21年房地产估价师考试历年真题精选6节
21年房地产估价师考试历年真题精选6节 第1节
单利计息与复利计息的区别在于（ ）。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
．假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。
A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，x的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故Y的边际效用增加。
B、700
C、800
D、1000
B.投资价值
C.谨慎价值
D.在用价值
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%
21年房地产估价师考试历年真题精选6节 第2节
我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由（ ）等组成的整体物。
A．建筑材料
B．建筑构配件
C．建筑设备
D．建筑文化
E．风险理念
从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
B.客户
C.外汇银行
D.中央银行
E.商业银行
B．销售方案的细化
C．建设项目的质量控制
D．申领《建设用地规划许可证》
B.客观性原则
C.合法性原则
D.公正性原则
E.可靠性原则
21年房地产估价师考试历年真题精选6节 第3节
根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。
B.改变用途
C.重新装修
D.重新开发
B、销售利润率
C、投资利润率
D、投资回报率
E、静态投资回收期
房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、 广告宣传费
C、 销售代理费
D、 办公费
E 销售税金及附加
下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是（ ）。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
21年房地产估价师考试历年真题精选6节 第4节
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 ( )
此题为判断题(对，错)。
假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.与会业主中，三分之二以上同意
C.建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意
D.建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。
A．卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B．卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C．买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D．应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E．买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
[答案] ACD
房地产正常的成交价格＝卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格＝买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试历年真题精选6节 第5节
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大
C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案
D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
E.在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。（ ）
《基本农田保护条例》第十七条规定，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
B．销售代理人
C．受让方
D．转让方和受让方合同
债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。
A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
21年房地产估价师考试历年真题精选6节 第6节
B、15
C、20
D、30
（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?
1．选用假设开发法和市场法进行估价。（1分）
2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。（1分）
3．了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。（1分）
4．分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售）。（1分） ．
5．运用市场法（0．5分）和收益法等（0．5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。（1分）
6．选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。（1分）
7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果。（1分）
8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。（1分）
由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。 ( )
此题为判断题(对，错)。
房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
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