房地产估价师答疑精华5节
发布时间：2021-07-30
来源：活动策划苑
房地产估价师答疑精华5节 第1节
除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，还应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（ ）
答案：错
解析：
在用价值是指在现状利用下的价值。现状利用可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。所以，评估房地产的在用价值时，可以不遵循合法原则和最高最佳利用原则。
某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月工资1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
封面（略）
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。
注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
×××房地产估价有限公司（公章）
二〇一四年九月十七日
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
―、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象描述
1.位罝（略）
2.土地状况
估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。
3.建筑物状况
××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。
酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。
（二）估价对象权属状况
1.土地权属
整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：×××（其他内容略）
2.房屋权属
估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）
3.其他权利
经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点
2014 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业期
2014年9月11日。
十四、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1.通用性分析
估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。
2.独立使用性分析
估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。
3.可分割转让性分析
根据合法用途和产权状况，五～六层、五～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。
（变现能力其他分析略）
估价技术报告
―、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象区位状况描述与分析（略）
三、估价对象权益状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。
（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）
七、估价测算过程
（一）比较法
比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
1.选取可比实例
（1）可比实例A的确定
G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。
（2）可比实例B的确定
W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。
（3）可比实例C的确定
Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。
2.编制比较因素条件说明表
（可比实例的具体房地产状况描述略）
房地产价格比较因素条件说明表
3.建立比较基础（过程略）
4.编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：
（1）交易情况修正
可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。
（2）市场状况调整
以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。
（3）房地产状况调整
以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。
比较因素条件指数表
5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格
经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。
（测算过程略）
6.确定估价对象比准价格
将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。
（28841＋28661＋26690）÷3＝28064（元/m2）
（二）收益法
收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。
1.计算酒店五～八层年经营收入
经测算，酒店五～八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。
2.计算总费用（总营业支出）
估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。
酒店年总费用＝经营成本及经营费用＋管理费用及财务费用＋维修费＋保险费＋相关税金
（1）经营成本及经营费用
经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：26753354×25%＝6688338（元）
（2）管理费用及财务费用
管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：26753354×3%＝802601（元）
（3）维修费
按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。
年维修费＝3500×3586.18×2%＝251033（元）
（4）保险费
按建筑物重置价格乘以保险费率2‰（依据略）计算，即：年保险费＝3500×3586.18×2‰＝25103（元）
（5）相关税金
税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。
相关税金＝年经营收入×17.5%＝26753354×17.5%＝4681837 （元）
3.确定估价对象房地产年净收益
年净收益A＝年经营收入－年总费用＝26753354－12448912＝14304442（元）
4.确定报酬率
报酬率取12%（确定过程略）。
5.确定收益年限
根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。
6.确定估价对象收益价值
根据公式，估价对象收益价值计算如下：
V＝A/Y[1－（1＋Y）-n]＝14304442÷12%×[1－1/（1＋Y）30.7]＝115651209（元）
评估单价＝115651209÷3586.18＝32249（元/㎡）
（三）估价对象市场价格
根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：
估价对象单价＝28064×0.5＋32249×0.5＝ 30157（元/m2）
估价对象总价＝30157×3586.18 ＝10815（万元）（取整到万元）
（四）估价对象抵押价值
根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：
房地产抵押价值：10815万元－0元＝10815万元
八、估价结果确定（略）
附件（略）
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。
注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
×××房地产估价有限公司（公章）
二〇一四年九月十七日
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
―、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象描述
1.位罝（略）
2.土地状况
估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。
3.建筑物状况
××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。
酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。
（二）估价对象权属状况
1.土地权属
整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：×××（其他内容略）
2.房屋权属
估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）
3.其他权利
经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点
2014 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业期
2014年9月11日。
十四、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1.通用性分析
估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。
2.独立使用性分析
估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。
3.可分割转让性分析
