房地产估价师考试试题及答案7辑
发布时间：2021-07-24
房地产估价师考试试题及答案7辑 第1辑
李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，应缴纳城市维护建设税（ ）元。
A．500
B．2500
C．3500
D．6000
B．2500
C．3500
D．6000
答案：B
解析：
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。本案例，李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，则应按照5%缴纳城市维护建设税。①李某应缴营业税=100×5%=5（万元）；②李某是出售营业用房，不需缴纳消费税和增值税。因此，李某应缴纳的城市维护建设税=50000×5%=2500（元）。
房地产开发投资中，房地产用于出租或自营时，计算期为（ ）之和。
A.开发期
B.销售期
C.经营期
D.经营准备期
E.预售期
B.销售期
C.经营期
D.经营准备期
E.预售期
答案：A,C
解析：
本题考查的是财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。
当水灰比相同时，用水量较大的混凝土徐变较小。（ ）
答案：错
解析：
影响徐变的因素：①水灰比较大时，徐变较大；②水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；③骨料级配好，最大粒径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；④当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。
某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。
A．370
B．385
C．420
D．550
正确答案：B
我国推进（ ）并轨运行，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
A.廉租住房和经济适用住房
B.经济适用住房和公共租赁住房
C.共有产权住房和廉租住房
D.公共租赁住房和廉租住房
B.经济适用住房和公共租赁住房
C.共有产权住房和廉租住房
D.公共租赁住房和廉租住房
答案：D
解析：
本题考查的是保障性住房。我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
房地产估价报告封面及目录(略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象现状、位置及周围环境景观
估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地周围是某区工业企业较密集的区段。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。
3.交通通达程度
估价对象毗邻某大街和某路，道路建设较完善，附近有5条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。
4.项目进程及规划限制条件
根据某市城市规划管理局（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
5.估价对象用地现状
估价对象用地位于某街某号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为XXm2，东临某路，北临某大街，西临某街，南临某路，该厂区原有房屋多为20世纪六七十年代建成，总建筑面积25214.5m2,估价对象在该厂区中、东部，用地面积约XXm2，需拆除原有生产用房XXm2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。
三、估价目的
为银行贷款抵押、合资做价格参考。
四、估价时间
本报告的估价时点为2002年7月26日。
五、价值定义
本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
六、估价依据（略）
七、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
八、估价方法
受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调査之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本
方法。
假设开发法:先求取项目的总开发价值，之后再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。
市场比较法:选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。
对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
九、估价结果
估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元（大写：人民币壹亿肆仟捌佰九拾贰万元整），按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。
十、估价作业人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自2002年7月26日至2003年7月25日内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。
XX房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象位于某街号南侧某厂内，东临某路，北临某街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2,总容积率为3,居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%，即50400m2,配套公建、商业建筑面积占30%，即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%，即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（同估价结果报告）
六、估价测算过程
(一)假设开发法
1.总开发价值的测算
根据同类地区中髙档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2,收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：
总开发价值=50400m2X6800元/m2+14400m2X9000元/m2=472320000元=47232万元
2.成本费用
(1)建安综合成本
1)建安成本住宅为1 500元/m2，公建为1700元/m2,则建安费用总计为：
1 500元/m2X50400m2+1700元/m2X21600m2=112320000元=11232万元。
2)红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费为:11 232万元X10%=1123万元。
3)用电权费按40 V*A/m2、1100元/(kV*A)估算用电权费,则用电权费为:40V*A/m2X72000m2X1100元/(kV*A)÷1000=3168000元=317万元。
4)建安综合成本=(11 232+1123+317)万元=12672万元。
(2)不可预见费
考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即使：
11 232万元X5%=562万元。
(3)专业人士费
包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即:
12 672万元X5%=634万元。
(4)贷款利息
投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费）X开发周期X1/2X贷款利息率
=(12672+562+634)万元X2X0.5X5.94%
=824万元
3.销售费用
在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加按总开发价值的5.45%计；买卖手续费按总开发价值的0.5%计；代理及广告宣传费按总开发价值的1%计，则：销售费用=47232万元X(5.45%+0.5%+1%)=3283万元。
