21年房地产估价师考试试题及答案5节 第1节
(2017真题) 若市场利率低于债券利率，则债券溢价发行。（）
答案：对
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。
某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。
A.146
B.125
C.144
D.227
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法。600/10%×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）－3500/（1＋10%）0.5＝可承受的最高地价＝可支付的土地年租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得可支付的土地年租金＝144万元/年。参见教材P354。
某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。
A．50
B．250
C．300
D．350
下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）
A．房地产开发用地
B．学校
C．在建工程
D．别墅
E．特殊厂房
答案：B,C,E
解析：
难以采用比较法（市场法）估价的房地产有：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。
调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（ ）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
E、建筑物剩余技术
答案：A,B
解析：
考点:调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
契据登记制模式是（ ）。
A.非对抗要件主义
B.不成立要件主义
C.对抗要件主义
D.成立要件主义
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记模式。契据登记制模式是对抗要件主义。
21年房地产估价师考试试题及答案5节 第2节
企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定：（ ）
A．竞争者的强弱
B．竞争者与本企业的相似程度
C．竞争者表现的好坏
D．竞争者在市场中的地位
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
评估过程中，丙机构应做的工作包括（ ）。
A.进行实地查勘
B.调查了解法定优先受偿权利情况
C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》
D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1 亿元
答案：A
解析：
房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（ ）。
A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图
B、供给量与价格正相关
C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加
D、开发技术水平的提高可以提高开发成本
E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加
答案：A,B,E
解析：
考点:房地产供给。选项C，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D，开发技术水平的提高可以降低开发成本。
比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（ ）
A.租赁权限制情况
B.交易税费负担转嫁情况
C.已抵押担保债权情况
D.地役权设立情况
E.利用方式限制情况
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立比较基础中的“统一税费负担”。
某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。
财务分析的目的不包括（ ）。
A.评价企业的偿债能力
B.评价企业的资产管理水平
C.评价企业的营运能力
D.评价企业的发展趋势
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企业的发展趋势。
21年房地产估价师考试试题及答案5节 第3节
有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元/㎡，乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元/㎡．那么乙的价格高于甲的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A、 年
B、 半年
C、 季度
D、 月
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A．属于房地产开发企业
B．属于业主共有
C．属于物业服务企业
D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ )元。
A.100
B.140
C.1100
D.1540
住房公积金属于（ ）所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
正确答案：B
住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。
如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题及答案5节 第4节
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（ ）
正确答案：×
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。
当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
答案：对
解析：
在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建
设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；
4.法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照、其规定。
工程进度控制是指（ ）的进度控制。
A.实施阶段
B.可行性研究
C.竣工
D.使用
答案：A
解析：
本题考查的是建设监理制度。工程进度控制是指项目实施阶段的进度控制。
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国（ ）。
A．统一大纲
B．统一命题
C．统一组织
D．统一阅卷
答案：A
解析：
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。住房和城乡建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人力资源和社会保障部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地局，按照国家确定的考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。每年的考试次数可根据行业发展需要确定。
房地产业属于第三产业，具有（ ）。
A．广泛性
B．基础性
C．先导性
D．风险性
E．带动性
21年房地产估价师考试试题及答案5节 第5节
耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位、农村居民等。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和无行为能力人外，都视为耕地占用税的纳税人。 ( )
G快餐公司应办哪些手续其租赁行为才是合法的?（ ）
A．G快餐公司与W公司签订租赁合同
B．到当地房地产管理部门登记备案
C．办理游乐场快餐厅营业执照
D．领取房屋租赁证
无差异曲线的特点不包括（ ）。
A.无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线
B.图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
C.图中任意两条无差异曲线不能相交
D.无差异曲线凹向原点
答案：D
解析：
本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。
房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。
A．158
B．156
C．176
D．178
进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（ ）。
A、相互排斥
B、相互独立
C、相互关联
D、互补
答案：B
解析：
本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。参见教材P223。
