2021房地产估价师考试真题8辑 第1辑
按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。
A．权益型
B．抵押型
C．伞型合伙
D．多重合伙
E．混合型
下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．奢侈品的需求价格弹性相对较大
B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小
C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品
D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品
E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性
正确答案：ADE
占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较大；商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为替代品。
保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。（ ）
答案：对
解析：
损失补偿金额受到实际损失、保险合同和保险利益的限制。损失补偿原则进一步派生出权益转让原则和分摊原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。在财产保险中，权益转让原则是指由于保险事故发生，保险人在向被保险人支付赔偿金后，取得相关保险标的的所有权或向第三人的索赔权。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。
实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（ ）。
A、可预测性
B、不可控制性
C、不可逆性
D、可延期性
E、不可变更性
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资往往是不可逆和可延期的。两大基本特性决定了具有实物期权性质。参见教材P243。
房屋两全险的期限分为1年、2年、3年、5年四种。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是财产保险。房屋两全险的期限分为1年、3年、5年三种。
某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ）。
A．P（1+i）n
B．P（1+i*n）
C．P*n*i
D．A（1+i）n
搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的( )。
A．估价目的
B．估价方法
C．价格类型
D．时间长短
正确答案：B
[答案] B
搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。
2021房地产估价师考试真题8辑 第2辑
资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。
某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。
A.电费
B.物业管理费
C.水费
D.供暖费
E.房地产税
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。
以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有（ ）。
A．临近城市主干道
B．靠近酒厂
C．靠近高等院校
D．靠近铁路线
E．临近城市中心
正确答案：ABD
不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。
注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。
下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有( )。
A.司法鉴定
B.公司上市
C.房屋征收
D.企业清算
E.在建工程抵押
答案：A,C,E
解析：
二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
反映总体单位的属性或特征的统计术语称为（ ）。
A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位
答案：C
解析：
本题考查的是统计的基本概念。反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。
选择货币补偿方式，居民用征收房屋补偿款重新购置住房，且购房成交价格不超过货币补偿款的，免征契税
答案：对
解析：
市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契
2021房地产估价师考试真题8辑 第3辑
下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（ ）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。
转让房地产时应缴纳的税费有（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．印花税
D．个人所得税
如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（ ）
正确答案：×
从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途则不同。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。
A．卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B．卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C．买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D．应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E．买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
正确答案：ACD
[答案] ACD
房地产正常的成交价格＝卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格＝买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。
(2015年真题) 某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。
A.29.70
B.34.65
C.39.60
D.59.40
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝66×（1－10%－30%）＝39.60万元。
2021房地产估价师考试真题8辑 第4辑
某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的含义。王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估价的客观意见。
比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产状况调整的内容。比较法中权益状况调整的内容不包括配套设施状况。
依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后， 再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）
正确答案：×
依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。
城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）
答案：对
解析：
考点:保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。
A．G快餐公司与w公司签订租赁合同
B．到当地房地产管理部门登记备案
C．办理游乐场快餐厅营业执照
D．领取房屋租赁证
（ ）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
A.负外部性
B.正外部性
C.强外部性
D.弱外部性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。
A、写字楼层高偏低
B、厂房受酸雨腐蚀
C、住宅库存量过大
D、在建工程基础不均匀沉降
答案：A
解析：
考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。
2021房地产估价师考试真题8辑 第5辑
基础的构造类型除了与上部结构有密切关系，还与（ ）有关。
A．回填土的密实程度
