2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第1卷
某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/㎡，现房出租的年末净收益为500元/㎡。若按折现率10%和风险补偿值100元/㎡计，计算该期房目前的价格应为（ ）。
A．4400元/㎡
B．4409元/㎡
C．4445元/㎡
D．4455元/㎡
作为公共使用的电梯井，是应分摊的共有建筑面积，值班警卫用房，是不应分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是共有建筑面积的分摊。（1）不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积；应分摊的共有建筑面积包括：作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
某市2012 年房屋施工面积为2000 万平方米，竣工面积为700 万平方米；2013 年房屋新开工面积为800 万平方米，竣工面积为900 万平方米。若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（ ）万平方米。
A．1200
B．1900
C．2100
D．2800
答案：C
解析：
房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。由题意，该市2013 年房屋施工面积（BUCt）＝报告期新开工的面积＋上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积＋上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积＝800＋（2000－700）＝2100（万平方米）。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
正确答案：ADE
当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第2卷
某因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验判断某种因素对房地产价格的影响程度。参见教材P121。
房地产泡沫的成因主要有（ ）。
A、土地的稀缺性
B、投机需求膨胀
C、开发商之间的博弈
D、开发资金的易得性
E、金融机构过度放贷
答案：A,B,E
解析：
考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。
按城市人口划分城市类型，城区常住人口100～500万的城市为（ ）。
A、小城市
B、中等城市
C、大城市
D、特大城市
答案：C
解析：
本题考查的是城市性质与城市规模。城区常住人口100～500万的城市为大城市。参见教材P12。
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是( )。
A、 有不少于1000万元人民币的注册资本
B、 有一定数量的周转住房
C、 是非银行性金融机构
D、 可要求借款人提供抵押反担保
“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。( )
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第3卷
城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是（ ）之日。
A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B．房屋拆迁许可证颁发
C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D．房屋拆迁实施
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（ ）万元。
A、100
B、77
C、63
D、42
答案：A
解析：
本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式V＝A／（Y－g）求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100（万元）。
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
正确答案：C
[答案] C
在回顾性房地产估价中，最常见的关系是估价对象状况和房地产市场状况均为过去的状况。
在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。
A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
答案：A
解析：
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。
制定物业管理计划的基础是（ ）。
A、业主的目标
B、租户的目标
C、政府的目标
D、物业管理机构的目标
答案：A
解析：
考点:制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第4卷
为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
（ ）是指外汇买卖活动的总称。
A．外汇市场
B．外汇总市场
C．汇兑买卖
D．汇兑市场
业主应履行的义务有（ ）。
A．遵守业主公约、业主大会议事规则
B．遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度
C．按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况
D．按时交纳物业服务费用
E．法律法规规定的其他义务
房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分，如建筑物的结构、外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分，如房屋的所有权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第5卷
建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设监理制度。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。
资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 ( )
此题为判断题(对，错)。
由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（ ）。
A.使项目的规模.布局发生变化
B.承担更多的贷款利息
C.增加房地产开发项目的融资成本
D.承担总费用上涨的风险
E.租售期延长
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。
以下属于房地产商品房现售条件的是（ ）。
A．应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
B．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
C．持有建设工程规划许可证和施工许可证并已通过竣工验收
D．已经取得主管部门准予入市的批文
E．物业管理方案已经落实
下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。
A．部分房屋拆除
B．法人名称改变
C．划拨房屋
D．继承房屋
E．分割房屋
2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第6卷
国家重点扶持的能源、交通等项目用地，必须由省级以上人民政府依法批准划拨。
答案：错
解析：
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。
对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
答案：A
解析：
经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：①估价对象位置、四至；②估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；③估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；④估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等；⑤估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；⑥估价对象周边公共配套设施；⑦估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；⑧估价对象内部设施及物业管理状况；⑨估价对象内部装修状况；⑩估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
A、 55.0
B、 38.5
C、 105.0
D、 23.6
答案：B
解析：
总额=700×5%×(1+7%+3%)万元=38.5万元。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。
某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5％。（ ）
答案：对
解析：
有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGJM）来求取估价对象价值的方法。由题意，该房地产的第一年净收益NOI＝有效毛收入－运营费用＝10－2.5＝7.5（万元）；该房地产价值V＝有效毛收入×有效毛收入乘数＝10×10＝100（万元）；该房地产的资本化率R＝
代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果（ ）。
A．直接归于该他人
B．直接归于该行为人
C．由该他人和该行为人按约定分担
D．由行为人代该他人承担
2021房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第7卷
下列房地产中，通常适用比较法估价的有（ ）。
A、高档公寓
B、标准厂房
C、房地产开发用地
D、行政办公楼
E、在建工程
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。参见教材P176。
假设2800元/m2是2002年5月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量大于供给增加量，则到2003年5月，达到新的均衡时均衡价格可能是（ ）。
A．3000元/m2
B．2600元/m2
C．2800元/m2
D．有多种可能
征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。
在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。
A、 1067元/m2
B、 1070元/m2
C、 1084元/m2
D、 1141元/m2
答案：C
解析：
[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.368
B.552
C.561
D.920
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（万元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V= 48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（万元）。
