2021房地产估价师真题下载9节 第1节
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为( )元/m2。
A、 2667
B、 2670
C、 3000
D、 2660
答案：A
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。具体计算过程为：
解决此题的关键在于弄清期房价格的内涵。
风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（ ）。
A.风险估算
B.分析风险概率分布情况
C.辨识风险发生的原因
D.检验各风险变量是否相关
E.提出应对风险的建议
答案：A,B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。
风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。 （ ）
正确答案：×
风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（ ）。
A．当事人的名称和住所
B．土地界址、面积
C．宗地平面界址图
D．开发投资强度
E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
（ ）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A、借款还本付息估算表
B、利润表
C、投资各方现金流量表
D、财务计划现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见教材P270。
一套建筑面积为100m2，单价为13000元/m2的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付65万元，第二期于第一年年中一次性支付50万元，余款于第二年年中结清，则此房地产的实际单价为（ ）元/m2。（年折现率为8%）
A、1.2416
B、1.2597
C、1.2648
D、1.2700
答案：C
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价：65＋50/（1+8%）0.5＋15/（1＋8%）1.5＝126.48（万元），实际单价：126.48/100＝1.2648（元/m2）。
2021房地产估价师真题下载9节 第2节
在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。
A.基本不变
B.开始下滑
C.缓慢上升
D.快速上升
答案：B
解析：
【考点】房地产市场的周期循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。
房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。
A、 投资风险
B、 投资利率
C、 投资现值
D、 投资回报
答案：D
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。
在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。
答案：对
解析：
不规则波动(I)——是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。不过，在一个较长时期内，这种不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。
固定资产账面价值=固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。固定资产的账面价值是固定资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。
交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力( )万元。
A.450
B.525
C.600
D.900
2021房地产估价师真题下载9节 第3节
（ ）是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。
A、工程建设定额
B、预算定额
C、概算定额
D、概算指标
答案：A
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。
（）负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
A、市、县级人民政府
B、房屋征收部门
C、房屋征收实施单位
D、上级人民政府
答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。
A、影响重要性
B、变动可能性
C、发生经常性
D、类型归属性
答案：B
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。
下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。
A．将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价
B．对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价
C．对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额
D．对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款
E．对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金
答案：D,E
解析：
AB两项，《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。C项，评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ）。
A．开发商
B．设计单位
C．承包商
D．监理单位
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/㎡。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
正确答案：D
开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息、+销售费用+投资利息+销售费用+销售税费=（1000+1500）元/㎡×（1+16%）+100元/㎡=3000元/㎡
2021房地产估价师真题下载9节 第4节
颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分无关。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。
全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
答案：A
解析：
在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。其中，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。
统计总体必须是( C )。
A. 性质不同的众多个体所组成的集合体
B.性质相同的众多个体所组成的集合体
C.至少有一个主要性质相同的众多个体所组成的集合体
D.至少有一个主要性质不同的众多个体所组成的集合体
答案：C
解析：
总体单位——是构成总体的个体。构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。因此，总体必然为同质性总体，同质性是构成统计总体的基础。
国有土地使用权转让、租赁和抵押归属土地二级市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。参见教材P28。
比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ ）
答案：对
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。如果比较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。
2021房地产估价师真题下载9节 第5节
以预售商品房抵押的．该开发项目必须取得商品房预售许可证。 （ )
此题为判断题(对，错)。
某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。
A、 30%
B、 45%
C、 65%
D、 75%
强制拍卖的主体为买受人和拍卖人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋的完损等级是根据房屋的( )来划分的。
A．结构的完好、损坏程度
B．装修的完好、损坏程度
C．设备的完好、损坏程度
D．使用年限的长短
E．质量
正确答案：ABC
[答案] ABC
房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。
2005年10月12日原建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。
A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
答案：C
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。
2021房地产估价师真题下载9节 第6节
“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是其他方面的需要。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证。参见教材P28。
房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于( )。
A.单务合同
B.主合同
C.实践合同
D.要式合同
答案：D
解析：
从合同——是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税。（ ）
答案：对
解析：
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。
民法中的人身关系包括（ ）。
A.财产所有权关系
B.财产流转关系
C.人格权关系
D.财产形成权关系
E.身份权关系
答案：C,E
解析：
本题考查的是民法的概念和基本原则。人身关系包括人格权关系和身份权关系。
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是( )。
A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D．忽略了房地产租金以外的收入
E．相对全面一些
正确答案：ABC
[答案] ABC
D项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A．共有的房地产
B．人民法院查封的房地产
C．出租的房地产
D．设有地役权的房地产
E．尚未注销异议登记的房地产
答案：B,E
解析：
《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。
2021房地产估价师真题下载9节 第7节
下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。
A.有不少于1000万元人民币的实有资本
B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
C.担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用
D.担保公司不得经营财政信用业务
答案：B
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。
公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。
A．工程建设费用
B．措施费
C．规费
D．直接工程费
正确答案：B
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。
赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80m2，当时建筑物的引置价为500元/m2，2001年7月的重置价为550元/m2，当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问：
赵某的房子在2001年7月最可能实现的售价( )。
A、 小于3万元
B、 等于3万元
C、 等于10万元
D、 大于3万元，小于10万元
房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（ ）日前，申请延续注册。
A.15
B.30
C.60
D.90
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册期限问题：房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。
2021房地产估价师真题下载9节 第8节
如果企业在经营过程中被宣告破产或者进行清算，持续经营的假设将被( )替代。
A.会计主体的规则
B.清算的规则
C.会计分期的规则
D.货币计量的规则
答案：B
解析：
如果企业在经营过程中被宣告破产或者进行清算，持续经营的假设将被清算的规则替代。
下列区域中，属于l类声环境功能区的有( )。
A.康复疗养区
B.居民住宅区
C.文化体育区
D.商业金融区
E.集市贸易区
答案：B,C
解析：
1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。
某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（ ）。
A.不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的
B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的
C.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同
D.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。
下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（ ）。
A.当前该类房地产价格水平较高
B.该类房地产的开发成本上升
C.该类房地产的开发技术水平提高
D.预期该类房地产价格会上涨
E.该类房地产未来持有成本增加
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项A正确，一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，称为供给规律。选项C正确，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。选项D存在双重影响。可能增加也可能减少供应量。选项E持有成本，就是房产税，会增加供给。本题有跨度。参见教材P116。
某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为( )。
A．0.0725
B．0.073
C．0.069
D．0.076
正确答案：D
[答案] D
70%×7%+(1-70%)×9%＝0.076
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。
A．名义利率大于实际利率
B．实际利率大于名义利率
C．名义利率等于实际利率
D．实际利率小于名义利率
2021房地产估价师真题下载9节 第9节
张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。
2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。
答案：
解析：
1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；
（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；
（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。
2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。
抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（ ）。
A.抵押人
B.继承人
C.担保人
D.抵押权人
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。
A.概率分析方法
B.盈亏平衡分析方法
C.多因素敏感性分析方法
D.风险估计与评价的方法
答案：C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
正确答案：D
房屋转移登记是房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（ ）。
A、2.00%
B、2.13%
C、2.22%
D、2.50%
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则自取得办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿面为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率＝（1－残值率）/建筑物经济寿命＝1/45×100%＝2.22%。参见教材P315。
成本法中的“开发利润”是指（ ）。
A．开发商所期望获得的利润
B．开发商所能获得的最终利润
C．开发商所能获得的平均利润
D．开发商所能获得的税后利润
E．开发商所能获得的税前利润
正确答案：CE
开发利润是所得税前的，即开发利润－开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用-投资利息－销售费用－销售税费开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。
