房地产估价师考试真题精选及答案9章
发布时间：2021-07-23
房地产估价师考试真题精选及答案9章 第1章
系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）(2007年试题)
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
某地块土地面积为10000平方米，容积率为3。据测算，未来该房地产总价值9000万元，其中建筑物价值3000万元，则楼面地价为（ ）元/平方米。
A.1000
B.2000
C.3000
D.4000
B.2000
C.3000
D.4000
答案：B
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝土地总价/总建筑面积＝（9000－3000）/（10000×3）＝2000（元/平方米）。P105。
下列关于房地产和房地产市场的描述，正确的有（ ）。
A、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动
B、因为土地和地上建筑物不能移动，所以不可以被某个人或单位拥有
C、电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易
D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成
E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别
B、因为土地和地上建筑物不能移动，所以不可以被某个人或单位拥有
C、电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易
D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成
E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别
答案：C,D,E
解析：
考点:房地产市场的含义。选项A错误，传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所；选项B错误，虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有。
关于贷款担保说法错误的是（ ）。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
正确答案：B
贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。
A．简单算术平均数
B．加权算术平均数
C．众数
D．中位数
B．加权算术平均数
C．众数
D．中位数
答案：C
解析：
以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值的计算。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。
对甲的要求，古桥公司应（ ）。
A．以各套的面积相同为由拒绝其要求
B．退还5m2的房价款
C．退还7m2差额的房价款
D．退还10m2差额的房价款
正确答案：C
按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。
A．500
B．1000
C．250
D．1500
正确答案：A
房地产估价师考试真题精选及答案9章 第2章
房地产权益融资的方式有（ ）。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.可转换债券
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.可转换债券
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项CDE均为债务融资。P297。
(2012真题) 下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是（）。
A.房地产价值评估
B.房屋登记
C.房屋面积测算
D.房地产居间
B.房屋登记
C.房屋面积测算
D.房地产居间
答案：D
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、代理等专业服务并收取佣金的行为。选项A属于评估，选项B、C不属于中介活动。
在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
正确答案：B
为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
答案：
解析：
（1）建立比较基础
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币。
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币。
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377（万元人民币）
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
【答疑编号10654788,点击提问】
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币。
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币。
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377（万元人民币）
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
【答疑编号10654788,点击提问】
房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A、 房地产开发贷款
B、 房地产抵押贷款
C、 债务融资
D、 权益融资
B、 房地产抵押贷款
C、 债务融资
D、 权益融资
答案：C
解析：
[知识点] 房地产开发贷款与土地储备贷款
因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税
答案：对
解析：
有下列行为之一的，减征、免征契税：
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
A 某标准厂房 B 某酒厂厂房 C某待出让土地 D 某写字楼
正确答案：B
房地产估价师考试真题精选及答案9章 第3章
在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（ ）。
A.70.00%
B.83.33%
C.84.00%
D.86.67%
B.83.33%
C.84.00%
D.86.67%
答案：B
解析：
本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。
某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元。此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为l0%，则该宗房地产的收益价格为60万元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A、 房地产的权益和区位
B、 房地产的权益
C、 房地产的实物和权益
D、 房地产的区位
B、 房地产的权益
C、 房地产的实物和权益
D、 房地产的区位
答案：D
解析：
某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？
答案：
解析：
造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。
（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。
具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。
（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。
