2021房地产估价师考试答案6辑

我国土地、房屋等不动产交易早就采取订立契约的形式予以确认，并由人与人的自然行为发展到官方介入的社会行为。（　）

下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
名称：××房地产开发有限公司
联系人：××
联系电话：××
二、房地产估价机构
估价机构：XXX有限责任公司
住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼
法定代表人：XXX
资质等级：一级
证书编号：建房估证字［2007]XXX号
有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象2004年6月竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，总建筑面积为26934.74平方米。
其他（略）。
五、价值时点
2015年6月14日（实地查勘之日）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则；谨慎原则。
八、估价依据
1.《中华人民共和国物权法》；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3.《中华人民共和国土地管理法》；
4.《房地产估价规范》；
5.《中华人民共和国担保法》；
6.《国有土地上房屋征收评估办法》；
7.《房屋抵押评估委托书》；
8.《房屋抵押评估委托合同》；
9.《房地产估价基本术语》；
10.委托人提供的在建工程合法证明；
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。
十一、注册房地产估价师



十二、实地查勘日期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、风险提示分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析（略）
（二）估价对象实物状况描述与分析（略）
（三）估价对象权益状况描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为92978507元（计算过程略）
（二）运用成本法求取估价对象的价格
1.选择具体估价路径
本次估价选择房地合估路径。
2.成本法估价的计算公式
房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
（1）求取估价对象土地使用权价格
土地单价（楼面地价）为897元／㎡（计算过程略）。,
土地成本=897×26934.74=24160462（万元）
（2）求取估价对象地上建筑物价格
①前期工程费
前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费＝30+50+10+50=140（元／㎡）
②建筑安装工程费
建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用＝1238（元/㎡）
③基础设施建设费
基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。
④公共配套设施建设费
公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=1238×2%=24.76（元／㎡）
⑤开发期间税费
开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略)
⑥建设成本
建设成本＝140＋1238＋24.76＋210＝1612.76（元／㎡）
总建设成本=1612.76×22792.52=36758865（万元）
（3）管理费用
是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即1238×2%=24.76（元／㎡）
（4）销售费用
销售费用发生在开发建设完成前半年，根据建设成本按销售代理费3%(依据略），计算得123.8（元／㎡）（计算略）。
（5）投资利息
假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则土地费用利息=897×5.4%×2=96.88（元／㎡）
建安成本、管理费利息=（1612.76+24.76）×5.4%×2×0.5=88.43（元／㎡）
（6）开发利润
根据公司以往的工程利润，取460.91（元／㎡）经估价人员现场勘察，结合评估人员现场观察，确定综合成新率为95%。
估价对象的市场总价=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）×26934.74=82993424（元）（取整）
则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081（元／㎡）（取整）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20％+82993424×80％=84990441元。
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。
附件（略）

估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中（　）是估价主体。

A.估价报告的使用者
B.估价服务的需求者
C.估价委托人
D.房地产估价机构和注册房地产估价师

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（　）。

A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损

下列行为中，应征土地增值税的是（　）。

A.继承房地产
B.赠与房地产
C.出售房地产
D.出租房地产

按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。（　　）

下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（　　）。

A．仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对
B．委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告
C．估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人
D．估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费
E．估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作

已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元／m2；若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于（　）元／m2。

A.3816
B.3899
C.4087
D.4000

关于融资成本，下列说法不正确的是( )。

A、 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B、 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C、 融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D、 资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有 3 年和 5 年两种可能，概率分别为 0.4 和0.6，若租赁期为 3 年，总租金为 30 万元，一次性付清；若租赁期为 5 年，总租金为 45 万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有 15 万元、12 万元和 10 万元三种可能，概率分别为 0.5、0.3 和 0.2，该投资者要求的投资收益率为 10％，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。
　
　请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

商品房预售应当取得建设工程规划许可证和施工许可证。（）

自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（　）

人文景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。（　）

房地产开发项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（　）日内应书面通知买受人。

A.7
B.10
C.15
D.30

未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。（ ）

下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。

A.土地补偿费归农村集体组织所有
B.安置补助费不得发放给农民个人
C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有
D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有
E.地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有

就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为（　）。

A、销售收入
B、收益率
C、利息率
D、开发利润

(2017真题) 某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（　）批准。

A.国务院
B.省人民政府
C.县人民政府
D.国土资源部

房地产景气循环的主要原因包括（　）。

A.生产者与消费者心理因素的影响
B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势
C.市场信息充分
D.政策因素
E.制度因素

某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。

A.98
B.102
C.108
D.116

下列房地产阁中，作为房屋所有权证附图的是（ ）。

A.地籍图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图

估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（ ）。

A.2025年6月30日
B.2025年9月30日
C.2035年6月30日
D.2035年9月30日

关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。

A.存量属于房地产市场的需求指标
B.存量单位可以是建筑面积或套数
C.存量可按物业类型分别统计
D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量

假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（　）的“倒算法”。

A、市场法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法

住房公积金贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，仍可实行合同利率。（　　）

某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。

A.2025
B.2250
C.2700
D.3000

（　）的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。

A、融资方式与资金结构
B、合作方式
C、开发时机
D、产品经营方式

固定资产账面价值= 固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 （　）

自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？