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21年房地产估价师考试历年真题精选8节

发布时间：2021-07-22
21年房地产估价师考试历年真题精选8节

21年房地产估价师考试历年真题精选8节 第1节

颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分无关。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。

美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7．5%，两年后的年利率调整为8．5%，则该家庭在第28个月的月还款额为（ ）美元。

A．1250

B．1398

C．1416

D．1562

正确答案：D

某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（　）元。

　　A.2277.4
　　B.2223.4
　　C.2728.8
　　D.2741.9

答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。t=12×4+6=54（月），



参见教材P160。

下列各项中，与计算税前现金流有关的有（　）。

A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息

答案：D,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。

根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。

A．目标定价法

B．成本加成定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

正确答案：A

房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。（　）

答案：错
解析：
考点:房地产估价的特点。房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。

21年房地产估价师考试历年真题精选8节 第2节

某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（ ）元。

A．76880

B．79104

C．77952

D．81562

正确答案：B

某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为（）万亿元。

A.4000
B.5000
C.7000
D.7500

答案：A
解析：
货币包括现金和各种银行存款。根据货币的流动性及在流通中所起的作用，将货币供应量分为三个层次：M0、M1、M2，具体分类如下：
第一层次：M0=现金流通量
第二层次：M1=M0+单位和个人的活期存款
第三层次：M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款
在上述层次中：
⑴现金M0为狭义货币。
⑵现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。
⑶对于广义货币M2来说，目的在于“储币待购”，为第二活跃的货币。@##

对于房地产估价准确性的认识正确的有（　）。

A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值
B、所有的评估价值都会有误差
C、能用物理量测量的误差来要求估价的误差
D、判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较
E、由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

答案：A,B,D
解析：
考点:房地产估价的特点。选项C，估价是科学，也是艺术，无法做到像物理学那样精准的要求估价误差；选项E，复核时，一般是间接判断，而不是直接判断。用是否遵循估价程序，是否遵守职业道德的方法来判断。

衡量会计信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。

A．客观性

B．相关性

C．一贯性

D．明晰性

正确答案：A

某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为( )元/m2。

A．1230

B．1235

C．1240

D．1242.5

正确答案：A
[答案] A
(1220+1240+1230)÷3＝1230(元/m2)

一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
（1）要求在成交日期一次性付清；
（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；
（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；
（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；
（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（　）。

A.第（1）.（3）种情况
B.第（3）.（4）.（5）种情况
C.第（2）.（4）种情况
D.第（2）.（4）.（5）种情况

答案：D
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以选项D正确。

21年房地产估价师考试历年真题精选8节 第3节

居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。

A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

B．可以收回房屋出租给其他人

C．可以要求增加租金

D．应当继续履行原租赁合同

正确答案：D

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。

A．物业托管

B．物业服务

C．物业管理

D．物业委托

正确答案：B

工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务

答案：对
解析：
工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。任何单位和个人不得限制或者排斥工程建设招标代理机构依法开展工程建设招标代理业务。

城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。

A．房屋拆迁公告发布

B．房屋拆迁许可证颁发

C．签订房屋拆迁协议

D．房屋拆迁实施

正确答案：B

注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（　）元以下的罚款。

A.1000
B.5000
C.10000
D.30000

答案：B
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。

21年房地产估价师考试历年真题精选8节 第4节

在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（ ）

答案：对
解析：
【考点】零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。

某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为( )元/m2。

A．2170.8

B．2093.3

C．2149.4

D．2302.2

正确答案：D

一个整体市场能够细分为若干个子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有（ ）。

A．扩股增资

B．预售商品房

C．以融资租赁方式承租大型设备

D．以在建工程抵押贷款

正确答案：A

需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度。需求量是自变量，价格是因变量。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

（一）　　2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
　请问：
　　1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？
　　2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？
　　3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

答案：
解析：
1．（1）拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
（2）理由：征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本案例，该房屋被列入征收拆迁范围，其估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。
　
　2．关于被征收房屋的规定为：①对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；②房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；③对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
　
　3．被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。
　　（2）理由：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。

21年房地产估价师考试历年真题精选8节 第5节

w公司按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。

A．向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请

B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请

C．签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金

D．报原批准用地的人民政府批准

正确答案：ABD

李某计划用自有闲置资金2000万元购买一座商场用于长期出租以获取租金收益，现就此计划向某房地产估价机构进行咨询。某房地产估价机构需要进行市场调查分析形成报告。请问这类房地产市场调查分析的内容有哪些？