（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。
（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。
具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。
（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。
（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。
甲公司实施房屋拆迁时可对（ ）的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判
正确答案：ACD
下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。
A．交通拥挤
B．建筑技术减少
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
正确答案：B
房地产估价师考试真题精选及答案9章 第4章
房地产权属管理的首要核心内容是房地产权属登记发证制度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于（ ）。
A．公共绿地
B．专用绿地
C．宅旁绿地
D．街道绿地
B．专用绿地
C．宅旁绿地
D．街道绿地
答案：A
解析：
公共绿地是指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。B 项，公共建筑和公用设施专用绿地是指居住区内的学校、幼托机构、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化；C 项，宅旁和庭院绿地是指住宅四旁绿地；D 项，街道绿地是指居住区内各种道路的行道树等绿地。
在安居定期保险合同有效期内，被保险人身故，保险人按投保时的保险金额给付保险金，保险合同终止。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是人身保险。安居定期保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条件的一种定期寿险。在合同有效期内，被保险人身故，保险人按保险事故发生时的保险金额给付保险金，保险合同终止。
房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。
A．1.2%
B．10%
C．12%
D．20%
正确答案：C
商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。
A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。
在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A．空置率>合理空置率
B．空置率<合理空置率
C．空置率=合理空置率
D．不能判断
正确答案：B
在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。
在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。
增值税简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，体现进项税额的抵扣。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。P249。
房地产估价师考试真题精选及答案9章 第5章
该公司2004年6月18日破产时，该公司能有（ ）万元拍卖款偿还银行。
A．448
B．445
C．385
D．352
正确答案：D
某房地产估价报告致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
二、受托方
某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括(见估价技术报告）
四、估价目的
为委托方抵押、合资提供价格参考。
五、估价时点
2005年6月7日。
六、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《中华人民共和国土地管理法》。
3.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
4.《城市房地产抵押管理办法》。
5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证”等资料。
6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
估价方法
根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。
九、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚仟陆佰肆拾柒万元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
某房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1.工程概况
某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。
2.工程结构情况（略）
3.估价对象位置（略）
4.估价对象权属状况
委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。
二、市场背景分析(略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一)估价思路
1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。
2.搜集整理有关资料。
3.进行现场查勘。
4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。
5.征求有关人员的意见。
6.最终确定评估结果。
(二)本次估价采用的方法原理
收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。
六、估价测算过程
第一部分：以收益法求取XXXX评估价格
一、车站部分
(一）总收入的确定
车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。
现分别求取四部分的总收入：
1.屋顶停车场经营收入
顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。
根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：
屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个X70%X60%父25元/(天*个）×365天=79.09万元 '
2.车站代售客票收入
该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。
根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元（以每班车35人计）。
随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。
因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。
每日营业额=132019.75元X（1+53.37%)=202478.69元
根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+202478.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。
该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财〔XX〕XX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。
