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房地产估价师答疑精华5卷

发布时间：2021-07-30 来源：短文美美哒
房地产估价师答疑精华5卷

房地产估价师答疑精华5卷 第1卷

某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
设备的折旧额为( )。

A、 10万元
B、 20万元
C、 30万元
D、 40万元

答案：D
解析：

为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。（ ）

正确答案：×
为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。

某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价对点的完工程度是（ ）。

A．30%

B．45%

C．65%

D．75%

正确答案：B

由于高新技术开发区的建设，李某拥有的三间瓦房，一个豆腐作坊，还有相应的300平方米大院列入征收范围内，李某拥有土地契约，但没有房屋产权证，请问如何处理未经登记的房地产，由于李某刚重新装修了三间瓦房，因此李某的装修费用是否可以找征收人进行补偿？李某的大院属于自己违章扩建的，李某要求给予补偿的要求是否合理？

答案：
解析：
被征收范围内有未经依法登记的建筑的，市、县级人民政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理，并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。
　　当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明；
　　违章建筑不予补偿，由政府规划部门确认违章建筑。

某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产 的重新购建价格为（）万元。

A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84

答案：C
解析：
本题考查的是单位比较法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(万元)。参见教材P290。

( )的抵押价值，应包括发包人拖欠承包人的建设工程价款。

A、 有拖欠建设工程价款的房地产
B、 尚未竣工的房地产
C、 虽然竣工但自竣工之日起三个月内的房地产
D、 虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产

答案：C
解析：
评估有拖欠建设工程价款，尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产抵押价值，该房地产的抵押价值不应包括发包人拖欠承包人的建筑工程款。@##

房地产估价师答疑精华5卷 第2卷

下列天于《城币房屋杈属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是（ ）。

A．以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元人民币以下罚款

B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款

C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任

正确答案：D

下列各项中，与计算税前现金流有关的有（　）。

A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息

答案：D,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。

房地产供给弹性主要指供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房产分户图的主要内容有（　　）。

A．丘界
B．房屋边长
C．房屋建筑面积
D．房屋权界线
E．四面墙体归属

答案：B,C,D,E
解析：
分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。分户图表示的主要内容包括：①房屋权界线；②四面墙体的归属和楼梯；③走道等部位以及门牌号；④所在层次；⑤户号；⑥室号；⑦房屋建筑面积；⑧房屋边长等。

拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师答疑精华5卷 第3卷

认股权证是确认股东地位和股东权的凭证，而股票则是购买股票的权利凭证。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。（　　）

答案：对
解析：
通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。

房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。

A.分期付款
B.收取预售款
C.收取定金
D.返本销售

答案：D
解析：
(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。
(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。

关于“C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估”的表述，正确的为（ ）。

A.C估价机构应当和市人民政府签订征收补偿评估委托合同
B.C估价机构应当由A部门通过随机抽选的方式确认
C.C估价机构应当保证所评估的补偿款足额到位
D.C估价机构负责对被征收人产生的异议做出解释

答案：D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收与补偿。C估价机构，应当和征收部门签订征收补偿评估委托合同；C估价机构应当由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定；征收补偿款的足额性，有市县级人民政府保证。P57、61、64。

在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况。

A．有效经过年数

B．实际经过年数

C．剩余经过年数

D．自然经过年数

正确答案：A

土地使用权只有因土地使用者的抛弃而终止。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师答疑精华5卷 第4卷

下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（　）。

A.必须依法办理再保险
B.必须提存保险保障基金
C.不得提取未到期责任准备金
D.必须建立保险精算制度

答案：C
解析：
本题考查的是保险经营规则。选项C错误，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则之一是：必须提取未到期责任准备金和公积金。

下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。

A．建筑密度

B．建筑控制高度

C．建筑色彩

D．建筑红线后退距离

E．容积率

正确答案：ABDE
建筑色彩属于指导性指标。规定性指标有：(1)用地性质；(2)用地面积；(3)建筑密度；(4)建筑控制高度；(5)建筑红线后退距离；(6)容积率；(7)绿地率；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。

经济是用住房供应实行申请、批审何公示制度。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（　　）

答案：对
解析：
构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中，正确的为（　）。

A、李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明
B、李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议
C、因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限
D、李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉

答案：A,B,D
解析：
中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。

在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期问，不得执行强制拆迁。（ ）

正确答案：×
《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定,“拆迁补偿安置协议订立以后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”

房地产估价师答疑精华5卷 第5卷

某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。

A.该抵押属一般房地产抵押

B.该抵押是最高额抵押

C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元

E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

正确答案：BD

影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。

A．商品的可替代程度

B．商品带给消费者的效用

C．商品用途的多样性

D．时间的长短

E．商品生产厂家的资质

正确答案：ACD
影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。

某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（　）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.创新性调查
D.因果性调查

答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。

对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。( )

答案：错
解析：
[知识点] 可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤

某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。

A．1840

B．2840

C．2966

D．3000

正确答案：D

住房公积金的义务性特点中，义务性亦称非强制性，是指凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

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