B．地基土的承载能力
C．荷载
D．埋置深度
正确答案：BCD
基础的构造类型与上部结构(如墙、柱、独立结构物)有密切的关系。此外，还和地基土的承载能力、荷载和埋置深度等有关。
分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、 家庭收入等属于（ ）
A．供给分析
B．需求分析
C．竞争分析
D．市场占有率分析
虽然被拆迁房屋的使用性质一般以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015年真题) 权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）。
A.增值收入
B.销售收入
C.自营收入
D.租金收入
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
李某所签订的房地产买卖合同为（ ）。
A.主合同
B.单务合同
C.有偿合同
D.典型合同
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是合同法概述。房地产买卖合同为双务合同、有偿合同、典型合同，同时，该合同不以其他合同存在为前提而存在，故为主合同。参见教材P412。
某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。
A、 50
B、 79.43
C、 78.87
D、 77.75
自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（ ）批准后生效。
A.全国人民代表大会及其常务委员会
B.国务院
C.省.自治区.直辖市的人民代表大会
D.省.自治区.直辖市的人民代表大会常务委员会
答案：D
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。
2021房地产估价师考试真题8辑 第6辑
该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。
A．综合楼
B．住宅
C．水塔
D．配套公建用房
政府有关房地产投资的政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影。向，从而给投资者带来风险。
某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26
D.2008年9月27日
答案：C
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。
某城市为解决交通拥堵问题，修建了两横两纵快速路，打通南北、东西大动脉。估价对象为住宅小区的配套商业房地产，因门前市政桥梁（南部快速路）建设，引桥部分抬高路面，遮挡了商业店面，造成有效客流量减少，租金下降。为了解决相关的补偿费用情况，解决信访纠纷，委托某房地产估价公司对减损价值进行评估。价值时点为2019年5月29日。请问此房地产最适合选用什么估价方法进行损害价值评估？简述估价技术思路。
答案：
解析：
?? 该项目属于不可修复的情况，可以通过两种途径评估估价对象的减损价值。一是先采用比较法和收益法评估不受影响的正常房地产市场价值，再通过市场调查法，查找与估价对象类似不利状态的房地产与正常房地产价格的比例，确定减损率，得到减损价值，即利用价差法的变形公式进行计算；二是采用损失资本化法，依据委托方提供的实际租金合同与不受影响的正常房地产客观租金的差值，计算估价对象房地产的剩余使用期限，以一定的报酬率，将至使用期限结束为止各年的租金损失折现至价值时点，从而得到减损价值。最后依据方法的可靠性分析权重，加权平均得到最终估价结果。
举一反三
损害赔偿是近几年问答题和单选题常考问题，如住宅挡光的损害赔偿，漏雨对业主的损害赔偿，临近建筑施工对房屋产生沉降裂缝对装修价值的减损评估等。
这类问题主要考核评估方法的选择，损害赔偿内容，损害赔偿的具体估价思路，参数的选择等。
建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的也不能除外。( )
下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ）
A．高层建筑地价分摊
B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：－180＋50/10%×（1－1/1.15）＝9.54万元；第二种增加价值：－300＋80/10%×（1－1/1.15）＝3.26万元。应该选择第一个方案。
2021房地产估价师考试真题8辑 第7辑
商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。
A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。
在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是（ ）。
A、统一税费负担
B、统一价格表示单位
C、统一币种和货币单位
D、统一面积内涵和计量单位
答案：A
解析：
考点:统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。
房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A、2.00
B、7.30
C、8.53
D、9.00
答案：A
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.24（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.24－268.24＝2.00（万元）。
最小二乘法的基本原理是（ ）。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有( )。
A、 须领取建设工程规划许可证
B、 须领取国有土地使用权证书
C、 须领取施工许可证
D、 须领取广告许可证
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以划拨的方式取得。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是( )。
A．详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%～5.0%，大型复杂的工程约占0.4%～2.0%
B．按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设
C．项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段
D．详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤
正确答案：A
[答案] A A项中对应的三个数据分别为±10%、1.0%～3.0%和0.2%～1.0%。
2021房地产估价师考试真题8辑 第8辑
（ ）是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为（ ）（m2/hm2）。
A.0.90
B.2.70
C.2.50
D.0.39
答案：C
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。一公顷等于10000平方米。35公顷=35万平方米。住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积（m2/hm2）。住宅用地面积=35×（1-12%-22%-30%）=12.6万平方米，住宅建筑面积净密度=31.56/12.6=2.5（m2/hm2）。
物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。
A.包干制
B.酬金制
C.社会服务费
D.社区服务费
E.一般服务费
答案：A,B
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。
在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法
答案：A
解析：
本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。
开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。
A．35.2
B．105.6
C．528
D．1056
下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。
A．活期储蓄存款以每年的12月31 日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取l二种
C．单位活期存款以每月月末的30 日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
正确答案：D
活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。
伸缩缝，也叫沉降缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。（ ）
此题为判断题(对，错)。
