房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第1辑
某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力( )万元。
A.450
B.525
C.600
D.900
对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（ ）。
A.最高投资收益率
B.平均投资收益率
C.最低投资报酬率
D.平均成本利润率
答案：C
解析：
【考点】财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。
下列各项中，属于债券特征的有（ ）。
A.偿还性
B.收益性
C.流动性
D.安全性
E.风险性
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。一般说来，债券具有以下特征：偿还性、收益性、流动性和安全性。
为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例及其交易情况见下表。
假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
答案：
解析：
（1）建立比较基础
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元
可比实例B
1）统一计价单位
6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币
2）统一税费负担
正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）
＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币
可比实例C
1）统一计价单位
115万元港币÷ 1.2＝95.833万元人民币
（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）
2）统一付款方式
95.833×30%＋95.833×70%/（1＋6%）＝92.036（万元人民币）
（2）进行交易情况修正
比较价值＝（1.2408×0.3＋1.3765×0.3＋1.2435×0.4）×75＝96.19万元
建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。 ( )
答案：对
解析：
建筑材料一般都含有种类不同、数量不等的污染物。其中的大多数具有挥发性，可造成较为严重的室内环境污染。另有一些不具有挥发性的重金属，如铅、铬等有害物质，当建筑材料受损后剥落成粉尘，也可通过呼吸道进人人体，造成中毒。
(2011真题) 2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。
A.20%
B.25%
C.30%
D.35%
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
（ ），应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
A.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》
C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。
采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。参见教材P78。
下列选项中，关于房地产变现能力的说法正确的是（ ）。
A.保龄球馆的一个球道一般也可以分割转让
B.生地价格便宜，其变现能力一般强于熟地
C.房地产的变现能力强于一般的有价证券投资
D.特殊厂房比通用厂房变现能力弱
答案：D
解析：
本题考查的是房地产的难以变现的特性。选项A错误，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，在物理上一般是不可分割转让的；选项B错误，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱；选项C错误，房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱；选项D正确，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。P66。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第2辑
已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）。
A．12．35%
B．12．55%
C．12．68%
D．12．93%
伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙是基金直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。P320。
某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是（ ）。
A．40%
B．50%
C．200%
D．250%
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
甲公司从乙银行取得的贷款属于（ ）。
A.中期贷款
B.担保贷款
C.特定贷款
D.自营贷款
答案：A,B,D
解析：
贷款的种类包括：①贷款按发放时是否承担本息收回的责任及责任大小，分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。其中，委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。②按贷款使用期限的长短，分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。其中，中期贷款指贷款期限在 1 年（不含 1 年）以上 5 年以下（含5 年）的贷款。③按贷款发放时有无担保品，分为信用贷款、担保贷款、票据贴现。其中，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。因此，本例为委托贷款、中期贷款和担保贷款。
低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地所有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制（土地管理法规定）。劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式。农民集体的范围有3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。
在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有（）等。
A.屋面防水
B.管道渗漏
C.顶棚抹灰层脱落
D.管道堵塞
E.卫生洁具
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是商品房交付使用。屋面防水的保修期为3年，管道堵塞的保修期为2个月。
建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
消费者的现时需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产需求。消费者的现时需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第3辑
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。
A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C、净收益应为合同租金减去运营费用
D、净收益应为市场租金减去运营费用
E、净收益应为市场租金减去合同租金
答案：A,E
解析：
本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。
银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）。
A．分期发放贷款，对其现金情况进行监控
B．对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C．要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％
D．不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款__
E．密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
答案：A,B,D,E
解析：
C 项，对申请贷款的房地产开发企业，银行应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35％。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。
A.房价租金比
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.开发投资杠杆率
答案：A,E
解析：
本题考查的是房地产市场指标。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。参见教材P43～44。
注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容不包括良好行为记录，但应包括不良行为记录、投诉情况等。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容包括：个人基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为记录、不良行为记录、投诉情况等。
邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 （ ）
正确答案：×
公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。
房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）导向定价法。
A．成本
B．购买者
C．竞争
D．市场
某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）定价法。
A．随行就市
B．价值
C．应战
D．挑战
正确答案：D
当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。
下列表述中，不正确的是（ ）。
A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土增值税
C．甲公司必须交耕地开垦费
D．乙公司净咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响
简单平均法在时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用，但它既看不出数据的离散程序，也不能反映近，远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。( )
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第4辑
