房地产估价师考试真题及详解5卷 第1卷
电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。
答案：错
解析：
电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。
(2014真题) “实际投资额占全部开发投资总额的60%”按统计指标分类为（）。
A.比较相对指标
B.强度相对指标
C.结构相对指标
D.比例相对指标
答案：C
解析：
本题考查的是相对指标。结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。
对同一宗房地产而言，关于其土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是（ ）。
A、同一宗房地产的价格只能归属于这三种对象之中
B、房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价相同
C、在房地产价格分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值
D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价
答案：B
解析：
考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（ ）万元。
A．4000
B．4004
C．4021
D．4037
答案：D
解析：
该类工业用地30年期使用权楼面地价为：
该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：
。故，补地价（总价）=11567.89×5000－1746.6×2×5000=4037（万元）。
张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（ ）。
A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整
B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整
C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价
D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A 功能落后B 功能缺乏C 环境污染D 交通E 正常使用的磨损
通过债券筹集的资金由债权人自主支配。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题及详解5卷 第2卷
关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。
A、横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B、房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点
C、发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D、各期运营费用的垂直箭线全部向下
E、转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
答案：A,C,D
解析：
考点:房地产投资活动中的现金流量。选项B错误，初始投资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。选项E错误，期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。
在资产负债表的编制中，( )是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A、 短期投资项目
B、 累计折旧项目
C、 未分配利润项目
D、 存货项目
答案：D
解析：
资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。
房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，只应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明、应当具有相应的产权证明件。
关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。
A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于、流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票和公司债券都体现资本信用关系
答案：B,E
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误；股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确走，不受公司经营状况的影响。参见教材P276。
商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是看懂账簿。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。参见教材P377。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
A．1125
B．1800
C．2250
D．3375
答案：A
解析：
原楼面地价=土地单价/原容积率=4500/3=1500（元/m2），提高容积率后的新楼面地价=1500×［1－（5－3）/0.1×1%］=1200（元/m2），此时的土地单价=新容积率×新楼面地价=6000（元/m2），则应补交地价款=（6000－4500）×7500=1125（万元）。
房地产估价师考试真题及详解5卷 第3卷
在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（ ）。
A.建筑密度
B.车泊位
C.容积率
D.绿地率
E.建筑红线后退距离
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项A，建筑密度，即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；选项C，容积率可根据需要制定上限和下限。
(2016真题) 根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（）。
A.公共使用的电梯井
B.值班警卫用房
C.独立使用的地下室
D.变电室
答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。
对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
答案：A
解析：
经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：①估价对象位置、四至；②估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；③估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；④估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等；⑤估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；⑥估价对象周边公共配套设施；⑦估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；⑧估价对象内部设施及物业管理状况；⑨估价对象内部装修状况；⑩估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
平屋顶的坡度一般在（ ）以下。
A.1%
B.2%
C.3%
D.4%
答案：C
解析：
本题考查的是屋顶。平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度在2%左右。
市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（ ）
答案：错
解析：
考点:市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。
A、2013年6月1日至2016年2月1日
B、2013年6月1日至2016年8月1日
C、2014年8月1日至2016年2月1日
D、2014年8月1日至2016年8月1日
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。
房地产估价师考试真题及详解5卷 第4卷
下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（ ）。
A、标准价调整法是一种批量估价方法
B、标准房地产必须是实际存在的
C、房地产分组包括分用途、分类型、分区域
D、估价范围仅指估价的区域范围
E、主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。运用路线价法估价一般分为6个步骤：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。参见教材P365。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
以下说法中错误的是( )。
A、 经济寿命是由市场决定的
B、 实际年龄是估计有效年龄的基础
C、 有效年龄一定大于实际年龄
D、 经济寿命短于自然寿命
搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。 ( )
答案：错
解析：
搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤，但搜集交易实例无需等到需要采用市场法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。
房地产投资之利包括( )。
A、 较高的收益水平
B、 抵消通货膨胀影响
C、 较少的投资
D、 可获金融机构支持
E 能够得到税收方面的好处
开发项目竣工验收的工作程序一般分为（ ）。
A．单项工程竣工验收
B．综合验收
C．单位工程验收
D．单项验收
正确答案：AB
开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。
2005年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2005年8月双方办理了房屋产权调换手续。
在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。
A、 64000元
B、 49600元
C、 12800元
D、 14400元
在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题及详解5卷 第5卷
1992年，上海市实行的“五位一体”房改实施方案，不包括（ ）。
A．推行住房公积金
B．建立住房信贷体系
C．提租发补贴
D．配房买债券
正确答案：B
1992年5月1日，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施，上海市实行了"五位一体"的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。
通过房地产开发项目的基本报表可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。（ ）
答案：对
解析：
【考点】基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。
对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过1年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。
A．是一种专业意见
B．估计价格或价值
C．实行有偿服务
D．承担法律责任
E．估价作业日期长
将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（ ）。
A.比较财务报表
B.比较百分比财务报表
C.比较财务比率
D.图解法
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。
根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）
此题为判断题(对，错)。
反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( )
此题为判断题(对，错)。
