2021房地产估价师考试真题及答案7节
2021房地产估价师考试真题及答案7节 第1节
B.赠与
C.抵债
D.交换
对已设定抵押的房屋期权,在抵押期内,开发商可以有条件地进行预售。( )
此题为判断题(对,错)。
在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。
A.单元估算法
B.概预算定额法
C.工程量近似匡算法
D.蒙特卡洛模拟法
E.单位指标估算法
[答案] ABCE 在可行性研究阶段,房屋开发费中各项费用的估算,可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
某居住房地产估价结果报告
一、委托方:田××
二、估价方:××房地产评估有限责任公司
三、估价对象:田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。
四、估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点:2005年5月23日。
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、采用的估价方法
本估价采用比较法、成本法综合评估。
九、估价结果:2005年5月23日估价对象评估值为人民币456000元,大写:肆拾伍万陆仟元整。
十、估价人员(略)
十一、应用时效:本评估报告使用期为3年。
××房地产估价有限责任公司
2005年5月23日
某居住房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象位于×住宅小区,建筑物为?层砖混结构。小区建成于1999年,为欧式建筑,外形典雅,色彩明丽,建筑质量完好,院内设有自行车棚及个人车库,楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅,位于首层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积222.95m2。楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台,一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门,设有灯池并以全木勾边。其中,客厅全瓷地砖铺面,设有木质书架,客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门),并设有木质落地推拉长窗;过厅全瓷地砖铺面,立线雕花玻璃吊顶,并设有壁柜,大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门,并有室内楼梯通往楼下;卧室木地板铺面,木包暖;卫生间、洗漱间均为全瓷地砖,壁砖到顶;南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面,铁艺扶手,楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅,独立厨房,并设两个封闭北阳台(一大一小),一卫生间。其中,客厅全瓷地砖铺面,北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台,东侧设有立线雕花通往卧室;两室均为木地板。水电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。室内一般抹灰,外设普通防盗门,并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用,并取得房产所有权证及土地使用权证。
二、区域因素分析
估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区,门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过,交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔,环境幽静;此外,小区距××市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华,这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用:根据估价对象的具体情况和估价目的,本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。
六、估价测算过程
1.比较法
将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照,对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正,得出最可能实现的合理价格。
(1) 比较实例确定。
比较实例A
坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产,建于1999年.为7层砖混结构,房主金 ××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅,位于第4层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积222.95m2。其中,楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池);楼下一室一厅,独立厨房.并设两个封闭北阳台(一大一小),一卫生间;水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m2,位于楼下院内。该房产为私有房产。
比较实例B
坐落在××市五四西路35号的2-1-502号,房产建于1999年,为7层砖混结构。房主张 ××。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅,位于顶层,室内3层错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积343.59m2。其中,首层,一室一厅、一卫生间、一北阳台;二层为一室一厅,设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房;3层两室一厅、一北阳台、一卫生间;室内水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。室内高档装修:客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,并设灯池,墙壁乳胶漆装饰,设有电视墙,地面抛光大理石铺面;卧室设有灯池,地面铺有实木地板,墙壁乳胶漆装饰,其中一间设自隔断阁楼一个;餐厅、厨房,卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖,墙壁壁砖到顶;客厅与阳台间设有木质双开门,冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面;室内门为实木门。楼下附有18.91m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。
比较实例C
坐落在××市五四西路35号的1-1-301号,房产建于1999年,为7层砖混结构。房主王 ××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅,位于第3层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积221.38m2。其中,楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台,一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池);楼下两室一厅,独立厨房,并设一封闭北阳台,一卫生间;整栋住房水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。估价对象室内装修豪华:楼上小客厅磨砂吊顶,并设灯池,地面铺设全瓷地砖,木包门与大客厅相连,大客厅石膏吊顶、设有大型灯池,墙壁刷有高档印花壁纸,设有木质电视墙,地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗;楼上卧室全木壁橱,全瓷地砖,室内刷有高档壁纸,南阳台全瓷壁砖、铝合金窗,窗外是竞秀公园人工湖湖景;铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅;餐厅设有磨砂灯池,全瓷地砖铺地,北阳台与南阳台装饰相同,楼上卧室与楼下装饰相似;厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。