4.开发商利润
开发商成本利润率取15%，则：开发商利润=(12672+562+824)万元X15%=2 109万元。
5.开发余值
开发余值=[47232—(12672+562+634+824+3283+2109)]万元=27148万元
6.熟地价
依据假设开发法测算地价公式：
设熟地总价为sc。
购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%。
购地成本利润率：15%。
因此，开发余值=x(1+5.94%X2+15%)=27148万元。
熟地总价x=22447万元。
平均收益面积楼面熟地价=22447万元+6.48万m2=3464元/m2。
(二)市场比较法
1.居住部分
(1)选取可比案例
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。
可比案例见表3一67。
(3)测算结果
楼面熟地价=(2503+2709+2765)元/m2÷3=2659元/m2熟地总价=2659元/m2X50400m2=134013600元=13401万元
2.配套公建、商业部分
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：①与估价对象的用途相同；②与估价对象所处的地价区类相同；③与估价对象价格类型相同；④与估价对象评估基准日期接近;⑤可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
(1)选取比较实例
根据替代原则，调查某市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。
实例甲：
位于某大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2,收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。2001年2月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。
实例乙：
位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。2002年5月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。
实例丙：
位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。
(2)比较因素条件说明
将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表3—69。
(3)比较情况修正说明
1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的二个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。
2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。
3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。
(4)测算过程（表3—70)
(5)测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002元/m2X14400m2=43228800元=4 323万元
3.估价对象熟地价
估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建、商业部分熟地价=(13401+4323)万元=17724万元
(三）最终转让价格的确定
1.熟地价的确定
上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见
表3—71。
根据XX市房地产市场发展状况及评估人员所掌握的资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：
平均楼面熟地价=(0.50X3464+0.50X2735)元/m2=3100元/m2平均地面熟地价=(0.5X8979+0.5X7385)元/m2=8182元/m2熟地总价=(0.50X22447+0.50X17724)万元=20086万元
2.毛地价的确定
根据市场比较法的估价思路,将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2,配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以XX市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按XX市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：
650元/m2X50400m2+975元/m2X14400m2=46800000元=4680万元
出让金总额为：4680万元X40%=1872万元
基础设施配套建设费总额为：4680万元X60%=2808万元
3. 土地开发及其他费用的确定
土地开发及其他费用总额=(20086-4680)万元=15406万元
4.转让总价的确定
估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为20086万元，估价对象用地转让总价为16764万元。
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象现状、位置及周围环境景观
估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地周围是某区工业企业较密集的区段。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。
3.交通通达程度
估价对象毗邻某大街和某路，道路建设较完善，附近有5条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。
4.项目进程及规划限制条件
根据某市城市规划管理局（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
5.估价对象用地现状
估价对象用地位于某街某号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为XXm2，东临某路，北临某大街，西临某街，南临某路，该厂区原有房屋多为20世纪六七十年代建成，总建筑面积25214.5m2,估价对象在该厂区中、东部，用地面积约XXm2，需拆除原有生产用房XXm2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。
三、估价目的
为银行贷款抵押、合资做价格参考。
四、估价时间
本报告的估价时点为2002年7月26日。
五、价值定义
本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
六、估价依据（略）
七、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
八、估价方法
受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调査之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本
方法。
假设开发法:先求取项目的总开发价值，之后再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。
市场比较法:选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。
对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
九、估价结果
估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元（大写：人民币壹亿肆仟捌佰九拾贰万元整），按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。
十、估价作业人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自2002年7月26日至2003年7月25日内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。
