21年房地产估价师真题下载5章 第1章
一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。香港所讲的物业实质上是房地产。
承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（ ）。
A.五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金
B.五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金
C.三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金
D.罚金
答案：A
解析：
本题考查的是对违规房地产估价机构和人员的处罚。承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
（二）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得《商品房预售许可证》后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80㎡。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83㎡，商品房买卖合同对面积误差未作约定。回答5至9题
赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A．向人民法院提出行政诉讼
B．另行委托房地产估价机构评估
C．要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D．申请房屋拆迁行政裁决
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是（ ）。
A．国务院
B．国务院建设行政主管部门
C．城市规划主管部门
D．土地管理局
正确答案：B
答案：B。国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于（ ）。
A．贷款额度控制
B．消费信用控制
C．间接信用指导
D．证券市场信用控制
答案：B
解析：
消费信用控制是指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。
21年房地产估价师真题下载5章 第2章
以下各项中，不属于国有土地范围的是（）。
A、城市市区的土地
B、农村被国家没收的土地
C、国家依法征收的土地
D、城市郊区中的土地
答案：D
解析：
本题考查的是国有土地。《土地管理法实施条例》第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
股份制包括( )等企业组织形式。
A、 无限公司
B、 有限责任公司
C、 股份有限公司
D、 两合公司
E 股份公司
答案：A,C,D
解析：
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。
答案：对
解析：
本题考查的是建设监理制度。监理企业资质根据其人员素质、专业技能、管理水平及实际业绩分为甲、乙、丙三级。
下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（ ）。
A．总投资估算表
B．经营成本估算表
C．投资计划与资金筹措表
D．销售收入与经营税金及附加估算表
答案：C
解析：
资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB 两项是成本估算表，只有流出，无流入。D 项，销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，一般不相等。
关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（ ）。
A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用
B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用
C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用
D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。
一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（ ）。
A、业主自行开发前提
B、自愿转让开发前提
C、被迫转让开发前提
D、持续经营前提
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
21年房地产估价师真题下载5章 第3章
在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响的假设，属于（ ）。
A、一般假设
B、未定事项假设
C、背离事实假设
D、不相一致假设
答案：C
解析：
本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的实际状况不一致的合理假定。例如在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响。参见教材P419。
依照《土地管理法》等有关规定，被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，( )日内应以书面或其他形式进行公告。
A.10
B.15
C.30
D.60
答案：A
解析：
《土地管理法》规定，被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10 日内应以书面或其他形式进行公告。
房地产企业可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。（ ）
答案：对
解析：
考点:股票市场融资。可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。
(2013真题) 从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地。属于常识性试题。从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。
工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“士0．000”表示。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业的维修养护。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。
21年房地产估价师真题下载5章 第4章
修建性详细规划应当符合( )规划。
A.控制性详细
B.区域
C.近期建设
D.分区
答案：A
解析：
各类修建性详细规划由城市、县城乡规划主管部门依法负责审定，修建性详细规划应当符合控制性详细规划。
与动态分析法不同的是，在静态分析法中（ ）都单独显现出来。
A.销售费用
B.后续的开发成本
C.投资利息
D.开发利润
E.管理费用
答案：C,D
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。
（ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是编制估价作业方案。估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，其中包含估价方法如何具体运用。P408。
（ ）是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。
A．可比实例
B．吻合案例
C．相似实例
D．求同案例
正确答案：A
可比实例(comparableproperty)是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。
廉租住房租金由（ ）构成。
A．维修费和管理费
B．维修费和利润
C．维修费、管理费和利润
D．维修费、利润和税金
21年房地产估价师真题下载5章 第5章
根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。
A、购买行为
B、购买习惯
C、购买动机
D、购买心理
答案：A
解析：
考点:消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。
封闭式基金在存续期间内不得随意增减基金证券，持有人只能通过证券交易所买卖证券，这一点类似于股票投资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
房地产开发用地，常规来讲应通过（ ）的方式取得。
A．出让
B．竞争
C．招标
D．申请
我国城市土地收购储备过程中的，土地储备贷款，应属于担保贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。（ ）
答案：对
解析：
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
