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21年房地产估价师考试真题及答案8辑

发布时间：2021-07-31 来源：问答库
21年房地产估价师考试真题及答案8辑

21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第1辑

下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是（ ）。

A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳

B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税

C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%

D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税

正确答案：C
耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。

可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（　）


答案：错
解析：
本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。

在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护（　）。

A、债权
B、物权
C、二者皆可
D、二者皆不

答案：B
解析：
考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。

影响房地产市场转变的主要力量包括（　）。

A、金融业的发展
B、生产和工作方式的转变
C、人文环境的变化
D、社会环境的变化
E、政治制度的变迁

答案：A,B,C,E
解析：
考点:影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：（1）金融业的发展；（2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；（3）生产和工作方式的转变；（4）人文环境的变化；（5）自然环境的变化；（6）政治制度的变迁。

在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（ ）。

A.投资价值
B.抵押价值
C.快速变现价值
D.现状价值
E.残余价值

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产价值的种类。选项A，投资价值可能大于、等于或小于市场价值。选项B，谨慎价值通常低于市场价值。选项C，快速变现价值通常低于市场价值。选项D，现状价值在合法利用下，现状价值≤市场价值。现状利用为最高最佳利用，则现状价值＝市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。选项E，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。P90～93。

21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第2辑

下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。

A、 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法
B、 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C、 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D、 假设开发通常是一次性的价格剩余

答案：C
解析：
[知识点] 假设开发法

房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（不能直接申请鉴定）参见教材P64。

主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

A．直接融资

B．间接融资

C．开发投资

D．置业投资

正确答案：B
[答案] B  房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。

房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。

A．误差的平均值

B．误差的最大值

C．中误差

D．两倍中误差

正确答案：D

价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是实地查勘估价对象。调查估价对象的历史使用状况是实地查勘的工作内容。因为在估价过程中也可能需要过去的一些历史数据。P412。

21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第3辑

用于物业大规模修理或更新改造的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所需的投资额除以维修周期月份数。 （ ）

正确答案：×
题目没有考虑积累期间的通货膨胀率和资金时间价值。

所有权属于（ ）。

A．从物权

B．动产物权

C．他物权

D．主物权

正确答案：D
答案：D。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。

（ ）年，国务院颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。

A．1999

B．2000

C．2001

D．2002

正确答案：A
1999年，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，2002年国务院又主要针对住房公积金管理机构等内容对《公积金条例》进行了修订。

承包商收到竣工结算价款后，通常应在（　）内将竣工工程交付给开发商。

A、半个月
B、一个月
C、一个半月
D、两个月

答案：A
解析：
考点:竣工验收。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付给开发商。

预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。

A、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了

答案：A,C,E
解析：
[解析] 个别风险

21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第4辑

工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。（　　）

答案：对
解析：
工程量清单是建设工程实行工程量清单计价的专用名词。表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。

单位建设面积为240 ㎡的健身房，可以不申请办理施工许可证

答案：对
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

房屋、土地、文物艺术品拍卖时通常有保留价。 ( )

答案：对
解析：

下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入增加
B.房产税征收
C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升

答案：B
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。

根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是（ ）。

A.无顶盖的室外楼梯
B.无柱的雨篷
C.无顶盖阳台
D.房屋之间无上盖的架空通廊

答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项BCD均属于不计算建筑面积的情况。

21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第5辑

某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方实付金额（合同约定成交价格）为（　）元/m2。

A.2385
B.2393
C.2853
D.2964

答案：D
解析：
本题考查的是统一税费负担。第一步，计算正常负担下的价格。卖方税费转嫁给了买方，站在买方视角分析。设正常负担下的价格为X，X＝2659＋X×6.
8%，X＝2853元/m2。
　　第二步，卖家承担买家应缴纳的税费。买方实付金额＝2853＋2853×3.
9%＝2964元/m2。
　　参见教材P186～187。

平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。

除独立、客观、公正原则外，评估房地产的现状价值时，还应遵循合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值，实际状况包括实际的用途、规模和档次，它可能是合法利用，也可能不是合法利用；可能是最高最佳利用状况，也可能不是最高最佳利用状况。因此，现状价值可以不遵循最高最佳利用原则。也不必必须遵守合法原则。

当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定( )。

A.债务履行期限
B.被担保的债权数额
C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人
D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

答案：D
解析：
订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。

21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第6辑

对经营公租房所取得的租金收入，按4%征收房产税。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。对公共租赁住房免征房产税。

某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。

“公共利益的需要”是指（ ）。

A.对危房集中地段的改造
B.对基础设施落后地段的改建
C.组织实施保障性安居工程建设
D.改善性高档住宅区的建设

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房屋征收的前提。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。P54。

金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

《资产评估法》规定，公司形式的评估机构应有2名以上评估师。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是估价当事人。《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3 年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。

当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（　）。

A、挑战定价法
B、领导定价法
C、目标定价法
D、随行就市定价法

答案：D
解析：
考点:制定租售方案。另行定价风险较大，难以把握时，一般会随行就市。

21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第7辑

下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）

A依法登记的房地产权利手国家法律保护

B当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记

C经法定登记机关低级的房地产权具有对抗第三人的效力

D房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

正确答案：D

关于控制性详细规划的控制体系的规定性指标，下列说法错误的是（　）。

A.建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制
B.建筑红线后退距离即建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制
C.绿地率即规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制
D.停车泊位即地块内应配置的停车车位数，通常以上限控制

答案：D
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项D错误，停车泊位数即地块内应配置的停车车位数，通常以下限控制。

年度土地储备计划包括（　）等指标。

A.年度供应规模
B.年度土地新增规模
C.年度前期开发规模
D.年度后期开发规模
E.年初与年末土地储备规模

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划等指标。

甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
李某所投的保险类型为（）。

A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.保证保险

答案：D
解析：
本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P292。

下列关于不动产登记目的叙述中，不正确的是（　）。

A.通过登记可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容，保护权利人依法取得的物权
B.当事人没有提交契税完税凭证，土地或房产登记机构可以办理转移登记
C.不动产登记的信息为国家进行宏观调控，推行各种调控政策提供了决策的依据
D.不动产登记为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成，交易效率得到极大的提高

答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记的目的。通过登记可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容，保护权利人依法取得的物权。不动产登记为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成，交易效率得到极大的提高。在房屋所有权转移登记和建设用地使用权的转移登记中，当事人没有提交契税完税凭证，土地或房产登记机构不能办理转移登记。不动产登记的信息能够为国家进行宏观调控，推行各种调控政策提供了决策的依据。

21年房地产估价师考试真题及答案8辑 第8辑

房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

商业银行的最基本职能是( )。

A、 充当信用中介
B、 变货币收入为货币资本
C、 充当支付中介
D、 创造派生存款和信用流通工具

答案：A
解析：
四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。

估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。（　）

答案：对
解析：
考点:估价依据。估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查。

下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（　）

A.在其邻近建化工厂
B.调整城市发展方向
C.在其邻近建垃圾站.公共厕所
D.在其邻近建花园.开辟一块绿地
E.改善城市格局

答案：D,E
解析：
本题考查的是房地产的特性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的院子里种植花草树木、美化周围环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。

业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，包括重大的物业管理事项的决定。（）

答案：错
解析：
本题考查的是业主大会制度。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。

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