21年房地产估价师答疑精华8章
21年房地产估价师答疑精华8章 第1章
下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。
A．按房产余值计征的为1．2%
B．按房产余值计征的为2．4%
C．按房屋租金计征的为3%
D．2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收
E．按房屋租金计征的为12%
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A．属于房地产开发企业
B．属于业主共有
C．属于物业服务企业
D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
B.工程排污费
C.临时保护设施费
D.劳动保险费
某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是( )。
A．随行就市定价法
B．价值定价法
C．应战定价法
D．挑战定价法
[答案] D 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则房地产商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。
地价=预计开发完成后不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用
1.预计开发完成后房地产价格
由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。
(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料（表3—80)，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积2900~3200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。
1)市场比较法可比案例：
①XX苑：均价3 080元/m2，XX路、XX路。
②XX花园：均价3 150元/m2，XX路XX弄。
③XX花园：均价3 050元/m2，XX路XX号。
2)修正系数及说明:
可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况（见《XX区X环地区住宅预售价格及增长幅度表》），分别给予2%、2%、
4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见表3—81。
3)确定当前售价。根据市场比较法评估结果，取算术平均值确定估价对象于估价时点建成房屋平均售价为3083元/m2。
(2)预测开发完成后房地产价格。2000年至2002年，上海市住宅价格保持稳定增长势头(图3—3)，估价对象所在区域住宅售价也有明显增长，估价对象所在XX区XX环地区历年平均售价和价格增长幅度见表3—82。
由表3—77可见，估价对象所在区域2000年至2002年住宅价格上涨了约9%，2001年至2002年上涨了约7%。考虑到该区域由于2002年受X环线、X环线隧道、XX路高架、轻轨XX线和地铁X号线延长线等重大交通骨干工程的规划、开工和建成等影响，住宅价格上涨幅度较大，预计随后两年内住宅价格仍将保持增长势头，但随着房地产市场的日益规范和政府规划建设的大量低价位住宅的上市，估价对象所在区域住宅价格增长幅度将减缓。按至项目销售期共增长7%(2003年增长4%、2004年增长3%)计，则：
预测开发完成后的售价=3083元/m2X(1+9%)=3360元/m2(取整）
2.建筑物建造成本
(1)建安成本。通过调查本市目前普通多层商品住宅的一般建安成本，根据上海市建设工程造价市场信息，确定估价对象住宅的平均建造成本为1160元/m2，按建筑面积具体估算如下（单位:元/m2):
基础（含地下桩基）费用 60元
地上建筑物土建费 620元
设备及外墙、楼道装修等费用 120元
红线内配套费 180元
室外工程费 120元
(包括室外道路、绿化、照明、安保、维修基金等）
人防费 60元
以上合计：1100元/m2
(2)专业费。包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等专业工作费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准和实际情况，一般为建安造价的3%~8%，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建造成本的5%计，则：
专业费=1100元/m2X5%=55元/m2
(3)管理费。包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准，一般为建安造价和专业费之和的3%~6%，结合估价对象特点和投资规模，管理费按建造成本与专业费之和的5%计，则：
管理费=(1100+55)元/m2X5%=57.75元/m2建筑物建设成本合计为：
(1100+55+57.75)元/m2=1212.75元/m 2
3.投资利息
以上述建设成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行1~3年（含三年）中长期贷款利息5.31%，开发项目建设周期为两年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一半，即按一年计;假设地价是一次性投入，计息期为两年，按复利计息，贷款利息为:
贷款利息=建筑物开发成本X[1+5.31%)1—1]+地价X[(1+5.31%)2-1]=1212.75X0.0531+0.11X地价=64.40+0.11X地价
4.投资利润
主要包括建筑物建设成本和土地取得成本的利润，正常利润一般按不动产总价或全部预付资本的一定比例计算，根据目前该地区同类住宅房地产开发投资的平均利润水平，取年投资利润率为15%，土地取得成本（即地价)按投入2年计；开发成本建设期内均匀投入，按投入1年计，则：
投资利润=地价X15%X2+1212.75X15%X1=181.91+0.3X地价
5.销售税金及费用
商品房销售过程中支出的税金主要为营业税及其附加，销售费用主要为广告、销售代理、测绘、产证、交易手续等费用。
(1)销售税金：营业税及其附加一般为房地产销售收人的5. 565%。
(2)销售费用：目前本市商品住宅的销售费用一般为2%~4%，考虑到估价对象的规模和市场状况，销售费用取售价的2.5%。
销售税费合计为：
8.065%X3360元/m2=270.98元/m2
6.计算宗地熟地楼面地价将上述各项代入公式：
熟地楼面地价=预计开发完成后不动产价格一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用=3360-1212.75—(64.40+0.11X地价）一(181.91+0.3X地价）一270.98=1629.96-0.41X地价
则：
楼面地价=1629.96万元/I.41万m2=1156元/m2
7.扣除市政配套费和公建配套费
上述价格为“七通一平”条件下、包含了项目建设中需交纳的住宅建设配套费(包括市政配套费和公建配套费）的楼面地价，根据估价对象出让地块条件应予扣除。根据上海市住宅建设配套费的规定[沪价房（1999)第345号]，按每平方米320元计，则：
楼面地价=(1156—320)元/m2=836元/m2
8.计算宗地单位价格
土地单价=楼面地价X容积率根据规划，该宗地综合规划容积率为1.3，则：
土地单价=836元/m2X1.3=1086.8元/m2
(1)预测开发完成后的售价=3 083元/m2X(l+7%)=3300元/m2(取整）。
(2)建安成本合计为1 160元/m2。
(3)专业费=1 160元/m2X5%=58元/m2。
(4)管理费=(1 160+58)元/m2X5%=60.9元/m2。
(5)建筑物建设成本合计为：（1 160+58+60.9)元/m2=1278.9元/m2。
(6)贷款利息=1 278.9X0.0531+0.11X地价=67.91+0.11X地价
(7)投资利润=地价X15%X2 +1278.9X15%X1=191.84+0.3X地价
(8)销售税费合计:8. 065%X3300元/m2=266.14%/m2。
(9)熟地楼面地价=3 300—1278.9—(67.91+0.11X地价）一（191.84+
0.3X地价）一266.14=1495.21-0.41X地价楼面地价=1495.21万元/1.41万m2=1060.43元/m2。