XX房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象位于某街号南侧某厂内，东临某路，北临某街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2,总容积率为3,居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%，即50400m2,配套公建、商业建筑面积占30%，即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%，即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（同估价结果报告）
六、估价测算过程
(一)假设开发法
1.总开发价值的测算
根据同类地区中髙档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2,收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：
总开发价值=50400m2X6800元/m2+14400m2X9000元/m2=472320000元=47232万元
2.成本费用
(1)建安综合成本
1)建安成本住宅为1 500元/m2，公建为1700元/m2,则建安费用总计为：
1 500元/m2X50400m2+1700元/m2X21600m2=112320000元=11232万元。
2)红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费为:11 232万元X10%=1123万元。
3)用电权费按40 V*A/m2、1100元/(kV*A)估算用电权费,则用电权费为:40V*A/m2X72000m2X1100元/(kV*A)÷1000=3168000元=317万元。
4)建安综合成本=(11 232+1123+317)万元=12672万元。
(2)不可预见费
考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即使：
11 232万元X5%=562万元。
(3)专业人士费
包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即:
12 672万元X5%=634万元。
(4)贷款利息
投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费）X开发周期X1/2X贷款利息率
=(12672+562+634)万元X2X0.5X5.94%
=824万元
3.销售费用
在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加按总开发价值的5.45%计；买卖手续费按总开发价值的0.5%计；代理及广告宣传费按总开发价值的1%计，则：销售费用=47232万元X(5.45%+0.5%+1%)=3283万元。
4.开发商利润
开发商成本利润率取15%，则：开发商利润=(12672+562+824)万元X15%=2 109万元。
5.开发余值
开发余值=[47232—(12672+562+634+824+3283+2109)]万元=27148万元
6.熟地价
依据假设开发法测算地价公式：
设熟地总价为sc。
购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%。
购地成本利润率：15%。
因此，开发余值=x(1+5.94%X2+15%)=27148万元。
熟地总价x=22447万元。
平均收益面积楼面熟地价=22447万元+6.48万m2=3464元/m2。
(二)市场比较法
1.居住部分
(1)选取可比案例
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。
可比案例见表3一67。
(3)测算结果
楼面熟地价=(2503+2709+2765)元/m2÷3=2659元/m2熟地总价=2659元/m2X50400m2=134013600元=13401万元
2.配套公建、商业部分
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：①与估价对象的用途相同；②与估价对象所处的地价区类相同；③与估价对象价格类型相同；④与估价对象评估基准日期接近;⑤可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
(1)选取比较实例
根据替代原则，调查某市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。
实例甲：
位于某大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2,收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。2001年2月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。
实例乙：
位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。2002年5月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。
实例丙：
位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。
(2)比较因素条件说明
将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表3—69。
(3)比较情况修正说明
1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的二个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。
2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。
3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。
(4)测算过程（表3—70)
(5)测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002元/m2X14400m2=43228800元=4 323万元
3.估价对象熟地价
估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建、商业部分熟地价=(13401+4323)万元=17724万元
(三）最终转让价格的确定
1.熟地价的确定
上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见
表3—71。
根据XX市房地产市场发展状况及评估人员所掌握的资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：
平均楼面熟地价=(0.50X3464+0.50X2735)元/m2=3100元/m2平均地面熟地价=(0.5X8979+0.5X7385)元/m2=8182元/m2熟地总价=(0.50X22447+0.50X17724)万元=20086万元
2.毛地价的确定
根据市场比较法的估价思路,将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2,配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以XX市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按XX市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：
650元/m2X50400m2+975元/m2X14400m2=46800000元=4680万元
出让金总额为：4680万元X40%=1872万元
基础设施配套建设费总额为：4680万元X60%=2808万元
3. 土地开发及其他费用的确定
土地开发及其他费用总额=(20086-4680)万元=15406万元
4.转让总价的确定
估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为20086万元，估价对象用地转让总价为16764万元。
答案：
解析：
(1)缺少委托方。
(2)—次评估只能有一个估价目的。
(3)缺少估价作业日期。
(4)估价时间应为估价时点。
(5)人民币大民九应为玖。
(6)缺少估价机构的资质等级。
(7) 土地产权状况不详。
(8)估价依据中缺少房屋产权依据。
(9)开发总价值有错误，漏掉自用部分的价值。