考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同,可比实例,的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近,四者具有较强的相同性和可比性,故选此3案例作为比较案例。详见表4-3。
(2) 估价计算。
①交易情况修正。
估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同,无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下:实例A=100/100;实例B=100/100;实例C=100/100。
②交易日期修正。
2005年1月至2005年5月,××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%,故各宗可比实例的交易日期修正率如下:
实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100;
实例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100;
实例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。
③区域因素修正。
实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区,B位于××市五四路20号竞秀小区,各宗可比实例的区域因素修正率为:
实例A=100/100;实例B=100/98;实例C=100/100。
④个别因素修正。
实例A、B、C物业管理相同,建筑日期、建筑结构及内部设施相似,所处层数及内部装饰各异,故各宗可比实例的个别因素修正率为:实例A=94/100;实例B=97/100;实例C=135/100。
(3) 价格计算。根据上述各项修正,列表如表4-4所示。
利用直接比较法公式如下:
估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正( )/100×交易日期修正 ( )/100×区域因素修正( )/100×个别因素修正( )
利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价:
(1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2
用比较法测算得出评估标的房地产的总价值:
1878.05×222.95元=418711元
2.成本法
估价测算过程:
该房产1999年购人价为1850元/m2。
1850×222.95元=412458元
产权手续及各项收费:412458×5.0%元=20623元
利息(412458+20623)×3.7%元=16024元
投入装修70000元
扣除一年折旧70000×30%元=21000元
[412458+20623+16024+(70000-21000)]元=498105元
根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。
七、评估结果
采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。
采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。
对以上述两种方法得出的结论取中间值即:(418711+498105)/2=458408,为此次评估结果。
故此次评估最后结果为458000元。
××房地产评估有限责任公司
2005年5月23日
②无估价作业日期。
③没有土地使用权年限。
④无价值定义。
⑤估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年,但在市场状况变化很大的场合,估价报告应用的有效期一般不超过半年。
⑥无交易情况介绍。
⑦交易日期修正错: 实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100 实例B=100(1+0.5%)/100=102/100 实例C=100(1+0.5%)/100=101/100
⑧区域因素修正错,实例B应为100/102。
⑨个别因素修正错,实例A应为100/94,B为100/97,C为100/135。
⑩个别因素修正时,可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1.(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%
(11)直接比较法公式错,交易情况修正应为100/( )。
(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。
(13)估价单位名称前后不一致。
(14)缺少附件。
(15)估价方法选用描述过于简单,没有给出技术路线。
答案解析:
[试题分析] 该题目所考查的除估价报告的形式内容外,主要检验两大评估方法的使用。比较法的使用首先要注意可比实例的选取是否恰当,各项修正参数的计算以及公式的应用是否与规范一致。
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C.2018年10月29日
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C.医疗卫生用地
D.基础设施用地
工程造价控制的主要方法有( )。
A.价值工程
B.协议发包
C.合同管理
D.非限额设计
E.可行性研究
2021房地产估价师考试真题及答案7节 第2节
对于出售的商业物业,估价师找到了以下四个交易实例,可以作为可比实例的有( )。
B.2015年5月成交的一百货大楼,一层
C.该综合体一道之隔的某花园小区底商一套,上月成交价9000元/平方米
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目前我国采用的记账法是单式记账法。( )
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被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物,如房屋、地上(下)管线等,但不包括水井。( )
此题为判断题(对,错)。
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2018年1月,该住宅小区全部业主入住,并开展了物业管理。2018年2月,经确权登记,王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月,该住宅小区召开了首次业主大会,并重新选聘了D物业服务企业。
下列表述中,不正确的是( )。
B、B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前,不可以对外发布房地产预售广告
C、B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后,如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D、B房地产开发公司在交付商品房时,必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
工程造价控制的主要方法有( )。
A.价值工程
B.协议发包
C.合同管理
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《中华人民共和国土地管理法》规定,根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、建设用地和生活土地。( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师考试真题及答案7节 第3节
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正确理解房地产估价需要把握以下两点:①房地产估价是科学与艺术的有机结合;②房地产估价是把主观存在的房地产价格揭示、显现出来。 ( )
此题为判断题(对,错)。
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收益乘数有( )。
A.毛租金乘数
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收益乘数除A、C、E项外,还包括有效毛收入乘数。
B.提高30%
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(1)经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区,适用税额可以适当提高,但最高不得超过规定税额的50%。
(2)占用基本农田的,适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上提高50%。
B、资产市场
