)
因为FNPVE=789.8万元>0，FIRRE=14.78%>14%，故该项目从资本金投资的角度看也可行。
(10)讨论:在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率增加到21.94%。
(1)写字楼购买过程中的税费：
27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元
(2)投资者投入的资本金：（27 000X30%+!431)万元=9531万元
依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ）。
A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理
BDE依代理委托方的不同，物业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（ ）土管部门备案。
A．规划
B．土地
C．房地产开发
D．建设
B.12695.4
C.13763.7
D.14945.3
可行性研究的结果应说明项目的盈利能力、贷款偿还能力、资金平衡能力、抗风险能力以及项目是否可行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下属于自然周期第一阶段特点的有（ ）。
A．净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底
B．供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
C．空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个 令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平
D．如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降 到只能支付物业运营费用的水平
E．供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现
AE B项为第三阶段特点，C项属于第二阶段，D项属于第四阶段。
对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A．地价
B．建造成本
C．贷款利率
D．资本化率
B.居住小区
C.居住组团
D.独立式组团
E.住宅组团
2021房地产估价师考试答案9章 第7章
B.4000
C.7000
D.10000
B、 钢铁厂
C、 空置的写字楼
D、 单纯的建筑物
E 加油站
国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、0.99
C、1.01
D、1.05
开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ ）
A建设工程规划许可证
B选址规划意见通知书
C项目设计方案的总平面图
D城市规划部门批准征用土地的计划任务E1/2000或1/500的地形图
土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
B、 636
C、 1300
D、 1204
2021房地产估价师考试答案9章 第8章
土地费用估算主要包括( )。
A.划拨或征收土地的征地拆迁费
B.出让土地的土地出让地价款
C.转让土地的土地转让费
D.租用土地的土地租用费
E.转让土地应缴纳的手续费
土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：②划拨土地的征收补偿费;②出让土地的出让价款;③转让土地的土地转让费;④租用土地的土地租用费;⑤股东投资入股土地的投资折价。
B、 替代原理
C、 预期原理
D、 未来趋势原理
按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.95.85
C.100.57
D.105.28
B．住房和城乡建设部
C．所在地省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试答案9章 第9章
B.3％
C.5％
D.7％
B、提高项目的经济效益
C、为项目决策提供依据
D、提高项目的社会和环境效益
E、为项目后期的经营决策提供依据
B.83.33%
C.84.00%
D.86.67%
下列对要约的理解有误的是（ ）。
A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示
B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思
C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段
D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束
B、二次定位方式
C、对抗性定位方式
D、产品差别化方式
通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而地产增值则导致折现率下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.县级以上国土资源管理部门
C.县级以上人民政府规定的部门
D.县级税务征管部门
1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。
2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理
比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。
2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
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