(10)楼面地价=(1 060.43—320)元/m2=740.43元/m2。
(11) 土地单价=740.43元/m2X1.3=962.56元/m2。
21年房地产估价师答疑精华8章 第2章
B.商业信用
C.企业债券
D.租赁融资
E.发行股票
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
B.最高最佳利用原则
C.一致性原则
D.一贯性原则
B.短期投资
C.应收票据
D.投资性房地产
总效用是指消费一定数量物品所获得的总的满足程度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师答疑精华8章 第3章
若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）。
A．应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B．无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C．在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D．在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
（ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位
B．用途
C．楼层
D．朝向
B、 等额本金方式
C、 政策性住房抵押贷款
D、 等额本息方式
市场因子即指能够明显引起某种产品市场需求变化的实际凶素。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
【解】
房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的）。
A．价格水平
B．销售对象
C．基本功能
D．地理位置
E．辅助功能
21年房地产估价师答疑精华8章 第4章
B、城市区域功能
C、购房者的需求
D、城市地理环境
在国民经济产业分类中，房地产业属于第二产业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.专业技术人员达70%
C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师
B、以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的
C、以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的
D、被执行人延缓履行执行和解协议的
有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A．950
B．1000
C．1200
D．1250
[答案] A
(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)
21年房地产估价师答疑精华8章 第5章
B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
B.实质重于形式
C.可理解性
D.谨慎性
某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（ )万元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
21年房地产估价师答疑精华8章 第6章
如何确定估价方法?
B.资本金现金流量表
C.项目投资现金流量表
D.财务计划现金流量表
经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。
A．2%
B．3%
C．4%
D．5%
计人房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等四项成本因素为基础计算，经济适用房开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。
轰2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表
可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200(1)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益=(400×200+100× 350)×365—41975000(元)=4197.5(万元)
2)餐饮年总收益=4197.5×30%-1259.25(万元)
(2)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用=4197.5×35%=1469.13(万元)
2)餐饮年总费用=1469.13×55%=808.02(万元)
(3)计算年净收益：
年净收益=4197.5+1259.25—1469.13—808.02+200=3379.6(万元)
(4)由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率：A=3000/25200×100 9/6—11.9%
B=3500/29400×100%=11.9%
C=2800/23800×100%=11.76%
D=200/1660×100%=12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率：
(11.9%+11.9 9/5+11.76%+12.05 9/6)/4=11.9%
(5)从公式求得该宾馆价格为：
V=A/y=3379.6/11.9%=28400(万元)
(1)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益=(400×200+100×350) × 365×(1—25%)=31481300(元)=3148.13
(万元)
2)餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44(万元)
(2)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用=3148.13×35%=1101.85(万元)
2)餐饮年总费用=944.44× 55%=519．44(万元)
(3)计算年净收益：
年净收益=3148.13+944．44-]101.85-519.44+200=2671.28(万元)
(4)可比房地产D不易作比较。
(5)从公式求得该宾馆价格为：
V=A/y=2671.28/11.9 %=22447.73(万元)
地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师答疑精华8章 第7章
B、 住房公积金管理委员会委托的银行
C、 各个单位
D、 全体职工大会
下列属于影响居住房地产价格的实物状况的是（ ）。
B.教育配套设施
C.环境质量
D.设施与设备
B．贴水债券
C．信用债券
D．担保债券
预测该宗房地产2007年的价格为（ ）元/m2。
A.841.0 B.846.0 C.848.5 D.851.0
（ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
强制拍卖的特点有：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。其中，标的的非自有性指在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有的财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
21年房地产估价师答疑精华8章 第8章
商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价 值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。
A．开发期+经营期
B．开发期+运营期
C．开发期+经营期-前期-建造期
D．开发期+运营期-前期-建造期
E．前期+建造期+经营期
B.10.00
C.15.00
D.20.00
B.1.5
C.2.0
D.2.5
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