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2021房地产估价师预测试题7节

发布时间：2021-07-24
2021房地产估价师预测试题7节

2021房地产估价师预测试题7节 第1节

根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。

A.有租约限制下的价值

B.共有房地产的价值

C.无租约限制下的价值

D.承租人权益的价值

正确答案：D

开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。

A．132

B．660

C．2.93

D．4950

正确答案：D

员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。

A、 人工费
B、 办公费
C、 法定税费
D、 保险费

答案：A
解析：
[知识点] 房产税

通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。 （ ）

正确答案：×
通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例要高于从事居住物业的物业管理。

在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。

A、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

答案：C
解析：
[知识点] 估价时点原则

规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例减少，即生产规模缩小时产量变化的情况。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师预测试题7节 第2节

住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。

A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素

答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。

有一栋四层公寓每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地地为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额为27%。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。

A、 78%
B、 85%
C、 117%
D、 150%

答案：A
解析：


，则第一个2.5m等份至第六个2.5m等份的价值占整块土地价值分别为40%、30%、20%、10%、9%、8%，其平均深度价格修正率＝(40%+30%+20%+10%+

下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体内容为（　）。

A.纳税人所在地在城市市区的，税率为7%
B.在县城.建制镇的，税率为5%
C.在县城.建制镇的，税率为3%
D.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为5%
E.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为1%

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税实行地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

正确答案：C
开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（　）。

A、9.8％
B、11.1％
C、11.9％
D、12.5％

答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。投资利润率＝开发利润／（土地成本＋建设成本＋管理费＋销售费用）＝500／（1000＋3000＋200＋300）＝11.1％。参见教材P298。

下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（ ）。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

正确答案：B
征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。

2021房地产估价师预测试题7节 第3节

判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：（1）完好房：十、九、八成；（2）基本完好房：七、六成；（3） 一般损坏房：五、四成；（4） 严重损坏房及危险房：三成以下。

国有土地上房屋征收补偿内容包括（ ）的补偿。

A.被征收房屋价值
B.因征收房屋造成的搬迁费
C.因征收房屋造成的停产损失
D.因征收房屋造成的临时安置
E.因征收房屋造成的上、下班交通费

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括:（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（　）。

A.房地产使用管制
B.异议登记
C.设立了抵押权
D.住宅带有上学指标
E.被人民法院查封

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。

某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。
请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）

答案：
解析：
　方法一：
　　（1）面积计算（1分）
　　规划面积=200000×2=40（万m2），商品房面积=40×80％=32（万m2），限价房面积=40×20％=8（万m2）。
　　（2）售价计算（2分）

（万元），其中，（7000×32+4800×8）=262400
（万元）

（3）续建费用计算（5分）
　　1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）

（万元）（单价=617.83元/m2），其中（1+10％+6％）（1分），（1+10％）1.25
或单独贴现计算：

（万元）（单价=532.61元/m2）。　　（1分）
　　21304.453×10％=2130.445（万元）（单价=53.26元/m2）。　　（1分）
　　21304.453×6％=1278.267（万元）（单价=31.96元/m2）。　　（1分）
　　2）销售费用（1分）

（万元），其中 （1分）。
　　3）销售税费（1分）

（万元）。
　　（4）在建工程市场价值（2分）
　　V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3％　　（1分）
　　=167448.646（万元）　　（1分）
　　
　　方法二：

　其中，售价7000×320000+4800×80000=262400（万元）。　　（1分）
　　销售税费262400×6％=15744（万元）。　

所有建设项目都需要申请核发选址意见书。（　　）

答案：错
解析：
我国《城乡规划法》规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。

房地产市场中，引起需求增加或减少的原因不包括（　）。

A.未来预期收益变化
B.政府税收政策的影响
C.收入水平变化或消费品位变化
D.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

王某以总价150 万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60 万元，每年的还本付息额为7.8 万元，扣除运营费用的年租金收入为18 万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是（　　）。

A．11.33%
B．12.00%
C．17.00%
D．20.00%

答案：A
解析：
现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润(净经营收入)扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。根据题意，税前现金回报率=（18－7.8）／（150－60）＝11.33%。

2021房地产估价师预测试题7节 第4节

涨价预备费的测算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，以估算平均价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

一般情况下，土地使用权出让方式包括（ ）。

A．招标

B．挂牌

C．拍卖

D．协}义

E．划拨

正确答案：ABCD
ABCD协议出让士地是有偿使用土地的一种方式，但是这种方式的市场化程度比较低。

(2014真题) 李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，2013年应缴纳房产税最多为（）元。

A.4200
B.5040
C.5400
D.6480

答案：D
解析：
本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%，所以最大为6480元。

某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为××规拆迁许字(2006)第××号文件许可。
如何确定估价方法?

