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21年房地产估价师考试真题6辑

发布时间：2021-07-29 来源：医学题库在线
21年房地产估价师考试真题6辑

21年房地产估价师考试真题6辑 第1辑

对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押、冻结或公开拍卖。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。对被执行人所有的禁止流通物，人民法院可以查封、扣押或冻结，但不得进行公开拍卖，而应交由法律规定的有关单位按照国家规定的价格收购。

伸缩缝和沉降缝可以相互替代。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是变形缝。沉降缝要求连基础断开，伸缩缝没有这个要求，所以沉降缝可以替代伸缩缝，伸缩缝不可以替代沉降缝

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（　）等方式予以处置。

A、国有土地出让
B、国有土地转让
C、国有土地租赁
D、国有入地作价出资（入股）
E、保留划拨土地使用权

答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（）

A、利用开展业务之便，谋取不正当利益
B、受理与自身有利害关系的业务
C、聘用注册房地产估价师从事评估业务
D、出具具有重大遗漏的评估报告
E、以恶性压价不正当手段招揽业务

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。房地产估价机构不得有下列行为：（1）利用开展业务之便，谋取不正当利益；（2）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务；（3）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务；（4）受理与自身有利害关系的业务；（5）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；（6）出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；（7）聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务；（8）违反法律、行政法规的其他行为。

下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（　）。

A、挂牌价格一般高于市场成交价格
B、挂牌价格一般低于市场成交价格
C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气
D、挂牌价格与市场成交价格差异小，说明市场不景气

答案：A
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确、选项B错误，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项C、D错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大。

进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（　）。

A、相互排斥
B、相互独立
C、相互关联
D、互补

答案：B
解析：
本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。参见教材P223。

随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。（ ）

正确答案：×
成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。

21年房地产估价师考试真题6辑 第2辑

在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位的优劣性一旦确定，就不会随着周围环境而改变。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。

随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。

A、 市场营销以及资产管理
B、 建筑设计
C、 建造技术
D、 房地产估价
E 项目管理

答案：A,B,C,E
解析：
[解析] 房地产开发程序论述

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（　）。

A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补

答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。

某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。
抵押贷款首次月还款额为（ ）元。
A.3326.78 B.3404.96 C.3486.77 D.3504.67

答案：D
解析：

从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（　）。

A、烟囱
B、水塔
C、桥梁
D、住宅

答案：D
解析：
本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。

需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度。需求量是自变量，价格是因变量。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

21年房地产估价师考试真题6辑 第3辑

按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。

A、 随机型竞争者
B、 凶猛型竞争者
C、 选择型竞争者
D、 从容不迫型竞争者
E 软弱型竞争者

答案：A,B,C,D
解析：
[知识点] 判断竞争者的反应模式

(2017年真题) 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。

A.征收补偿费
B.土地储备机构的人员工资
C.招标中发生的费用
D.市政基础设施建设有关费用

答案：B
解析：
本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。自己开发前提下的价值＞自愿转让前提下的价值＞被迫转让前提下的价值。参见教材P341～342。

对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。 （ ）

正确答案：×
对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。

在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括( )。

A.建筑密度
B.建筑红线后退距离
C.容积率
D.绿地率
E.车泊位

答案：B,D,E
解析：
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括①公共绿地、②宅旁绿地、③公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括①屋顶、②晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

关于估价方法选用的说法，正确的是（　）。

A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法
B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法
D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

答案：A
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例搜集困难不能成为弃选比较法的理由；选项D错在只能的说法上，也可以用比较法。参见教材P286。

土地价值不包含地上( )的价值。

A、 装修工程
B、 物业
C、 建筑物
D、 物产

答案：C
解析：
如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。

21年房地产估价师考试真题6辑 第4辑

以（　）为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。

A.保险基金来源的不同
B.保险标的的不同性质
C.保险的实施形式
D.保险标的的价值确定与否

答案：D
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险

在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括（　）。

A、购买成本
B、土地取得费用
C、装修费用
D、运营成本

答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。参见教材P148。

某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（　）万元。

A、22253
B、23352
C、26488
D、27796

答案：B
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。建成后每年净收益＝100×5×80%×12×（1－15%）×（1－30%）＝2856（万元），开发完成后现值为：



参见教材P332～333

旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
下列关于星级酒店不同功能用房收益测算的表述中，错误的是（　）。

A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取
B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取
C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取
D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益

答案：B
解析：
本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。选项B错误，星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用比较法获取。

作为不动产产权证书和房产档案的附图的是（ ）。

A.地籍图
B.不动产登记簿
C.宗地图
D.房产分户图

答案：D
解析：
本题考查的是房地产测绘成果。选项AB都是管理部门保存的，不会在不动产产权证书中；选项C是不动产产权证书和宗地档案的附图。P170～171。

房地产估价机构出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。P65。

以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。

A．几何图形法

B．求积仪法

C．界址点坐标法

D．称重法

E．光电面积量算仪法

正确答案：BDE

21年房地产估价师考试真题6辑 第5辑

下列行为中，应征土地增值税的是（）。

A.继承房地产
B.赠与房地产
C.出售房地产
D.出租房地产

答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税—纳税人、征税范围。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项A、B均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。

张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。

A．1.07

B．1.47

C．2.07

D．3.33

正确答案：C

时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素有关的风险。P22。

大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如表2所示，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（　　）。
表2

A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2
B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2
C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2
D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2
E．利用平均发展速度法预测2010年的价格为8873元/m2

答案：A,B,C,E
解析：
在平均增减量法下，逐年增减量的平均数d=［（7130－6810）+（7810－7130）+（8150－7810）+（8490－8150）］/5=336（元/m2），则V2006=6810+336×2=7482（元/m2），V2010=6810+336×6=8826（元/m2）。在平均发展速度法下，该类房地产价格平均发展速度：Vi=P0×ti，

即

V2006=6810×1.04512=7438（元/m2），V2010=6810×1.04516=8873（元/m2）。

【2012年真题】估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（）

答案：错
解析：
本题考查的是估价假设。估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定。

运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2倍范围内。（）

答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2倍范围内。

21年房地产估价师考试真题6辑 第6辑

对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。

A．交通条件

B．产业集聚度

C．基础设施完备程度

D．公共设施完备程度

正确答案：D

业主交存的住宅住宅专项维修资金属于业主委员会所有。（）

答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金制度。业主交存的住宅住宅专项维修资金属于业主所有。

当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。

A．净现值法

B．差额部收益率法

C．费用现值法

D．内部收益率法

正确答案：C

建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门

答案：错
解析：
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证

土地增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税应纳税额的速算公式是（　）。

A.应纳税额=土地增值额×30%
B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%
C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%
D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%

答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。

移动平均法是把指数平滑法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。 （ ）

正确答案：×
移动平均法是把简单平均法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。

据计算层高每降低10 cm，造价能降低4%，节约用地4%，但层高应该在满足人们使用功能的范围内合理变化。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

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