(10)成本法中部分费用取值无依据。
(11)开发利润计算的基数有错误。
(12)计算开发余值中的土地利息的计息期有错误。
(13)居住部分市场比较法缺少因素指数说明。
(14)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例时间不具体。
(15)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例乙的区域因素修正系数有错误。
(16)求配套商业部分采用的市场比较法求取的最终比准价格无依据。
(17)转让的总价怎样取得无依据。
(18)缺少附件。
(2)—次评估只能有一个估价目的。
(3)缺少估价作业日期。
(4)估价时间应为估价时点。
(5)人民币大民九应为玖。
(6)缺少估价机构的资质等级。
(7) 土地产权状况不详。
(8)估价依据中缺少房屋产权依据。
(9)开发总价值有错误，漏掉自用部分的价值。
(10)成本法中部分费用取值无依据。
(11)开发利润计算的基数有错误。
(12)计算开发余值中的土地利息的计息期有错误。
(13)居住部分市场比较法缺少因素指数说明。
(14)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例时间不具体。
(15)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例乙的区域因素修正系数有错误。
(16)求配套商业部分采用的市场比较法求取的最终比准价格无依据。
(17)转让的总价怎样取得无依据。
(18)缺少附件。
下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。
A．土地总价
B．土地单价
C．楼面地价
D．商品房价格
正确答案：C
对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过1年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
重要性属于会计信息的首要质量要求。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是会计信息的次要质量要求。重要性属于会计信息的次要质量要求。
房地产估价师考试试题及答案7辑 第2辑
通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（ ）。
A．主要区域
B．次要区域
C．已规划区域
D．衍射区域
E．边界区域
正确答案：ABE
ABE通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。
ABE通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。
下列关于房地产图的比例尺，表述不正确的是( )。
A、 城市地籍图比例尺一般为1:1000
B、 宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或大于1:500
C、 建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1:1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1:500比例尺
D、 房产分丘图的比例尺为1:100～1:1000
E 房产分户图的比例尺一般为1:200
B、 宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或大于1:500
C、 建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1:1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1:500比例尺
D、 房产分丘图的比例尺为1:100～1:1000
E 房产分户图的比例尺一般为1:200
答案：A,C
解析：
[知识点] 地形图与房产图
在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（ ）
答案：对
解析：
考点:收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。
根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是（ ）。
A．先上升后下降的抛物线
B．先下降后上升的“U”形曲线
C．一直上升的直线
D．不受容积率的影响
正确答案：B
关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。
A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B、动态分析法中要进行现金流量预测
C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中
D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
B、动态分析法中要进行现金流量预测
C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中
D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
答案：C
解析：
本题考查的是后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。
A．当地市场现时成交价
B．基准地价
C．标定地价
D．实际建造成本
E．各类房屋重置价
正确答案：BCE
转让房地产时应缴纳的税费有（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．印花税
D．个人所得税
正确答案：ABCD
房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取
A施工单位
B建设单位
C监理单位
D设计单位
正确答案：B
房地产开发项目的开发期，由（ ）两个阶段组成。
A.建造期与经营期
B.准备期与经营期
C.准备期和建造期
D.建造期和经营准备期
B.准备期与经营期
C.准备期和建造期
D.建造期和经营准备期
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。
房地产估价师考试试题及答案7辑 第3辑
假设开发法估价中运用动态分析法时，其折现率可以理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（ ）
答案：对
解析：
动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
用来求年值的系数有（ ）。
A、一次支付终值系数
B、等比序列现值系数
C、等比序列年费用系数
D、等额序列支付资金回收系数
E、等额序列支付储存基金系数
B、等比序列现值系数
C、等比序列年费用系数
D、等额序列支付资金回收系数
E、等额序列支付储存基金系数
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。
关于下列数据的表述中，正确的是（ ）。
A．上述数据的众数为100
B．上述数据的众数为101
C．上述数据的算术平均数为101
D．上述数据的中位数为101
正确答案：B
按使用功能不同，地下室可以分为（ ）。
A.普通地下室
B.砌体结构地下室
C.钢筋混凝土结构地下室
D.砖墙结构地下室
E.人防地下室
B.砌体结构地下室
C.钢筋混凝土结构地下室
D.砖墙结构地下室
E.人防地下室
答案：A,E
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。按使用功能不同，地下室可以分为普通地下室和人防地下室。
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
成本法估价的操作步骤有( )。
A．市场调查
B．搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料
C．测算重新购建价格
D．测算折旧
E．求取积算价格
正确答案：BCDE
[答案] BCDE
运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
[答案] BCDE
运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于2005年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料
