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21年房地产估价师历年真题解析5章

发布时间：2021-07-22
21年房地产估价师历年真题解析5章

21年房地产估价师历年真题解析5章 第1章

测量工作的根本任务是( )。

A.确定地面点的空间位置
B.确定水面点的空间位置
C.确定建筑物点的空间位置
D.确定工程量点的空间位置

答案：A
解析：
测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。就局部区域而言，可将地球视作圆球，当测量区域的半径小于10km时，可将地面视作水平面。此时，地面点的空间位置可用该点在水平面上的平面位置(坐标)及该点的高程来表示。

下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（　）。

A、收益现金流风险
B、市场供求风险
C、通货膨胀风险
D、利率变动风险

答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。

工程造价的职能包括（　）。

A.预测职能
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能
E.分配职能

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。选项E，分配职能不属于工程造价的职能。

（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6％。 建设工程教育网提供

9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。

A、[2000，2300]

B、[2030，2270]

C、[2060，2240]

D、[2090，2210]

正确答案：D

（ ）是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。

A．证券

B．股票

C．债券

D．投资基金

正确答案：B

总体和总体单位不得相互转让。 ( )

答案：错
解析：
总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转让。

21年房地产估价师历年真题解析5章 第2章

开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起( )日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．7

B．10

C．15

D．20

正确答案：C
[答案] C  开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是( )的收入增加。

A．低收入者

B．中等收入者

C．高收入者

D．低收入者和高收入者

正确答案：B
[答案] B
低收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大，且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影响较大。

甲公司的自营地下商场原价2000 万元，当地类似物业的年租金为200 万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（　　）万元。

A．8.00
B．11.76
C．16.80
D．24.00

答案：B
解析：
自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%～80%作为应税房产原值，计算公式为：应纳房产税的税额=应税房产原值×［1－（10%～30%）］×1.2%。若税务机关课征房产税时适用最低利率，则甲公司的自营地下商场应缴纳的房产税为：2000×70%×［1－30%］×1.2%=11.76（万元）。

某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为 5000m2

C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

正确答案：C

对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）。

A．服务市场

B．合格有效市场

C．有效市场

D．潜在市场

正确答案：D
D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。

房地产投资需要房地产估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

21年房地产估价师历年真题解析5章 第3章

经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 （ ）

正确答案：√

房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。

A．当地市场现时成交价

B．基准地价

C．标定地价

D．实际建造成本

E．各类房屋重置价

正确答案：BCE
《城市房地产管理法》规定“家实行房地产价格评估制度。房地产评估时，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价，标定地价、各类房屋价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”

在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/m2，旁街路线价为2000元/m2。其临正街深度为22.86%（即75英尺），临旁街深度为15.24%（即50英尺）。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为（ ）万元。

矩形土地平均深度价格修正率表

临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87．2 78．O 70．8 65．O

A．158.35

B．135.17

C．123.45

D．126.38

正确答案：B
[3000×120%+2000×140%×10%]×15.24%×22.86%=135.17(万元)

如果某建筑物±0.000的绝对标高为38.500m，且设计楼顶标高50.000m，则其楼顶的绝对标高为（　）m。

A、38.500
B、68.500
C、88.000
D、88.500

答案：D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。如果某建筑物±0.000=38.500m，且设计楼顶标高50.000m，则楼顶绝对标高为=38.500+50.000=88.500m。

按使用功能不同，地下室可以分为（　）。

A.普通地下室
B.砌体结构地下室
C.钢筋混凝土结构地下室
D.砖墙结构地下室
E.人防地下室

答案：A,E
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。按使用功能不同，地下室可以分为普通地下室和人防地下室。

投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）

A获取房地产当期收益

B获取房地产未来收益

C直接从事房地产开发经营活动

D间接参与房地产开发经营活动

正确答案：B

21年房地产估价师历年真题解析5章 第4章

房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。

A．该种房地产的价格水平

B．消费者的预期

C．该种房地产的开发成本

D．该种房地产的开发技术水平

E．房地产开发商对未来的预期

正确答案：ACDE
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。 

一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。

A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元
C.在成交日期的一年后一次性付清
D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付

答案：C
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价30万，实际总价为：30×（1－3%）＝29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.05＝28.5714（万元）；选项D，分年等额付款额＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376（万元），实际付款额＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30（万元）。P107。

适合采用假设开发法进行估价的情况包括（　）。

A、在建工程
B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产
C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
D、可供开发建设的土地
E、市场交易活跃的房地产

答案：A,C,D
解析：
考点:假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。

下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是( )。

A．资本金现金流量表

B．资金来源与运用表

C．损益表

D．投资计划与资金筹措表

正确答案：D
[答案] D  投资计划与资金筹措表属于财务报表中的辅助报表。

广义货币M2 是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（　　）

答案：错
解析：
现金M0 为狭义货币，现实货币M1 是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。对于广义货币M2 来说，目的在于“储币待购一，为第二活跃的货币。

专项用于廉租住房维护和管理的资金是( )。

A.廉租住房租金
B.土地出让净收益
C.地方财政资金
D.住房公积金增值收益

答案：A
解析：
廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50 ㎡以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。——廉租住房保障两种方式①低租金出租、②发放租赁补贴。
廉租住房保障资金来源有：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

21年房地产估价师历年真题解析5章 第5章

等成本线又称( )，是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。

A、 企业预算线
B、 家庭预算线
C、 单位预算线
D、 社会预算线

答案：A
解析：
[知识点] 生产理论

下列工程中，经批准可以邀请招标的有（　）。

A、项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的
B、受自然地域环境限制的
C、国有资金投资占主导地位的建设项目
D、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
E、拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。参见教材P75。

从金融的角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。（　）

答案：对
解析：
考点:投资概述。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。

某地区商品住宅价格自1997年2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ）元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216

正确答案：C

从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（　）。

A、土地
B、劳动力
C、资本
D、环境
E、伙伴关系

答案：A,B,C,E
解析：
考点:房地产开发的基本概念。房地产开发需要投入土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系等资源。

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提

答案：A
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。

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