因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。
3.底层车库收入
底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：
P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元
4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入
根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：
P4=952.95万元X12%=114.35万元
5.合计
P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元
(二）总费用的确定
1.税金（按总收入的5. 75%计）
P税=1171.94万元X5.75%=67.39万元
2.管理费（按总收入的12%计）
P管=1171.94万元X12%=140.63万元
3.维修、保养费(按总收入的2%计）
P维=1171.94万元X2%=23.43万元
4.保险费(按总收入的0.2%计）
P保=1171.94万元X0.2%=2.34万元
5.不可预见费（按总收入的0.1%计）
P预=1171.94万元×0.1%=1.17万元
P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元
(三）年纯收入A的确定
A=P收—P费=(1171.94—235.50)万元=936.44万元
(四）资本化率的确定
资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率=5.94%X70%+12%X30%=7.758%
(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式得
二、商场部分
商场以收益还原法评估价格。
(一)求取年总收益
估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。某地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次,是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知:某路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，XX街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，某水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%,因此，年总收益=70元/m2×12×60%×3600m2=181.44万元
(二)求取总费用
1.年管理费= 181.44万元X4%=7.26万元。
2.年税费= 181.44万元X17.75%=32.21万元。
3.维修费= 181.44万元X2%=3.62万元。
4.保险费= 181.44万元X0.2%=0.36万元。
(三）求取年纯收益
年纯收益为137.99万元。
(四）资本化率的计取
资本化率以复合投资收益率法确定。
据了解XX车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率取车站的资本化率，即7.758%。
(五)求取收益价格
第二部分:以成本法求取评估价格
(一）土地取得及开发费：928. 29元/m2。
土地取得费：401.92元/m2；
土地开发费：526.37元/m2。
注:该部分费用指楼面地价。
(二）建筑工程前期工程费：234. 16元/m2。
前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。
(三）建安工程费：建安工程造价3 088.84元/m2。
(四）建设单位管理费：172. 98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费）。
(五）利息：262. 80元/m2。
土地费用：928.29X[(1+5.94%—1]元/m2=55.14元/m2工程费用：3495.98X[(1+5.94X)1—1]元/m2=207.66元/m2(土地费用以1年计,工程费用按1年计,利率以5.94%计）
(六）利润=468. 71元/m2(按行业平均利润10%计算）。
[(一）+(二）+(三）+(四）+(五）]X10%=468.71元/m2
(七)估价对象价值：
估价对象评估价格=(一）+(二）+(三）+(四）+(五）+(六）=5155.78元/m2
(八)估价对象的评估价值：
评估价值=5155.78元/m2X24031.53m2=123901281.70元=12390.13万元
七、估价对象的评估价格的确定
在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13518.99万元，以成本法求取的积算价格为12390.13万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，某车站的评估价格为13518.99万元。
八、估价结果确定
由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：
评估值：13518.99万元（大写：人民币壹亿畚仟伍佰壹拾捌万玖仟玖佰元整）。
附件（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
二、受托方
某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括(见估价技术报告）
四、估价目的
为委托方抵押、合资提供价格参考。
五、估价时点
2005年6月7日。
六、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《中华人民共和国土地管理法》。
3.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
4.《城市房地产抵押管理办法》。
5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证”等资料。
6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
估价方法
根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。
九、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚仟陆佰肆拾柒万元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
某房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1.工程概况
某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。
2.工程结构情况（略）
3.估价对象位置（略）
4.估价对象权属状况
委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。
二、市场背景分析(略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一)估价思路
1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。
2.搜集整理有关资料。
3.进行现场查勘。
4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。
5.征求有关人员的意见。
6.最终确定评估结果。
(二)本次估价采用的方法原理
收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。
六、估价测算过程
第一部分：以收益法求取XXXX评估价格
一、车站部分
(一）总收入的确定
车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。
现分别求取四部分的总收入：
1.屋顶停车场经营收入
顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。
根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：
屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个X70%X60%父25元/(天*个）×365天=79.09万元 '
2.车站代售客票收入
该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。
根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元（以每班车35人计）。
随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。
因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。
每日营业额=132019.75元X（1+53.37%)=202478.69元
根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+202478.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。
该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财〔XX〕XX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。
因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。
3.底层车库收入
底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：
P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元
4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入
根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：
P4=952.95万元X12%=114.35万元
5.合计
P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元
(二）总费用的确定
1.税金（按总收入的5. 75%计）
P税=1171.94万元X5.75%=67.39万元
2.管理费（按总收入的12%计）
P管=1171.94万元X12%=140.63万元
3.维修、保养费(按总收入的2%计）
P维=1171.94万元X2%=23.43万元
4.保险费(按总收入的0.2%计）
P保=1171.94万元X0.2%=2.34万元
5.不可预见费（按总收入的0.1%计）
P预=1171.94万元×0.1%=1.17万元
P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元
(三）年纯收入A的确定
A=P收—P费=(1171.94—235.50)万元=936.44万元
(四）资本化率的确定
资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率=5.94%X70%+12%X30%=7.758%
(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式得
二、商场部分
商场以收益还原法评估价格。
(一)求取年总收益
估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。某地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次,是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知:某路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，XX街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，某水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%,因此，年总收益=70元/m2×12×60%×3600m2=181.44万元
(二)求取总费用
1.年管理费= 181.44万元X4%=7.26万元。
2.年税费= 181.44万元X17.75%=32.21万元。
3.维修费= 181.44万元X2%=3.62万元。
4.保险费= 181.44万元X0.2%=0.36万元。
(三）求取年纯收益
年纯收益为137.99万元。
(四）资本化率的计取
资本化率以复合投资收益率法确定。
据了解XX车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率取车站的资本化率，即7.758%。
(五)求取收益价格
第二部分:以成本法求取评估价格
(一）土地取得及开发费：928. 29元/m2。
土地取得费：401.92元/m2；
土地开发费：526.37元/m2。
注:该部分费用指楼面地价。
(二）建筑工程前期工程费：234. 16元/m2。
前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。
(三）建安工程费：建安工程造价3 088.84元/m2。
(四）建设单位管理费：172. 98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费）。
(五）利息：262. 80元/m2。
土地费用：928.29X[(1+5.94%—1]元/m2=55.14元/m2工程费用：3495.98X[(1+5.94X)1—1]元/m2=207.66元/m2(土地费用以1年计,工程费用按1年计,利率以5.94%计）
(六）利润=468. 71元/m2(按行业平均利润10%计算）。
[(一）+(二）+(三）+(四）+(五）]X10%=468.71元/m2
(七)估价对象价值：
估价对象评估价格=(一）+(二）+(三）+(四）+(五）+(六）=5155.78元/m2
(八)估价对象的评估价值：
评估价值=5155.78元/m2X24031.53m2=123901281.70元=12390.13万元
七、估价对象的评估价格的确定
在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13518.99万元，以成本法求取的积算价格为12390.13万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，某车站的评估价格为13518.99万元。
八、估价结果确定
由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：
评估值：13518.99万元（大写：人民币壹亿畚仟伍佰壹拾捌万玖仟玖佰元整）。
附件（略）
答案：
解析：
(1)缺少封面及目录。
(2)委托方、受托方缺少法人代表。
(3)缺少估价日期。
(4) 一次评估只能有一个估价目的。
(5)缺少抵押目的的法律依据。
(6)估价原则不全，缺少替代原则。
(7)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。
(8)估价对象描述不全。
(9)估价对象描述中房屋产权状况缺少描述。
(10)收益法中各种费用计算无依据。
(11)收益法中资本化率计算有错误。
(12)收益法求商场收益时空置率应用有错误。
(13)成本法中各项费用计算无依据。
(14)估价对象最终取值无依据。
(15)估价结果无单价。
(16)估价采用的方法中缺成本法估价的原理。
(17)商场部分的资本化率取值不妥。
(2)委托方、受托方缺少法人代表。
(3)缺少估价日期。
(4) 一次评估只能有一个估价目的。
(5)缺少抵押目的的法律依据。
(6)估价原则不全，缺少替代原则。
(7)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。
(8)估价对象描述不全。
(9)估价对象描述中房屋产权状况缺少描述。
(10)收益法中各种费用计算无依据。