【2012年真题】甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元／m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元／m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（）
答案：对
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
V∞＝V40/[1－1/（1＋6%）40]
＝1400/[1－1/（1＋6%）40]＝1550.77（万元/m2）
甲土地的楼面地价＝1550.77/4＝387.69（元/m2）。
V∞＝V50/[1－1/（1＋6%）50]
＝900/[1－1/（1＋6%）50]＝951.66（万元/m2）
乙土地的楼面地价＝951.66/2.5＝380.67（元/m2）。
乙土地的楼面地价<甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。
工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）
答案：对
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条第一款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。
按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为（ ）、投资估算指标五种。
A.劳动消耗定额
B.施工定额
C.预算定额
D.概算定额
E.概算指标
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。
下列保险种类中，属于政策性保险的有（ ）。
A．社会养老保险
B．农业保险
C．巨灾保险
D．失业保险
E．出口信用保险
正确答案：BCE
政策性保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。
所谓( )，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
A．投资机会选择
B．决策分析
C．前期准备工作
D．建设阶段
正确答案：A
[答案] A 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
正确答案：B
[答案] B
1200×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝1404(万元)
企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于( )。
A.财产损失保险
B.责任保险
C.意外伤害保险
D.保证保险
答案：B
解析：
责任保险——是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。
在责任保险中，凡根据法律或合同规定，由于被保险人疏忽、过失等原因造成他人财产损失和人身伤害的，其应负的民事损害赔偿责任由保险人全部或部分赔偿。例如在产品设计和生产过程中，由于相关人员或单位的责任，使得产品设计存在缺陷、质量存在问题，从而给用户造成财产损失和人身伤害的，相关人员或单位负有损害赔偿责任；又如房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失，也应负有损害赔偿责任。为了减少赔偿责任风险，当事人往往事先向保险人投保责任保险，由保险人承担损害发生时相应的赔偿责任。
从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（ ）特性。
A、适于进行长期投资
B、需要适时的更新改造
C、存在效益外溢和转移
D、易产生资本价值风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。
投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。
A、 规划设计方案
B、 投资估算
C、 资源条件
D、 投资权益
答案：C
解析：
投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第5辑
“强制拆迁”是房屋拆迁过程中达不成拆迁补偿安置协议的时候的一种处理方式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某估价机构用收益法评估X X市XX片区XX商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，具体应怎样做？
答案：
解析：
先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况(近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地査看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为几个档次。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定各档次商铺租金的差额比率，便可根据其相互关系来分别测算各档次商铺的客观租金水平。
2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的1～3号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。
若甲企业到期无法清偿债务，乙银行欲实现抵押权，则正确做法为（ ）。
A.对1～5号楼拍卖、变卖所得优先受偿
B.与甲企业协商，将抵押物权属转移给乙银行
C.与甲企业无法达成一致，可向人民法院申请司法拍卖、变卖
D.与甲企业协商变卖或拍卖抵押物，并就变卖、拍卖所得优先受偿
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。P157。
评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有（ ）。
A．流动比率
B．借款偿还期
C．现金回报率
D．资产负债率
E．利息备付率
住房公积金管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A、 债务融资
B、 已建成房地产抵押贷款
C、 权益融资
D、 建设贷款
主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的批量估价方法有（ ）。
A、标准价调整法
B、基准地价修正法
C、多元回归分析法
D、损失资本化法
E、长期趋势法
答案：A,C
解析：
本题考查的是多元回归分析法。标准价调整法和多元回归分析法是批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估。参见教材P378～380。
可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第6辑
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
在办理商品房预购手续时，王某（ ）。
A、可以申请住房公积金贷款
B、可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％
C、应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D、应当办理预购商品房抵押登记
答案：A,B,D
解析：
建设部《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场结构。随着房地产企业大型化发展趋势，房地产市场上的寡头垄断问题开始受到社会关注。
下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。
A.典型投资者所要求的社会一般收益率
B.典型投资者所要求的社会最高收益率
C.特定投资者所要求的最低收益率
D.特定投资者所要求的最高收益率
答案：C
解析：
本题考查的是投资价值。评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。P92。
多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物的是（ ）。
A.砖木结构建筑
B.砌体结构建筑
C.钢筋混凝土结构建筑
D.钢结构建筑
答案：D
解析：
本题考查的是建筑分类。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。
（ ）是以城市总体规划，分区规划等为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。
A.战略性发展规划
B.实施控制性规划
C.控制性详细规划
D.修建性详细规划
答案：D
解析：
本题考查的是城市规划体系。修建性详细规划以城市总体规划，分区规划和控制性详细规划为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万元，开发成本和管理费用1200万元，投资利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（万元），销售费用=3000×2%＝60（万元），销售税费=3000×5.5%＝165（万元），开发利润＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发—销售”经营模式的指标有（ ）。
A．投资收益率
B．物业增值率
C．开发利润
D．成本利润率
E．股权增加率
答案：A,C,D
解析：
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
在2006年10月时，王某的权益价格为( )。
A剩余3年租期、月租金为200元／㎡条件下的净，收益于2006年10月的现值之和
B．剩余3年租期、月租金为180元／㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第7辑
明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。
A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。
评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）人以上单数，其中房地产估价师不得少于（）。
A、3，1/3
B、5，1/2
C、3，1/2
D、5，1/3
答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
张某欲购买一建筑面积120m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m2，则该房地产的适合价格为（ ）元。
A．330000
B．335500
C．336000
D．336500
把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和（ ）都不尽相同。
A.周期
B.时间长度
C.发生时点
D.现金流量
答案：C
解析：
本题考查的是现金流量图。把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向、数额和发生时点都不尽相同
加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。
因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（ ）
答案：对
解析：
考点:收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。
