房地产估价师预测试题5辑
房地产估价师预测试题5辑 第1辑
由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.留置权是债权人留置债务人动产的权利
C.留置权是一种法定的担保物权
D.留置权是一种用益物权
B、7
C、14
D、20
B、公共配套设施建设费
C、开发期间税费
D、临时安置费
B、受其他房地产权利的限制情况
C、受房地产权利以外因素的限制
D、额外的利益或好处
对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。 ( )
此题为判断题(对，错)。
B、应该采用实际成本而不是客观成本
C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
房地产估价师预测试题5辑 第2辑
某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元
P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元
(2)N=15×12=180月
=4.5%/12=0.375%
i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%)
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65//0.35
=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：
P1=5万元 n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)与解法一相同
(4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A：
P3=132630.40-50000=82630.4元
A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)该家庭第4年初的月还款额为：
A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主观题答案仅供参考
B.4
C.6
D.8
B、 粗略研究
C、 特定项目的投资机会研究
D、 建设项目的投资机会研究
当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 ( )
[答案] × 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
房屋征收评估费用由（ ）承担。
B.该项目建设单位
C.征收单位
D.被征收人和征收单位共同
B、275
C、315
D、345
B.除法模型
C.加法模型
D.减法模型
E.混合模型
房地产估价师预测试题5辑 第3辑
下列属于公益事业房屋的是（ ）。
A．社会福利院
B．经营性私立学校
C．省级博物馆
D．公立医院
E．经营性培训中心
某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为( )元。
A．3000000
B．4800000
C．15600000
D．163800000
[答案] B
(6300-6000)×26000-3000000＝4800000(元)
资本金的出资方式包括（ ）。
A．货币或实物
B．工业产权
C．专利技术
D．债权
E．土地使用权
项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。
B．12.5
C．13.5
D．40.0
房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是（ ）。
B.房地产估价机构
C.估价报告编号
D.估价作业期
B、甲<乙<丙
C、丙<甲<乙
D、乙<甲<丙
房地产估价师预测试题5辑 第4辑
B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C.组合丘一定大于独立丘
D.房地产平面图中应注明丘号
政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般高于同期限的一般金融机构贷款利率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、价格调查
C、促销策略调查
D、分销渠道调查
E、市场需求质量调查
B．耕地占用税
C．土地增值税
D．城市维护建设税
E．教育费附加
某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。
第109题：该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。
A．宗地用途
B．容积率
C．建筑物的允许高度
D．建筑物的结构
预算是物业管理中经营计划的核心。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师预测试题5辑 第5辑
乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
《担保法》规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
．解答：
（1）土地价格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)30)]/[1－1/(1+8％)40]=800×0.9006/0.9540=755.26万元
B、5％～8%
C、2％～7％
D、2％～3％
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
下列可作为市场法适用对象的是（ ）。
A．学校
B．写字楼
C．纪念馆
D．教堂
市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价
总地价8000万元属于（ ）。
A．建安工程费
B．工程建设其他费用
C．预备费
D．直接工程费
物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，如物业的买卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
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