房地产估价师考试真题及答案6节

认股权证是确认股东地位和股东权的凭证，而股票则是购买股票的权利凭证。（ ）

此题为判断题(对，错)。

深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。（ ）

此题为判断题(对，错)。

建制镇既属于《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》所说的城市范畴，也属于其所说的农村和城市郊区的范畴。（ ）

此题为判断题(对，错)。

物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，如物业的买卖。（ ）

此题为判断题(对，错)。

《城乡规划法》的颁布实施，对完善和建立城乡统筹管理体制，实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。（ ）

此题为判断题(对，错)。

（ ）通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院

有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A．400

B．450

C．500

D．540

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下：

1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

解：

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000×5=50000(m2)

住宅总面积=50000-9000-41000(m2)

(1) 商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2)

商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m2)

商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)

(2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元)

(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)

2．扣除项目

(1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)

(2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)

(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)

(4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)

(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V

3．总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

V=3031.74(万元)

下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。

A．净现值

B．投资利润率

C．现金回报率

D．静态投资回收期

E．内部收益率

某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（ ）层。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.0

拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。（ ）

此题为判断题(对，错)。

在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是( )的使用方式。

A．经济化

B．最高最佳

C．实际性

D．常规

已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元/㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为（ ）。（过时）

A．10

B．9

C．0．9

D．0．1

豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为（ ）。

A．商场、豪华住宅、私立学校

B．豪华住宅、商场、私立学校

C．私立学校、商场、豪华住宅

D．商场、私立学校、豪华住宅

经济发达地区提高适用税额标准（ ）。

A．是不容许的

B．必须报经财政部批准

C．应召开听证会民主评议

D．应在年度规划中预先提出申请