根据合法用途和产权状况，五～六层、五～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。
（变现能力其他分析略）
估价技术报告
―、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象区位状况描述与分析（略）
三、估价对象权益状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。
（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）
七、估价测算过程
（一）比较法
比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
1.选取可比实例
（1）可比实例A的确定
G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。
（2）可比实例B的确定
W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。
（3）可比实例C的确定
Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。
2.编制比较因素条件说明表
（可比实例的具体房地产状况描述略）
房地产价格比较因素条件说明表
3.建立比较基础（过程略）
4.编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：
（1）交易情况修正
可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。
（2）市场状况调整
以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。
（3）房地产状况调整
以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。
比较因素条件指数表
5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格
经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。
（测算过程略）
6.确定估价对象比准价格
将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。
（28841＋28661＋26690）÷3＝28064（元/m2）
（二）收益法
收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。
1.计算酒店五～八层年经营收入
经测算，酒店五～八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。
2.计算总费用（总营业支出）
估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。
酒店年总费用＝经营成本及经营费用＋管理费用及财务费用＋维修费＋保险费＋相关税金
（1）经营成本及经营费用
经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：26753354×25%＝6688338（元）
（2）管理费用及财务费用
管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：26753354×3%＝802601（元）
（3）维修费
按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。
年维修费＝3500×3586.18×2%＝251033（元）
（4）保险费
按建筑物重置价格乘以保险费率2‰（依据略）计算，即：年保险费＝3500×3586.18×2‰＝25103（元）
（5）相关税金
税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。
相关税金＝年经营收入×17.5%＝26753354×17.5%＝4681837 （元）
3.确定估价对象房地产年净收益
年净收益A＝年经营收入－年总费用＝26753354－12448912＝14304442（元）
4.确定报酬率
报酬率取12%（确定过程略）。
5.确定收益年限
根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。
6.确定估价对象收益价值
根据公式，估价对象收益价值计算如下：
V＝A/Y[1－（1＋Y）-n]＝14304442÷12%×[1－1/（1＋Y）30.7]＝115651209（元）
评估单价＝115651209÷3586.18＝32249（元/㎡）
（三）估价对象市场价格
根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：
估价对象单价＝28064×0.5＋32249×0.5＝ 30157（元/m2）
估价对象总价＝30157×3586.18 ＝10815（万元）（取整到万元）
（四）估价对象抵押价值
根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：
房地产抵押价值：10815万元－0元＝10815万元
八、估价结果确定（略）
附件（略）
答案：
解析：
1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受
偿款。
2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。
3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。
4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。
5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）
6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。
7.估价结果报告中缺“风险提示”项。
8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。
9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。
10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。
11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。
12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。
13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。
14.应说明确定的年净收益是保守估计值。
15.未说明确定的年净收益是预测值。
16.未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。
17.两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。
偿款。
2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。
3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。
4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。
5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）
6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。
7.估价结果报告中缺“风险提示”项。
8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。
9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。
10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。
11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。
12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。
13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。
14.应说明确定的年净收益是保守估计值。
15.未说明确定的年净收益是预测值。
16.未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。
17.两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。
李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地不动产管理部门办理（）。
A、不动产所有权转移登记
A、不动产所有权转移登记
A、不动产所有权转移登记
B、不动产所有权初始登记
C、房屋总登记
D、不动产所有权变更登记
B、不动产所有权初始登记
C、房屋总登记
D、不动产所有权变更登记
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的物权分类。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。
会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为若干个连续的、长短相同的期间，又称( )。
A.会计时限
B.会计期间
C.会计内涵
D.会计形式
B.会计期间
C.会计内涵
D.会计形式
答案：B
解析：
会计分期——是指将一个企业持续经营的生产活动划分为若干个连续的、长短相同的期间，又称会计期间。
某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加2万元，预期未来四年内价格平均每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（ ）万元。
A.318.68