(11)收益法中资本化率计算有错误。
(12)收益法求商场收益时空置率应用有错误。
(13)成本法中各项费用计算无依据。
(14)估价对象最终取值无依据。
(15)估价结果无单价。
(16)估价采用的方法中缺成本法估价的原理。
(17)商场部分的资本化率取值不妥。
偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围
答案：错
解析：
下列各项个人所得，应纳个人所得税：
1.工资、薪金所得；
2.个体工商户的生产、经营所得；
3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得；
4.劳务报酬所得；
5.稿酬所得；
6.特许权使用费所得；
7.利息、股息、红利所得；
8.财产租赁所得；
9.财产转让所得；
10.偶然所得；
11.经国务院财政部门确定征税的其他所得。
1.工资、薪金所得；
2.个体工商户的生产、经营所得；
3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得；
4.劳务报酬所得；
5.稿酬所得；
6.特许权使用费所得；
7.利息、股息、红利所得；
8.财产租赁所得；
9.财产转让所得；
10.偶然所得；
11.经国务院财政部门确定征税的其他所得。
银行作为我国最主要的房地产金融机构，其房地产金融业务种类很多，主要业务可划分为房地产信用业务和非房地产信用业务两大类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
某征收工作评估专家委员会，专家组成员为7人，则其中的房地产估价师人数至少为（ ）人。
A.3
B.4
C.5
D.6
B.4
C.5
D.6
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。7×1/2=3.5，即4人。P65。
下列有关集体征用土地的说法正确的是（ ）。
A．珍惜耕地、合理利用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和提高土地效益的经济手段
B．建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地
C．征用土地实行两级审批制度，即省级和市级人民政府
D．征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续
E．国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公用事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠
正确答案：BE
能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。
A.空置面积
B.租金水平
C.收租损失水平
D.可出租面积
E.经营费用
B.租金水平
C.收租损失水平
D.可出租面积
E.经营费用
答案：B,D
解析：
本题考察的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。
房地产估价师考试真题精选及答案9章 第6章
某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（ ）万元。
A.8.75
B.11.25
C.13.25
D.15.75
B.11.25
C.13.25
D.15.75
答案：B
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额＝1000×15%＝150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额＝当期毛利额－期间费用－增值税税金及附加－土地增值税预征＝150－30－55－20＝45（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额＝45×25%＝11.25（万元）。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。
完全竞争市场必须同时具备的条件包括（ ）
A.市场上有足够多的生产者和消费者
B.市场上的产品是同质的
C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者
D.资源完全自由流动
E.信息是完全的
B.市场上的产品是同质的
C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者
D.资源完全自由流动
E.信息是完全的
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。同时具备以下四个条件的市场结构称为完全竞争市场：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。
某房地产在2019年3月的价格为8000元/m2，已知类似房地产在2019年3月至9月的价格指数（均以上个月为基数）分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30。该房地产2019年9月的价格为（ ）元/m2。
A.8485
B.8536
C.10038
D.11220
B.8536
C.10038
D.11220
答案：D
解析：
本题考查的是环比价格指数。9月价格＝8000×（94.80/100）×（96.60/100）×（105.10/100）×（109.30/100）×（112.7/100）×（118.3/100）＝11220（元/m2）。连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。P197。
市场法中权益状况调整的内容包括（ ）。
A．土地使用期限
B．容积率
C．土地开发程度
D．房屋空间布局
E．地役权设立
B．容积率
C．土地开发程度
D．房屋空间布局
E．地役权设立
答案：A,B,E
解析：
进行权益状况调整，是将可比实例在自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。
（ ）是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向。
A.城市规模
B.城市性质
C.城市分区
D.城市用地
B.城市性质
C.城市分区
D.城市用地
答案：B
解析：
本题考查的是城市性质与城市规模。城市性质是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向，科学地确定城市性质是充分发挥城市作用的重要前提。
房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 （ ）
正确答案：√
房地产估价师考试真题精选及答案9章 第7章
上述保险合同的当事人有（ ）。
A．该商业银行
B．该财产保险公司
C．该房地产开发公司
D．该咨询公司
正确答案：BD
通风施工图纸可分为（ ）。
A.立面图
B.平面图
C.剖面图
D.系统图
E.详图
B.平面图
C.剖面图
D.系统图
E.详图
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑识图基础。通风施工图纸可分为平面图、剖面图、系统图和详图。
下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（ ）。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成
B、专业估价提供专业意见
C、非专业估价具有公信力
D、专业估价承担法律责任
B、专业估价提供专业意见
C、非专业估价具有公信力
D、专业估价承担法律责任
答案：C
解析：
考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。
真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为( )。
A、 内在价值
B、 自然价值
C、 市场价值
D、 理论价格
E 成交价格
B、 自然价值
C、 市场价值
D、 理论价格
E 成交价格
答案：A,B,D
