21年房地产估价师考试真题精选及答案7节
发布时间：2021-07-25
21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第1节
某房地产估价机枸接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
请问：
1.四个交易实例是否可以选作可比实例？
2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？
请问：
1.四个交易实例是否可以选作可比实例？
2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？
答案：
解析：
1.实例A、B、C、D交易实例可选作可比实例。实例A与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例B、C属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例D与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。
2.实例A需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例A的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。
2.实例A需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例A的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。
某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。
A、 3%
B、 3.5%
C、 7%
D、 4%
B、 3.5%
C、 7%
D、 4%
答案：D
解析：
依题意，可根据公式：
装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（）
答案：对
解析：
本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。
必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。
A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
正确答案：B
下列各项中，属于市场价值形成条件的有（ ）。
A.适当营销
B.适当的期间完成交易
C.谨慎行事
D.公平交易
E.熟悉情况
B.适当的期间完成交易
C.谨慎行事
D.公平交易
E.熟悉情况
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。
21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第2节
某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（ ）万元。
A.600
B.738
C.900
D.960
B.738
C.900
D.960
答案：C
解析：
本题考查的是路线价法。哈柏法则（Harper rule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的
临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的
1500×60%＝900（万元）。
临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的
1500×60%＝900（万元）。
加权算术平均数适用于未分组的分布数列。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是平均指标。加权平均数适用于已分组的分布数列。
下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。
A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
正确答案：D
在会计法规体系中，最具有权威和法律效力的法律规范是（ ）。
A.中华人民共和国会计法
B.总会计师条例
C.企业会计报告条例
D.企业会计准则
B.总会计师条例
C.企业会计报告条例
D.企业会计准则
答案：A
解析：
本题考查的是我国会计法规体系。在我国，《中华人民共和国会计法》是会计法规体系中最具有权威和法律效力的法律规范。
资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为是（ ）。
A.直接融资
B.间接融资
C.国家融资
D.民间融资
B.间接融资
C.国家融资
D.民间融资
答案：B
解析：
本题考查的是金融活动。间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为。
21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第3节
下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。
A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定
C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定
B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定
C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定
答案：A,D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。B是依据不足假设；C是一般假设；E是未定事项假设。
房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。
下列关于估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是（ ）。
下列关于估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是（ ）。
A.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值
B.价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称.定义或内涵
C.被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁.抵押.查封等因素的影响
D.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额
B.价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称.定义或内涵
C.被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁.抵押.查封等因素的影响
D.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价报告示例。选项A错误，估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。
甲公司2016年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2017年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。
第二期产品以140m2三室两厅为主， 2018年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，
1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么
2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些
第二期产品以140m2三室两厅为主， 2018年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，
1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么
2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些
答案：
解析：
1.委托人是法院，不是甲公司。拍卖底价评估属于鉴证性评估。因市场高档住宅交易实例众多，优先选用比较法，由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；
二是从价值时点看，拍卖时是2017年12月，而第二期工程在2018年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；
三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；
五是从市场销售结果看，拍卖底价为9800元/m2，售出6栋的平均价格为9860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。
2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；
二是从价值时点看，拍卖时是2017年12月，而第二期工程在2018年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；
三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；
五是从市场销售结果看，拍卖底价为9800元/m2，售出6栋的平均价格为9860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。
某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（ ）年。
A.70