答案：
解析：
本题考查的是房地产市场调查分析。商业房地产市场调查分析的主要内容包括：（1）宏观环境分析，包括经济环境分析、城市规划、城市商业网点规划、政策环境；（2）商业房地产发展现状及趋势，包括城市商业用地的供应、城市商业房地产开发情况、商业房地产需求状况分析、租售价格比；（3）商圈（区域）分析，包括商圈环境、商圈流量、商业房地产分布、商业经营业态、典型项目；（4）消费者消费习惯分析，包括消费目的、消费时间、消费对象、消费数量、消费地点及消费者特征；（5）客户分析，包括对所处行业的认识、现在的经营情况、选择物业的标准、投资的偏好、投资的标准及投资能力。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（　）。

A.6.25%
B.80.00%
C.133.33%
D.200.00%

答案：D
解析：
本题考查的是流动比率。流动比率不考虑存货。流动比率=流动资产总额/流动负债总额=2000/1000=2。

工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“士0．000”表示。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

21年房地产估价师考试历年真题精选8节 第6节

城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。( )

正确答案：×
[答案] ×
房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。

已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（　）。

　　A.11.12%
　　B.11.36%
　　C.11.66%
　　D.12.59%

答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。参见教材P182。

等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是生产理论。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。

剩余技术有（　）。

A、市场剩余技术
B、土地剩余技术
C、建筑物剩余技术
D、房地产剩余技术
E、抵押贷款剩余技术

答案：B,C,E
解析：
考点:剩余技术。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。

抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（ ）

正确答案：×
权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。

下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（　）。

A.债权人通常是商业银行
B.不能用于偿还土地购置贷款
C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D.还款资金来源通常是销售收入

答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。建设贷款可以用于偿还土地购置贷款，在我国，商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款。

21年房地产估价师考试历年真题精选8节 第7节

登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用划线更正法。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是会计账簿。登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用红字更正法。P377。

关于合同生效应具备的条件说法不正确的是( )。

A、 当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B、 意思表示真实
C、 不违反法律
D、 不违反社会公共利益

答案：A
解析：
无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”

投资项目可行性研究的根本目的包括（　）。

A、减少或避免投资决策的失误
B、提高项目的经济效益
C、为项目决策提供依据
D、提高项目的社会和环境效益
E、为项目后期的经营决策提供依据

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。

（　）不是空调系统按空气处理的设置情况分类。

A.集中式系统
B.分布式系统
C.半集中式系统
D.冷却系统

答案：D
解析：
本题考查的是建筑通风与空调设备。按空气处理的设置情况分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。选项D，冷却系统不属于按照空气处理方式分类

在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有（　）。

A、比例调整
B、加法调整
C、减法调整
D、乘法调整
E、换位调整

答案：B,D
解析：
考点:房地产状况调整的方法。在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。

房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

21年房地产估价师考试历年真题精选8节 第8节

征用（　），不需国务院批准。

A.基本农田10公顷以下的
B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的
C.基本农田以外的耕地超过70公顷的
D.其他土地不超过35公顷的
E.其他土地超过70公顷的

答案：B,D
解析：
本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括( )。

A.标的非自有性
B.主体的特定性
C.目的的利他性
D.权利义务的对等性

答案：D
解析：
与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：
(1)国家强制性。对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。
(2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产。
(3)主体的特定性。指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。法院和拍卖机构容易形成长期固定的合作。
(4)目的的利他性。指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。
(5)权利义务的不对等性。指在法院强制拍卖中，法院与拍卖机构之间的权利义务是不对等的。法院享有中止拍卖的权利、撤销拍卖委托的权利、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。

2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
3.估价的在建工程抵押价值为（　）。

　　A.价值时点时的市场价值
　　B.价值时点时的变现价值
　　C.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款
　　D.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价

答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。房地产抵押价值为抵押房地产假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入增加
B.房产税征收
C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升

答案：B
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。

股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们（　）。

A.适用范围相同
B.性质相同
C.表现形式相同
D.同属于证据证券

答案：D
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。股票和股单同属于证据证券，但两者的区别是根本性的：适用范围不同；性质不同；表现形式不同。

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