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里，通常还用价值、内在价值、自然价值、自然价格、均衡价格等来表达理论价格。解决此题的关键在于复习时和类似的概念进行比较，寻找它们的相同和不同，以便更好地区分。
某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（ ）。
A.0.40
B.0.60
C.2.50
D.5.00
B.0.60
C.2.50
D.5.00
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。
三级资质的房地产估价机构不得从事( )等评估。
A.企业清算
B.房地产课税
C.房地产抵押
D.房地产司法鉴定
E.房屋征收补偿
B.房地产课税
C.房地产抵押
D.房地产司法鉴定
E.房屋征收补偿
答案：A,D
解析：
三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
下列关于房地产拍卖的表述，错误的是（ ）。
A.对于用途发生转换的房地产标的，不得拍卖
B.有共有人的房地产拍卖，共有人享有优先购买权
C.有租赁登记的房地产拍卖，承租人享有优先购买权
D.产权人为国有单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见
B.有共有人的房地产拍卖，共有人享有优先购买权
C.有租赁登记的房地产拍卖，承租人享有优先购买权
D.产权人为国有单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见
答案：A
解析：
本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖标的发生用途转换，按照转换后的用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件。参见教材P450。
房地产估价师考试真题精选及答案9章 第8章
一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。P38。
下列关于保险合同主体的说法有误的一项是( )。
A、 保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B、 被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C、 保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D、 投保人可以是法人，也可以是自然人
B、 被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C、 保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D、 投保人可以是法人，也可以是自然人
答案：B
解析：
受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。
主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
A．直接融资
B．间接融资
C．开发投资
D．置业投资
正确答案：B
[答案] B 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。
[答案] B 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。
某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（ ）。
A.1.40%
B.5.60%
C.5.72%
D.6.09%
B.5.60%
C.5.72%
D.6.09%
答案：B
解析：
【考点】名义利率与实际利率。本题按年计息，按季付息，本质上是一年期的单利。年实际利率=年实际利息总额/本金=1400×4/100000=5600/100000=5.6%。
国库券是一种直接金融工具。
答案：对
解析：
⑴直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。
个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有（ ）。
A．恶意欺诈
B．市场疲软
C．项目拖期
D．质量纠纷
E．违法预售
正确答案：ACDE
(2017年真题) 某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0
B.1.0
C.1.5
D.2.0
答案：D
解析：
本题考查的是供给指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。
房地产估价师考试真题精选及答案9章 第9章
为评估某宗房地产2014年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为9000 元/m2，成交日期为2014年1月末，该类房地产自2014年1月末至2014年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2014年9月末的价格为（ ）元/m2。
A、8813
B、8982
C、9329
D、9379
B、8982
C、9329
D、9379
答案：A
解析：
考点:市场状况调整的方法。2014年9月末的价格＝9000×（1＋2.5%）×（1＋0.5%）×（1－1.5%）×（1－2.5%）×（1－1.0%）×（1＋1.5%）×（1－1.5%）＝8812.74（元/ m2）。
收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其中之一可以量化
D.收益和风险均能量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其中之一可以量化
D.收益和风险均能量化
答案：D
解析：
本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。
申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请资料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
正确答案：D
对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。
对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。
根据（ ），债券一般可分为附息债券和贴现债券。
A.发行主体的不同
B.偿还期限的长短
C.利息的不同支付方式
D.发行方式
B.偿还期限的长短
C.利息的不同支付方式
D.发行方式
答案：C
解析：
本题考查的是债券的分类。根据利息的不同支付方式，债券一般可分为附息债券和贴现债券。
商品房买卖预测面积为150 ㎡，价格为4000 元／㎡，交付使用时，实测面积为155 ㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。如买受人不退房，根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。
A.60.0
B.61.0
C.61.8
D.62.0
B.61.0
C.61.8
D.62.0
答案：C
解析：
(1)面积误差比＝(实测面积－预测面积)/预测面积×100％=(155-150)/150=3.33%。
(2)根据面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
(3)最后结算的房价款=150 ㎡×(1+3%)×4000 元／㎡=61.8 万元。
(2)根据面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
(3)最后结算的房价款=150 ㎡×(1+3%)×4000 元／㎡=61.8 万元。
土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（ ）
答案：对
解析：
考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
下一篇：21年房地产估价师试题8辑
热门文章
