2021房地产估价师考试题库精选6章 第1章
房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。
答案：错
解析：
在阅读地形图时，要注意以下几点：
一是需了解该地形图所采用的坐标系统和高程系统。城市地形图多使用城市坐标系，工程项目总平面图多采用施工坐标系。高程系统有“1956年黄海高程系统”和“1985国家高程基准”。地形图采用的高程系统通常用文字在图的左下角处注明。
是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
A．网络图法
B．坐标系数
C．横道图法
D．表格法
正确答案：C
[答案] C 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程。采用这种图表是比较合适的。
(2011真题) 按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。对于出让方式获得土地的项目转让，除获得土地使用权证书外，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。
土地增值税实行( )税率。
A.比例
B.定额
C.超额累进
D.超额递减
房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）
正确答案：×
房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。
采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，市场上平均报酬率为8%～9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。
A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%
B.年净收益为90万元，报酬率为9%
C.年净收益为90万元，报酬率为8%
D.年净收益为100万元，报酬率为8%
答案：B
解析：
本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。参见教材P171。
全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是( )。
A.宗地图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有（ ）的特性。
A．易产生资本价值风险
B．易受政策影响
C．存在效益外溢和转移
D．适于长期投资
答案：C
解析：
房地产投资的特性包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。其中，存在效益外溢和转移是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
2021房地产估价师考试题库精选6章 第2章
某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（ ）。
A、领导定价法
B、挑战定位法
C、随行就市定价法
D、价值定价法
答案：A
解析：
本题考查的是制定租售方法。领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。参见教材P99。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的资产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的资产，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下的财产范围可能应有所不同。
光污染包括（ ）。
A．灯光污染
B．玻璃幕墙反光污染
C．眩光污染
D．宇宙线辐射污染
E．视觉污染
答案：A,B,C,E
解析：
光污染是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。光污染包括：①灯光污染；②眩光污染；③视觉污染；④其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。宇宙线辐射污染属于放射性辐射污染。
根据《建设工程质量管理条例》，供热系统的最低保修期为（）。
A.2个采暖期
B.1个采暖期
C.3个采暖期
D.合同规定的采暖期
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。在正常使用条件下，供热与供冷系统的最低保修期限为2个采暖期、供冷期。
可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某市2011年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2010年未完工转入2011年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2011年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）。
A.0.5年
B.1.5年
C.2年
D.3年
答案：B
解析：
本题考查的是供给指标。评价建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=报告期新开工面积/新竣工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积/新竣工面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积/新竣工面积=（90+30）/80=1.5（年）
有效毛收入乘数是类似房地产的（ ）除以其年有效毛收入所得的倍数。
A、价格
B、租金
C、潜在毛收入
D、净收益
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。
某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为 80%，则建筑面积价格为( )元/m2。
A．15675
B．16588
C．17432
D．18525
正确答案：D
[答案] D
2800×8.27×80%＝18525(元/m2)
2021房地产估价师考试题库精选6章 第3章
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在经济分析中，经济成本等于显成本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。（ ）
答案：对
解析：
在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为
“隐成本”。与此相应，会计成本也被称作“显成本”。经济成本等于显成本与隐成本之和，因此经济成本也等于会计成本与正常利润之和。
房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（ ）。
A．物业管理
B．运营管理
C．设施管理
D．资产管理
E．组合投资管理
正确答案：ACDE
ACDE从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。
某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（ ）。（过时）
A．0.36
B．1.22
C．2.78
D．3.25
正确答案：C
利用中点法公式计算:
[（2000（0-160（00）/（200000-1（50000）/2]/[-（1200-1300）/（1200+1300）/2]=2．78
资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。
(2017真题) 我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（）。
A.中央银行
B.商业银行
C.投资银行
D.政策性银行
答案：B
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。
某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。
A．521
B．533
C．695
D．711
根据会计对象的计量属性，选择一定的计量基础和计量单位，确定应计量项目金额的会计处理过程，是指( )。
A.会计确认
B.会计计量
C.会计记录
D.会计报告
答案：B
解析：
会计计量——是根据会计对象的计量属性，选择一定的计量基础和计量单位，确定应计量项目金额的会计处理过程。
2021房地产估价师考试题库精选6章 第4章
购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：D
解析：
《经济适用住房管理办法》规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款(——目的：取得完全产权，经济适用住房上市交易，必须取得完全产权)，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”
答案：对
解析：
考点:价值类型的确定。房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。
某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A.90.19
B.95.85
C.113.77
D.124.15
答案：C
解析：
本题考查的是统一税费负担。交易税费均由卖方承担，正常负担下的价格＝买方实付金额－应由买方缴纳的税费，统一付款方式，将房款换算为成交日一次性付清的价格。
正常成交价＝[60＋60/（1＋6%）]－3/（1＋6%）＝113.77（万元）。P186。
同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A、 土地面积
B、 地质条件
C、 土地位置
D、 土地形状．
已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。
A、 3816
B、 3899
C、 4087
D、 4920
投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。
A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
正确答案：B
B适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
(2017年真题) 目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。
A.银行信贷
B.投资信托
C.民间借贷
D.租赁融资
答案：A
解析：
本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。
2021房地产估价师考试题库精选6章 第5章
．假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
正确答案：B
根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，x的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故Y的边际效用增加。
王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为多少万元
答案：
解析：
第一步：计算出贷款总额
P＝120×7800×（1－30%）＝65.52（万元）
第二步：计算出商业贷款的总额
P1＝65.52－20＝45.52（万元）
第三步：计算出商业贷款的月还款额A1。
i1=7.2%/12=0.6%，n=20×12=240，A1=P1×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=45.52×0.6%(1+0.6%)240/[(1+0.6%)240-1]=0.3584（万元）。
根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算日期为（ ）。
A.估价作业开始日期
B.估价对象实地查勘之日
C.价值时点
D.估价报告出具之日
答案：D
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。
会计信息质量的（ ）要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。
A.可靠性
B.可理解性
C.可比性
D.相关性
答案：C
解析：
本题考查的是会计信息的首要质量要求。会计信息质量的可比性要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意更改。
下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。
A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便
正确答案：D
[答案] D
选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。
移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是长期趋势法。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法
《建设工程质量管理条例》明确规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为5年的有（）。
A.屋面防水工程
B.装修工程
C.有防水要求的卫生间
D.给排水管道
E.外墙面的防渗漏工程
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。
下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）
A、土地费用
B、建筑安装工程费
C、开发期
D、运营费用
E、财务费用
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。参见教材P212。
2021房地产估价师考试题库精选6章 第6章
甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（ ）。
A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的 70年使用权楼面价高于340元/m2
在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～80%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～70%。
答案：错
解析：
办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
我国土地用途管制的核心是不能随意改变（ ）的用途。
A.住宅用地
B.商业用地
C.工业用地
D.农用地
答案：D
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是：不能随意改变农用地的用途。
借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（ ）
答案：错
解析：
辅助报表包括：项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与营业税金及附加估算表、出租收入与营业税金及附加估算表、自营收入与营业税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。基本财务报表包括：①现金流量表；②利润表；③资产负债表。
要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
会计要素主要包括（ ）。
A．资产、负债、所有者权益
B．资产、负债、所有者权益、收入、费用
C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润
D．资产、收入、利润