答案：
解析：
本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划；（3）该地区居住物业的市场状况与发展趋势资料；（4）该地区居住物业的建造成本费用；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的征收政策及安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
一般来说，市场调查时不能过分依赖一种方法，强调方法要适应问题，而不是问题适应方法，只有通过多种来源收集信息并进行分析才能具有较大的可信度，这体现了有效的市场调查必须具备（ ）特点。
A、方法科学
B、调查方法多样
C、调查具有创造性
D、模型和数据相互依赖
B、调查方法多样
C、调查具有创造性
D、模型和数据相互依赖
答案：B
解析：
考点:对市场调查的分析与评估。有效的市场调查要求调查方法多样，一般来说，市场调查时不能过分依赖一种方法，强调方法要适应问题，而不是问题适应方法，只有通过多种来源收集信息并进行分析才能具有较大的可信度。
房地产估价师考试试题及答案7辑 第4辑
近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。
修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，其中的费用不包括（ ）。
修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，其中的费用不包括（ ）。
A.拆除工程费用
B.修缮工程费用
C.恢复工程费用
D.房屋市场价值的减损额
B.修缮工程费用
C.恢复工程费用
D.房屋市场价值的减损额
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。
住房公积金属于（ ）所有。
A.缴存住房公积金的单位
B.缴存住房公积金的职工
C.缴存住房公积金的单位及个人
D.住房公积金管理中心
B.缴存住房公积金的职工
C.缴存住房公积金的单位及个人
D.住房公积金管理中心
答案：B
解析：
本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。
下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（ ）。
A.已设立了抵押权的房地产
B.单独所有的房地产
C.共同所有的房地产
D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产
E.存在拖欠建设工程款的房地产
B.单独所有的房地产
C.共同所有的房地产
D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产
E.存在拖欠建设工程款的房地产
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。选项A，抵押权为他项权利；选项C，共同所有房地产处置时要受到共有产权人的严重干预；选项E，拖欠工程款，存在债权债务纷争。均为不干净的产权。P71～73。
在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 （ ）
正确答案：×
在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断.
在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断.
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
投资利润率的计算基数包括（ ）。
A、土地成本
B、建设成本
C、投资利息
D、销售费用
E、管理费用
B、建设成本
C、投资利息
D、销售费用
E、管理费用
答案：A,B,D,E
解析：
考点:开发利润。投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用。
某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。
正确答案：
(1) 设该在建工程的正常购买总价为V
(2) 计算该在建工程续建完成后的总价值：
①总建筑面积=2000×5.1=10200(m2)
(4) 购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V
(5) 该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V
V=2188.68(万元)
(6) 该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146(元/m2)
(1) 设该在建工程的正常购买总价为V
(2) 计算该在建工程续建完成后的总价值：
①总建筑面积=2000×5.1=10200(m2)
(4) 购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V
(5) 该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V
V=2188.68(万元)
(6) 该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146(元/m2)
某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年，出让合同约定的使用年限为40 年，甲使用10 年后转让乙，乙取得该建设用地的使用年限为（ ）年。
A．10
B．30
C．40
D．50
B．30
C．40
D．50
答案：B
解析：
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。
运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。
A.待开发房地产价值
B.后续的建设成本
C.后续的管理费用
D.待开发房地产取得税费
B.后续的建设成本
C.后续的管理费用
D.待开发房地产取得税费
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。P351。
房地产估价师考试试题及答案7辑 第5辑
证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
答案：对
解析：
证券公司。证券公司是专门从事有价证券(股票和各种债券)经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
(2017真题) 在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。
A.蓝色
B.黄色
C.红色
D.紫色
B.黄色
C.红色
D.紫色
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
土地价值不包含地上( )的价值。
A、 装修工程
B、 物业
C、 建筑物
D、 物产
B、 物业
C、 建筑物
D、 物产
答案：C
解析：
如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。
收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。
A.固定资产折旧费
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.借款还本付息
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.借款还本付息
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益性物业管理服务费用。运营管理费中不包括借款还本付息。P371～375。
符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入 ( )。
A.损益表
B.资产负债表
C.现金流量表
D.利润表
B.资产负债表
C.现金流量表
D.利润表
答案：B
解析：
符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合负债定义，但不符合负债确认条件的项目，不应当列入资产负债表。
房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。 ( )
