房地产估价师历年真题和解答7节 第1节
下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）。
A．控制土地供应量
B．增加城镇居民可支配收入
C．增加房地产保有环节税收
D．提高城市化水平
答案：C
解析：
A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。
(2015年真题) 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。
A.土地资源的不可再生性
B.供需因素的影响
C.市场信息不充分
D.政策因素的影响
E.制度因素的影响
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/m2。
A．3300
B．3324
C．3335
D．3573
正确答案：C
依题意，可根据公式：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间/现房出租的净收益的折现值－风险补偿，代人数值即得。
假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300 万元、NPV2=100 万元、NPV3=－50 万元、NPV4=－150 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。
A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
答案：A
解析：
财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出，内插法公式为：
根据内插法，应当选取i2、i3、NPV2、NPV3 计算财务内部收益率，将题中数据代入得：FIRR=i2+NPV2/（NPV2+NPV3）错误（i3－i2）=16%+100/（100+－50）错误（17%－16%）=16.67%。
某企业12月末部分资产与负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业的流动比率是（ ）。
A．40%
B．50%
C．200%
D．250%
在空间和时间上，近因一定是最接近损失结果的原因。（ ）
此题为判断题(对，错)。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ( )
此题为判断题(对，错)。
人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和( )住宅等概念应运而生。
A．酒店式
B．期贷式
C．季节性
D．概念型
正确答案：C
[答案] C 人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅、第二住宅和季节性住宅等概念应运而生。
房地产估价师历年真题和解答7节 第2节
目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（ ）。
A、30%
B、50%
C、70%
D、90%
答案：A
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。
主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%
项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%
某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均租金损失率为4％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。
A.61.00
B.61.60
C.81.00
D.81.60
答案：D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×（8%+4%）+120×5%=111.6（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6（万元）。
两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（ ）。
A.价值时点
B.待开发项目开工之日
C.待开发项目取得土地使用权之日
D.该开发项目开始销售之日
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。
(2015真题) 2014年李某将居住满5年的住房出租，应按租赁所得的（）缴纳个人所得税。
A.0
B.3%
C.10%
D.20%
答案：C
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
按份共有的各所有权人对于房屋享有平等的所有权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是共有房屋的转让。共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。
我国现行建筑安装工程费中，夜间施工增加费属于( )。
A.规费
B.措施项目费
C.其他项目费
D.企业管理费
答案：B
解析：
措施项目费包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。
与任意拍卖相比，强制拍卖的特点主要包括（ ）。
A.国家强制性
B.标的的自有性
C.主体的特定性
D.目的的利他性
E.权利义务的对等性
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。
房地产估价师历年真题和解答7节 第3节
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
正确答案：C
答案：C超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
答案：对
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。
期权价格就是获得这种权利所投入的（ ）。
A.人力
B.财力
C.物力
D.技术
E.时间
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资决策的期权性质。期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术。
王某自用的地下商业房产，应税房屋原值为300万元，其应缴纳房产税最多为（ ）元。
A.17640
B.25200
C.25920
D.32400
答案：D
解析：
本题考查的是房产税计税依据。300×（1－10%）×1.2%＝32400（元）。P236。
(2017真题) 营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。
A.300
B.500
C.700
D.900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。
当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。( )
电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（ ）。
A．超短波<短波<微波<中波<长波
B．微波 <超短波<短波<中波<长波
C．微波 >超短波>短波>中波>长波
D．超短波 >短波>微波>中波>长波
下列关于工程建设项目招标代理机构，说法正确的是（ ）。
A.工程建设招标代理机构只有甲级
B.乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程建设招标代理业务
C.工程招标代理机构资格分为甲.乙.丙三级
D.暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务
答案：D
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务 。
房地产估价师历年真题和解答7节 第4节