B.471.54
C.789.68
D.1146.81
B.471.54
C.789.68
D.1146.81
答案：B
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。
V＝75.54＋0.8398V,V＝471.54（万元）。P234。
V＝75.54＋0.8398V,V＝471.54（万元）。P234。
房地产估价师答疑精华5节 第2节
大多数估价是对将来的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某个日期为估价时点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2018年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（ ）。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2018年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（ ）。
A、拍卖方式
B、招标方式
C、协议出让
D、挂牌出让
B、招标方式
C、协议出让
D、挂牌出让
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
下列关于建设用地管理的表述错误的是（ ）。
A.根据土地利用总体规划，土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地
B.建设用地供应分为有偿使用与行政划拨两大类，有偿方式分为土地使用权出让、土地使用权作价出资入股与土地使用权租赁
C.全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目属于禁止类供地项目
D.土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场
B.建设用地供应分为有偿使用与行政划拨两大类，有偿方式分为土地使用权出让、土地使用权作价出资入股与土地使用权租赁
C.全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目属于禁止类供地项目
D.土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地供应政策。全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目属于限制类供地项目。参见教材P26。
经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（ ）方式供地。
A．协议出让
B．招标兼出让
C．行政划拨
D．行政划拨兼协议出让
正确答案：C
经济适用房和廉租房与普通商品房不同，具有很强的政策性，一般采取行政划拨的手段。
经济适用房和廉租房与普通商品房不同，具有很强的政策性，一般采取行政划拨的手段。
识别竞争者的关键，是从企业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是识别竞争者。识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。
房地产估价师答疑精华5节 第3节
房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A．房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人
B．与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人
C．公证机关和无利害关系的第三人
D．人民法院
B．与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人
C．公证机关和无利害关系的第三人
D．人民法院
答案：A
解析：
房屋征收估价应按有关要求，由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。
政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的（ ），对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。
A、产品更新
B、产品性价比
C、产品档次
D、规模和结构
B、产品性价比
C、产品档次
D、规模和结构
答案：D
解析：
考点:政府干预房地产市场的手段。政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。
宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ）。
A．对购买经济适用住房提供优惠利率
B．提高法定存款准备金率
C．在公开市场卖出政府债券
D．规定商业银行最高贷款额度
E．提高再贴现利率
正确答案：BCE
关于房地产估价结果的说法，错误的是（ ）。
A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
答案：B
解析：
本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P36。
对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。
A、谨慎价值
B、市场价值
C、残余价值
D、快速变现价值
B、市场价值
C、残余价值
D、快速变现价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；快速变现价值不符合“适当营销”的原则，快速变现价值一般低于市场价值。残余价值是在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值。参见教材P90～93。
(2014真题) 李某先后向张某、王某借款及通过银行贷款购买了一套住房，并按要求将住房抵押给银行，办理了抵押手续。若李某不能履行债务，则房屋拍卖后的清偿顺序是（）。
A.银行、张某、王某依次受偿
B.张某、王某、银行依次受偿
C.银行优先受偿，其次张某和王某同时受偿
D.张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿
B.张某、王某、银行依次受偿
C.银行优先受偿，其次张某和王某同时受偿
D.张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿
答案：C
解析：
本题考查的是物权的效力。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人不能履行债务时，债权人（贷款人）有权依照法律规定处置抵押财产并优先受偿。可以抵押的财产主要有房地产等。
房地产估价师答疑精华5节 第4节
依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ ）
正确答案：√
只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（ ）。
A．资产类账户
B．负债类账户
C．期间成本费用账户
D．期间收人账户
E．所有者权益账户
正确答案：ABD
征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（ ）所有。
A、县级以上人民政府土地管理部门
B、乡（镇）人民政府
C、农村集体经济组织
D、地上附着物和青苗所有者
B、乡（镇）人民政府
C、农村集体经济组织
D、地上附着物和青苗所有者
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
房屋所有权证的附图是（ ）。
A．地形图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
答案：D
解析：
分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。
从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（ ）
答案：对
解析：
山区或丘陵城市，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。
房地产估价师答疑精华5节 第5节
比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。参见教材P198。
强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院不能单方中止拍卖程序。
答案：错
解析：
人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。
抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。
答案：对
解析：
抽样调查。是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本的调查。
对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A、地价
B、建造成本
C、贷款利率
D、资本化率
B、建造成本
C、贷款利率
D、资本化率
答案：D
解析：
本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。
抽样调查区别于其他调査方式的实质是随机抽取样本。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统计数据的收集。抽样调查，全称为随机抽样调查，是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本，以样本数量信息推断总体数量特征的调查。按随机抽选报课咨询电话的方式划分，有纯随机抽样调查、机械抽样调查、类型抽样调查和整群抽样调查。
在电磁波中，波长最长的是X射线。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是辐射污染。在电磁波中，波长最短的是X射线，其次是紫外线，再次是可见光，此后是红外线，波长最长的是无线电波。
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