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E、高档住宅市场
2021房地产估价师考试真题及答案7节 第4节
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(1)环境噪声污染是能量污染。发声源停止发声,污染即自行消除。
(2)环境噪声污染是感觉公害。对环境噪声污染的评价,不仅要考虑噪声源的性质、强度,还要考虑受害者的生理与心理状态。如夜间的噪声对睡眠的影响,老年人与青年人反应不同。
(3)环境噪声污染具有局限性和分散性。局限性——是指环境噪声影响范围;分散性——是指噪声源的分布。
B、估价对象状况必须是实际状况
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D、评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
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下列有关税收的表述中,正确的有( )。
A.财政局对外出租的经营用房免征房产税
B.集体土地使用人无须缴纳土地使用税
C.用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税
D.土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E.因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
B.600
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房地产开发经营业主要是取得待开发房地产,特别是土地,然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设,再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。( )
此题为判断题(对,错)。
工程项目的( )是建设过程的最后一个程序,是全面检验设计和施工质量,考核工程造价的重要环节。
A.评标
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[答案] D 工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序,是全面检验设计和施工质量,考核工程造价的重要环节。通过竣工验收,质量合格的建筑物即可投入使用,出租或出售给客户,令房地产开发商回收投资。
2021房地产估价师考试真题及答案7节 第5节
B、1375.17
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假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取( )
A.最佳用途
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购买商铺总投资:38000×80=3040000(元)
购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资):
3040000×30%=912000(元)
购买商铺的贷款额(P):
3040000×70%=2128000(元)
抵押贷款年还本付息额:
i=2%+5.31%=7.31%,n=10年
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]
=2128000×7.31%×(1+7.31%)10/[(1+7.31%)10-1]
=307335.47(元)
净经营收入(利用现金回报率):
(净经营收入-年还本付息额)/首付款=10%
所以:净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47(元)
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则:毛租金收入=398535.47/(1-25%)=531380.63(元)
最低月租金单价=毛租金收入/(可出租面积×12个月)=531380.63/(80×12)=553.52(元/㎡/月)
解法二:
(1)购买总价:3.8×80=304(万元)
(2)自有资金:304×30%=91.2(万元)
(3)抵押贷款年等额偿还额:
抵押贷款总额:304×70%=212.8(万元)
已知:n=10年,i=5.31%+2%=7.31%
则:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=2128000×7.31%×(1+7.31%)10/[(1+7.31%)10-1]=307335.47(元)
(4)设月租金单价为Y元/(㎡/月)
年租金:80×12Y=960Y
年税前现金流:960Y-960Y×25%-307335.47
则:(960Y-960Y×25%-307335.47)/912000×100%=10%
则:Y=553.52(元/㎡)
B.市场转型
C.市场细分
D.市场定位
E.目标市场选择
( )实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系,并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验,同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
A.因子推演法
B.趋势平滑法
C.加权平均法
D.回归分析法
回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系,并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验,同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
B.321.60
C.477.86
D.494.77
假如选择假设开发法,则选择估价前提( )。
B.业主自主转让前提
C.业主自行开发前提
D.业主被迫转让前提
2021房地产估价师考试真题及答案7节 第6节
B、最高土地取得价格
C、最高工程费用
D、最高购买价格
城市用地评价中,下列属于适宜修建的用地的是( )。
A.一类用地
B.二类用地
C.三类用地
D.已征用的土地
将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法?
应采用“未来数据资本化公式法”0它是通过调查,预测估价对象未来若干年(如来3年或5年)的净收益,然后利用报酬资本化法公式演变出的等式(略)来求取A(可视为一种加权算术平均数)。
B.市场上的产品是同质的
C.任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者,又是价格的决定者
D.资源完全自由流动
E.信息是完全的
( )是由股份有限公司公开发行,用以证明投资者的股东身份和权益,并据以获得股息和红 利的凭证。
A.证券
B.股票
C.债券
D.投资基金
已出租的房地产转让估价,应评估( )。
B.出租人权益价值
C.无租约限制价值
D.投资价值
仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有( )。
A.更长的经济寿命
B.更显著的各异性
C.更强的适应性
D.更专业的物业管理
适应性是指为了适应市场环境的变化,投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因,置业投资者及时调整房地产的使用功能,使之既适合房地产市场的需求特征。又能增加置业投资的收益。例如,写字楼的租客需要工作中的短时休息,那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求;公寓内的租客希望获得洗衣服务,那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
B.备选方案独立原则
C.最低可接受收益率原则
D.不行动原则
E.备选方案关联性原则
2021房地产估价师考试真题及答案7节 第7节
某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
A.1838.00
B.1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的,以不动产权属证书为准。( )
此题为判断题(对,错)。
投资者在房地产上所拥有的权益通常在50年以上。( )
此题为判断题(对,错)。
房地产中介服务机构在代理销售商品房时,可以收取( )。
A.佣金
B.手续费
C.咨询费
D.保证金
B、我国国库券实行复利计息
C、我国房地产开发贷款实行复利计息
D、实际中采用连续复利计息
B.经营能力
C.经济实力
D.现金流量情况
E.经营成果
B.2个月
C.3个月
D.6个月