某家庭购买一套面积为88㎡的商品住宅，单价9000 元/㎡，首付款为房价的30％，其余为银行提供的年利率6.48％、月还款额递增比例为0.5％、期限为20 年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10 年第1 个月的还款额是（ ）元。
A．4172.28
B．4193.14
C．7072.32
D．12180.43
答案：A
解析：
由题意，该家庭的还款额P＝9000×88×（1－30％）＝554400（元）；月利率
该家庭第10 年第1 个月的还款额为：
短期信用工具不包括（ ）。
A．本票
B．汇票
C．支票
D．股票
答案：D
解析：
金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括：①本票；②汇票；③支票；④大额可转让存单；⑤短期债券等。D 项，股票属于长期信用工具。
在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为（ ）。
A、指数平滑法
B、简单平均法
C、移动平均法
D、回归分析法
E、市场因子推演法
答案：D,E
解析：
本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。
《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：D
解析：
《经济适用住房管理办法》规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款(——目的：取得完全产权，经济适用住房上市交易，必须取得完全产权)，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”
甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。
A．15
B．30
C．60
D．90
某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（ ）元m2。
A 200 B 300 C 700 D 1000
依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为（ ）。
A.国家鼓励类项目
B.国家限制类项目
C.国家禁止类项目
D.国家监督类项目
E.国家投资类项目
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设用地供应政策。依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为国家鼓励类项目、国家限制类项目、国家禁止类项目。
签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。
A．房屋预告登记
B．房屋所有权初始登记
C．房屋转移登记
D．商品房预售合同登记备案
房地产估价师历年真题和解答7节 第5节
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。( )
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。（过时，删除）
A．折旧和摊销
B．投资回收
C．投资回报
D．未分配利润
E．权益融资
损坏不堪使用的房屋和危险房屋，可免征房产税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
答案：对
解析：
根据有关规定，加成征税政策主要有以下两项：
(1)经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。
(2)占用基本农田的，适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上提高50%。
开发项目房地产市场分析应该注意（ ）方面。
A．需求分析
B．供给分析
C．竞争分析
D．市场占有率分析
正确答案：ABCD
这是房地产市场状况分析所包括的主要内容。讲义中的分析报告举例就是从这四个主要方面来进行分析的。
我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险公司的概念和组织形式。我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。
当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题和解答7节 第6节
估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是撰写估价报告。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。
资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于优先股股东享有权利的是（ ）。
A.参加股东大会
B.股票转让权
C.参加表决的权利
D.要求赎回权
答案：D
解析：
本题考查的是股票的基本分类。优先股股东享有的权利有分配股息的优先权、分配剩余资产的优先权、有限的表决权、要求赎回权。
某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少
答案：
解析：
该家庭每月用于住房支出的数额A=20000×35%=7000（元），i=6%/12=0.5%，n=10×12=120（月）。
最高贷款额P=A/i×[1-1/（1+i）n]，P=7000/0.5%×[1-1/（1+0.5%）120]=630514.17（元）。
某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
A、 28.62
B、 35.57
C、 41.56
D、 48.24
答案：B
解析：
抵押贷款申请额=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57万元
下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。
A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定
C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定
答案：A,D
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。选项B是依据不足假设；选项C是一般假设；选项E是未定事项假设。参见教材P419。
房地产估价师历年真题和解答7节 第7节
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
正确答案：D
[答案] D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
材料的（ ）是指材料在饱干和水用下强度不显著降低的性质。
A．耐水性
B．吸湿性
C．吸水性
D．抗渗性
正确答案：A
答案：A。材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。
自2016年1月1日至2018年12月31日，对于公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。自2016年1月1日至2018年12月31日，对于公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。
若重新评估的结果为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为（ ）。
A．14万元
B．20万元
C．17万元
D．不确定
房地产估价师初始注册的条件有( )。
A.年龄小于65 周岁
B.取得房地产估价师执业资格
C.受聘于房地产估价机构
D.在房地产估价机构有出资或股份
E.具有完全民事行为能力
答案：A,B,C,E
解析：
房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。
建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