答案：对
解析：
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。
A．5
B．7
C．10
D．15
正确答案：A
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该项目以下各类合同属于从合同的为（ ）。
该项目以下各类合同属于从合同的为（ ）。
A.借款合同
B.施工合同
C.保证合同
D.抵押合同
B.施工合同
C.保证合同
D.抵押合同
答案：C
解析：
本题考查的是合同法概述。根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。
应该在估价技术报告中说明的内容包括（ ）。
A、估价委托人
B、估价对象的最高最佳利用分析
C、估价方法适用性分析
D、估价依据
E、估价测算过程
B、估价对象的最高最佳利用分析
C、估价方法适用性分析
D、估价依据
E、估价测算过程
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是估价报告的组成。选项AD属于估价结果报告中的内容。
房地产估价师考试试题及答案7辑 第6辑
在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
收益法估价中采用V=A{1－[（1+g）／（1+y）]n}／（Y－g）的公式时，按照估价对象类似房地产客观租金逐年递增的比率确定g值。（ ）
答案：对
解析：
收益期为有限年的公式为：
式中，g为净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第1年为A，未来第2年为A（1+g），未来第3年为A（1+g）2，依此类推，未来第n年为A（1+g）n-1，此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；②报酬率为Y，且g≠Y[当g=Y时，V=A×n/（1+Y）]；③收益期为有限年n。
式中，g为净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第1年为A，未来第2年为A（1+g），未来第3年为A（1+g）2，依此类推，未来第n年为A（1+g）n-1，此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；②报酬率为Y，且g≠Y[当g=Y时，V=A×n/（1+Y）]；③收益期为有限年n。
某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）万元。
如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）万元。
A、3752.92
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
答案：A
解析：
本题考查的是商业房地产估价的常用方法。V＝300÷7.5％×[1－1÷（1＋7.5％）38.5]＝3752.92（万元）。
环境噪声标准中，以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域是（ ）类声环境功能区。
A.1
B.2
C.3
D.4
B.2
C.3
D.4
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
正确答案：C
在会计法规体系中，最具有权威和法律效力的法律规范是（ ）。
A.中华人民共和国会计法
B.总会计师条例
C.企业会计报告条例
D.企业会计准则
B.总会计师条例
C.企业会计报告条例
D.企业会计准则
答案：A
解析：
本题考查的是我国会计法规体系。在我国，《中华人民共和国会计法》是会计法规体系中最具有权威和法律效力的法律规范。
王某申请个人住房抵押贷款，贷款银行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）／月均收入，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）／月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。王某的房产支出与收入比=（2000+300）÷6000=38％。
下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（ ）。
A.标准价调整法是一种批量估价方法
B.标准房地产必须是实际存在的
C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域
D.估价范围仅指估价的区域范围
E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估
B.标准房地产必须是实际存在的
C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域
D.估价范围仅指估价的区域范围
E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是标准价调整法。选项B错误，标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产；选项D错误，估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。
房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
房地产估价师考试试题及答案7辑 第7辑
在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。
A．搜集交易比例
B．选取可比实例
C．对可比实例成交价格做适当处理
D．价格调整
E．求取比准价格
正确答案：ABCE
D项为C项中的一部分。
D项为C项中的一部分。
可比实例的成交价格就是正常成交价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
招标人采用邀请招标方式时，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A．3
B．2
C．5
D．8
正确答案：A
[答案] A 招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
[答案] A 招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途 径和形式。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
对人体危害最大的颗粒污染物是( )。
A.尘粒
B.落尘
C.飘尘
D.烟尘
B.落尘
C.飘尘
D.烟尘
答案：C
解析：
对人体危害最大的是飘尘，它可被人吸入。很多重金属颗粒物，如镉、锌、镍、钛、锰、砷、汞、铅等污染大气后，能引起人体慢性中毒。其中以铅的危害多而重。
调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（ ）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
E、建筑物剩余技术
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
E、建筑物剩余技术
答案：A,B
解析：
考点:调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（ ）。
A、经济因素
B、金融因素
C、社会因素
D、政治因素
B、金融因素
C、社会因素
D、政治因素
答案：A
解析：
考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。
在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。
是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
A．网络图法
B．坐标系数
C．横道图法
D．表格法
正确答案：C
[答案] C 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程。采用这种图表是比较合适的。
[答案] C 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程。采用这种图表是比较合适的。
上一篇：21年房地产估价师考试答案8辑
下一篇：21年房地产估价师试题6卷
热门文章
