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房地产估价师考试试题及答案6章

发布时间：2021-07-20
房地产估价师考试试题及答案6章

房地产估价师考试试题及答案6章 第1章

一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求（　）。

A.越富有弹性
B.需求弹性越小
C.越缺乏弹性
D.完全无弹性

答案：A
解析：
本题考查的是需求弹性。一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求越富有弹性。

人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（　）。

A、物业所处位置
B、辐射区域的范围
C、建筑设备系统
D、建造年代
E、租户类型

答案：A,C,E
解析：
考点:写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

对甲的要求，古桥公司应（ ）。

A．以各套的面积相同为由拒绝其要求

B．退还5m2的房价款

C．退还7m2差额的房价款

D．退还10m2差额的房价款

正确答案：C

某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )。

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m2

正确答案：C

下列关于合法原则在房地产抵押估价和征收评估中具体应用的表述中，正确的是（　）。

A、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产不得设定抵押
B、对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物
C、房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，以房屋权属证书为准
D、如果被征收房屋被认定为违法建筑，也可以予以评估

答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项A错误，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，可以作为以抵押为估价目的的估价对象；选项C错误，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；选项D错误，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。参见教材P158～160。

建筑工程施工许可证由（　　）单位申领。

A．设计
B．建设
C．施工
D．监理

答案：B
解析：
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照《建筑工程施工许可管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。

房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（　）。

A、前期开发计划
B、工程建设计划
C、物业服务计划
D、建设场地布置
E、施工队伍选择

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。参见教材P254。

房地产估价师考试试题及答案6章 第2章

某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5％，期限为15 年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10 年最后一个月的还款额为3044.54 元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（　　）元。

A．3853.10
B．3868.52
C．3883.99
D．4187.36

答案：B
解析：
具体的计算过程如下：①已知：A120=3044.54 元，s=0.4％，n=15×12=180（月），i=6.5％÷l2=0.54％；②第10 年最后一个月份的还款额A120 为：At=A1×（1＋s）^t-1，A120=A1×（1＋s）^t-1，3044.54=A1×（1＋0.04%）^120-1，抵押贷款首次月还款额为：A1=1893.26 元；③第15 年最后一个月份的还款额A180 为：A180=A1×（1＋s）^t-1=1893.26×（1＋0.4％）^180-1=3868.52（元）。

只有取得所有权的资产才可列入企业资产进行核算。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

属于房屋产权转移登记的情形有（ ）。

A．翻建

B．扩建

C．分割

D．抵押

E．裁决

正确答案：CE
转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。

某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：

（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?

（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）

正确答案：

 解法一：叙述法
  一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
  (1)计算各年自有资金净现金流量
  1)第1年年初净现金流量=-5400万元
  2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
  净现金流量=-5400+5400=0万元
  3)第3年年初：
  归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
  乙银行贷款=9093.87万元
  净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
  4)第3、4年年末：
  还本付息=9093.87×7%=636.57万元
  营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
  经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
  净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
  5)第5年年末：
  还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
  营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
  经营收入=(0.9975x+1000)万元
  转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
  净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
  =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
  (2)求基础租金


 
    二、计算全投资内部收益率FIRR
  （1）计算各年净现金流量
  1）第1年年初投资=8100万元
  2）第2年年初投资=5400万元
  3）第3年、4年年末：
  经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
  经营成本=2910.21×35％=1018.57万元
  净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
  4）第5年年末：
  经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
  经营成本=2910.21×35％=1018.57万元
  转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元
  挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
  （2）计算内部收益率
  设i 1=13％，则有：


   
  解法二：图表法
  一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x


 
   
 

二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：


 
  

关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。

A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值
C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值
D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果
E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B错误，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C错误，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；适宜预售的，预测预售时的房地产市场状况下的价值；延迟销售的，预测延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。P349～350。

当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )

答案：错
解析：
[知识点] 房地产均衡价格

(2014真题) 在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税。（）

答案：错
解析：
本题考查的是个人所得税。在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得需缴纳个人所得税。

房地产估价师考试试题及答案6章 第3章

当水灰比相同时，用水量较大的混凝土徐变较小。（　　）

答案：错
解析：
影响徐变的因素：①水灰比较大时，徐变较大；②水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；③骨料级配好，最大粒径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；④当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。

发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。（ ）

正确答案：×
15日内。

住房置业服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：（1）依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；（2）纳入政府土地储备；（3）对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。

关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ）。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

正确答案：D

征收集体土地是国家依法强制取得集体土地（　　）的行为。

A．所有权
B．使用权
C．承包经营权
D．地役权

答案：A
解析：
征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。

投资者进行房地产投资的主要目的是为了（ ）。

A．实现财富最大化

B．保值增值

C．降低投资组合的总体风险

D．降低通货膨胀的影响

正确答案：A
投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。

房地产估价师考试试题及答案6章 第4章

甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万元。合并后的房地产价值为130万元。若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列最合理要价是（　）万元。

A、40
B、50
C、60
D、80

答案：C
解析：
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：40＋40/（50+40）×（130-50-40）＝57.78（万元）。参见教材P192。

下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（　）。

A.目标定价法
B.挑战定价法
C.领导定价法
D.认知价值定价法
E.随行就市定价法

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。

城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

收益乘数有( )。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数

正确答案：ACE
[答案] ACE
收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。

房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

(2016真题) 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。

A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖
B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物
C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖
D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖
E.乡镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。选项A被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以查封拍卖，抵押权人不得抗拒法院的执法行为，但是拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人。选项B对房地产的处分权受到限制的的房地产通常情况下不得拍卖；选项D以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件。

房地产估价师考试试题及答案6章 第5章

采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+B/Y2表示（ ）。

A．房地产净收益按一固定数额逐年递增

B．房地产净收益按一固定数额逐年递减

C．房地产净收益按一固定比率逐年递增

D．房地产净收益按一固定比率逐年递减

正确答案：A
这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。

成交价格围绕着（　）而上下波动。

A、市场价格
B、理论价格
C、清算价格
D、原始价格

答案：A
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（　）阶段需要解决的问题。

A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目评估与决策

答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。

城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（ ）。

A．市政基础建设费

B．土地出让金

C．征地拆迁费

D．契税

E．公建配套设施费

正确答案：BC
以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。

该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/m2。

A．1963.64

B．2000

C．2552.73

D．2600

正确答案：C

具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。

A、 建设部
B、 建设部住宅与房地产业司
C、 建设部信息中心
D、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会

答案：D
解析：
建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。

报建审批管理主要包括审批核发（ ）。

A．项目选址意见书

B．建设用地规划许可证

C．建设工程规划许可证

D．国有土地使用证

E．施工开工证

正确答案：ABC

房地产估价师考试试题及答案6章 第6章

挑廊（　）计算建筑面积。

A、按其围护结构外围水平投影面积的一半
B、按其外围水平投影面积
C、一般不
D、按净面积

答案：A
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有( )。

A.后退道路红线距离

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.合并的可能性

正确答案：ADE

关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途

答案：B,D,E
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。P166～170。

除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，还应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（　　）

答案：错
解析：
在用价值是指在现状利用下的价值。现状利用可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。所以，评估房地产的在用价值时，可以不遵循合法原则和最高最佳利用原则。

关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同；选项B错误，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。

合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

一投资者向某房地产产业投资100万元，假设在同一时间段内，无风险资产的回报率为10%，市场的整体平均回报率为30%，而资产的系统性市场风险相关系数为1.2，求在这一时间段内，投资者获得多少预期回报？

正确答案：
根据题意有公式： E=rf+bf[E(rm-rf)] =l00×l0%+1.2[100×30%-lOO×lO%] =10+1.2×20 =34万元
注：主观题答案仅供参考

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