B.30
C.40
D.60
B.30
C.40
D.60
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的特性。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。
甲公司2004年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2006年6月，该类办公用地地价已增值10%。
若评估此时出售此宗房地产的价格，以下说法正确的是( )。
若评估此时出售此宗房地产的价格，以下说法正确的是( )。
A、 房地产价格中应包括为构建以该公司商标为原型的雕塑而花费的10万元；
B、 在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的50%；
C、 房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计；
D、 根据条件可采用房地分估的方法进行计算。
B、 在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的50%；
C、 房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计；
D、 根据条件可采用房地分估的方法进行计算。
答案：D
解析：
21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第4节
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
A、 自然特征
B、 细分市场
C、 人口密度的大小
D、 该区域发展的类型和范围
E 竞争性项目的区域
B、 细分市场
C、 人口密度的大小
D、 该区域发展的类型和范围
E 竞争性项目的区域
答案：A,C,D,E
解析：
[解析] 市场区域的确定
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。
A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款
C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票
E．土地储备贷款
正确答案：ABCE
风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（ ）。
A、风险估算
B、分析风险概率分布情况
C、辨识风险发生的原因
D、检验各风险变量是否相关
E、提出应对风险的建议
B、分析风险概率分布情况
C、辨识风险发生的原因
D、检验各风险变量是否相关
E、提出应对风险的建议
答案：A,B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。
某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。
A.1838.00
B.1843.55
C.1845.87
D.1850.00
B.1843.55
C.1845.87
D.1850.00
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（万元）。
某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地建造写字楼。取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为14500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。
答案：
解析：
（1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米
（2）开发完成后的该写字楼总价值=14500×7500/（1+10%）1.5= 9426.28（万元）
（3）该土地取得税费总额=V×3%
（4）建筑安装工程费等总额=1800×7500/10000×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80（万元）
（5）销售费用总额=14500×7500/10000×4%/（1+10%）1.25=386.14（万元）
（6）销售税费总额=9426.28×7%=659.84（万元）
（7）V=9426.28-0.03V-1411.80-386.14-659.84
V=1154.35（万元）
土地总价=6765.53（万元）
土地单价=6765.53万元/3000平方米=22551.78（元/平方米）
楼面地价=6765.53万元/7500平方米=9020.71（元/平方米）
（2）开发完成后的该写字楼总价值=14500×7500/（1+10%）1.5= 9426.28（万元）
（3）该土地取得税费总额=V×3%
（4）建筑安装工程费等总额=1800×7500/10000×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80（万元）
（5）销售费用总额=14500×7500/10000×4%/（1+10%）1.25=386.14（万元）
（6）销售税费总额=9426.28×7%=659.84（万元）
（7）V=9426.28-0.03V-1411.80-386.14-659.84
V=1154.35（万元）
土地总价=6765.53（万元）
土地单价=6765.53万元/3000平方米=22551.78（元/平方米）
楼面地价=6765.53万元/7500平方米=9020.71（元/平方米）
21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第5节
增价拍卖根据竟买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有
答案：对
解析：
《宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。(——①宅基地、自留地、自留山一律属于集体所有；②农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有)”
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．89.74
B．91.52
C．93.84
D．97.22
正确答案：B
杠杆租赁的租赁费用高于其他租赁形式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。杠杆租赁的租赁费用低于其他租赁形式。
某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.创新性调查
D.因果性调查
B.描述性调查
C.创新性调查
D.因果性调查
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。
21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第6节
根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。
A．直接资本化法
B．投资法
C．收益乘数法
D．利润法
E．现金流量折现法
正确答案：AE
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。
下列费用中不属于开发间接费用的是（ ）。
A.基础设施费
B.水电费
C.修建费
D.折旧费
B.水电费
C.修建费
D.折旧费
答案：A
解析：
本题考查的是土地增值税-扣除项目。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转摊销费。
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%
答案：D
解析：
本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。
(2017年真题) 目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。
A.银行信贷
B.投资信托
C.民间借贷
D.租赁融资
B.投资信托
C.民间借贷
D.租赁融资
答案：A
解析：
本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。
某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元／m2。
A．2025
B．2250
C．2700
D．3000
正确答案：B
21年房地产估价师考试真题精选及答案7节 第7节
分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。
A、估算指标
B、概算指标
C、预算定额
D、施工定额
B、概算指标
C、预算定额
D、施工定额
答案：D
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P144。
房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。
答案：错
解析：
房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。
当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。
A．通货膨胀影响
B．投资利息因素
C．资金时间价值
D．投资风险补偿
正确答案：C
目前我国已基本形成了以( )为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。
A.会计法
B.注册会计师法
C.会计管理条例
D.会计师管理条例
B.注册会计师法
C.会计管理条例
D.会计师管理条例
答案：A
解析：
目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。
股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
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