答案：
解析：
《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。

房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（　）。

A、供给、需求、利用状况
B、价值、使用价值、供求
C、使用价值、稀缺性、有效需求
D、权利、租金、利率

答案：C
解析：
考点:价格和价值。房地产价格的形成条件为三个：使用价值、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。

依据有关规定，征收( )，须经国务院批准。

A.基本农田
B.园地30 公顷
C.草地40 公顷
D.非耕地75 公顷
E.基本农田以外的耕地35 公顷

答案：A,D
解析：
征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

房地产的独一无二特性导致了（　）。

A.难以出现相同房地产的大量供给
B.房地产市场不能实现完全竞争
C.房地产交易难以采取样品交易的方式
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E.房地产价值量大

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。

2021房地产估价师预测试题7节 第5节

(三)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )。

A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

正确答案：A

我国发行的股票中，可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制的是（　）。

A.B股
B.H股
C.N股
D.A股

答案：C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。N股，系指大陆境内的公司所发行的以人民币标明面值，供境外法人和自然人以外币认购，获纽约股票交易所批准上市的股票。其优点是可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制。

(2016真题) 某房地产开发企业预售一套建筑面积100㎡的商品住宅，单价为1万元/㎡。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105㎡，买受人实际应付购房款（）万元。

A.100
B.101
C.103
D.105

答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入；房地产价格＝10×10＝100（万元）；资本化率＝净收益/房地产价格＝（10－2.5）/100＝7.5%。参见教材P268。

工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以±0.000表示。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

目前物业服务企业取得物业服务收入，不需要缴纳增值税。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。物业服务企业适用的法定税费包括增值税及附加，物业服务企业取得物业服务收入，应缴纳增值税。

某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000平方米，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200平方米。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为()。

A.1%

B.1.5%

C.2%

D.2.5%

正确答案：B

2021房地产估价师预测试题7节 第6节

评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。

A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。

假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为15年，年利率为6%，按月等额还本付息。2005年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？

正确答案：
[答案] 由题可知：
月利率：i=6%÷12=0.5%
 2005年1月1日房地产的市场价值：
V=800000×(1+5%)4=972405(元)
第一次抵押贷款月还款额：

2005年1月1日家庭拥有的住房权益：
VE＝V-VM=972405-455829=516576(元)
家庭申请二次贷款时，最多能够得到的抵押贷款：
516576×50%=258288(元)
结论：该家庭申请第二次贷款时，最多能得到约25.8万元贷款。

在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取（ ）等方面具有管理经验和能力。

A．土地使用权

B．规划设计

C．工程管理

D．市场营销

E．危机管理

正确答案：AB
如在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。

根据《物权法》，不动产登记费按（ ）收取。

A.面积
B.套
C.成交价格
D.件

答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记收费。不动产登记计费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。

零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。

根据以下材料，请回答 110～111 问题：

某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。

第 110 题 W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。

A．向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请

B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请

C．签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金

D．报原批准用地的人民政府批准

正确答案：ABCD

2021房地产估价师预测试题7节 第7节

某项目未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（ ）。

A．11.38%

B．12.64%

C．15.46%

D．16.22%

正确答案：B
由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 

下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（　）。

A、世界经济状况
B、房地产投机
C、政治对立状况
D、军事冲突状况
E、城市化状况

答案：A,C,D
解析：
考点:国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。

根据《房屋登记办法》可以办理预告登记的有（ ）。

A．预购商品房设定抵押

B．在建工程设定抵押

C．房屋所有权转让

D．房屋所有权设定抵押

E．购买预售商品房

正确答案：ACDE

纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。参见教材P231。

在零售商业物业租约中，设置（　）条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。

A.限制经营内容相似的租户
B.限制租户在一定地域范围内重复设店
C.关于每一独立承租单元的用途
D.其他条款

答案：A
解析：
本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中，设置限制经营内容相似的租户条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争

实际收益与客观收益的含义、区别及其应用是什么?

正确答案：
房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。
有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。

A．导致房地产实际价值下降

B．导致房地产实际价值上升

C．加大投资者债务负担

D．抑制房地产市场需求

E．增加房地产市场需求

正确答案：ACD

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