房地产估价师模拟试题5章 第1章
以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。 ( )
答案：错
解析：
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。
本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：
(一）估价的假设条件
1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9.注册房地产估价师在进行实地査勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。
(二)估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据XX市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审査部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
答案：
解析：
错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据
错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。
改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。
错误：自本报告估价时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。
改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。
房地产开发投资中，房地产用于出租或自营时，计算期为（ ）之和。
A.开发期
B.销售期
C.经营期
D.经营准备期
E.预售期
答案：A,C
解析：
本题考查的是财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。
廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。
A．维修费
B．折旧费
C．税金
D．投资利息
E．管理费
房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，（ ）又是中央政府财政收入的一个重要来源。
A．农业经济税收
B．工业生产带来的利润
C．商业经济经营带来的巨大财富
D．与房地产有关的收入
国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。
A、政府直接建房
B、对住房投资人减税
C、对住房承租人减税
D、对住房承租人补贴
E、鼓励赢利机构建房
答案：A,B,D
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。
通常是构成居住区的基本单位是（ ）。
A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
答案：B
解析：
居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模（1000～3000人、300～1000 户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。
房地产估价师模拟试题5章 第2章
工程投资控制是指投资越省越好。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果某项目FNPV大于零，说明该项目的获利能力（ ）。
A、达到了基准收益率的要求
B、超过了基准收益率的要求
C、未达到财务内部收益率的要求
D、达到了财务内部收益率的要求
答案：B
解析：
考点:财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率的要求。
建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。 ( )
对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括（ ）。
A.稳定上市公司的股票价格
B.完善公司治理结构
C.减少筹资数量
D.低成本融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。
我国廉租住房的房源包括（ ）。
A.新建
B.购置
C.改建
D.租赁
E.房地产企业建设
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保障性住房。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集。
某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8．0
B．5．6
C．5．0
D．0．7
我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入（ ）。
A.货币资金的期末余额
B.经营活动产生的现金流量
C.投资活动产生的现金流量
D.筹资活动产生的现金流量
某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（ ）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．无法确定
答案：A
解析：
可比实例的价格公式为：
若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，则正常成交价格会上升。
房地产估价师模拟试题5章 第3章
开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
正确答案：B
建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。
在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（ ）。
A、蓝色
B、黄色
C、红色
D、紫色
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（ ）。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。参见教材P166～170。
业主转让建筑内专有部分，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利可以分别转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有（ ）。
A 该房地产的实际价格等于名义价格
B 价格名义价格为50万元
C 该房地产的实际价格高于50万元
D 该房地产的实际价格为50万元
E 该房地产不存在名义价格
“时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。 （ ）
正确答案：×
可行性研究关键是质量，不能只追求速度而不注重质量。
下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（ ）。
A.开发强度系数
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
房地产供给限制特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。( )
正确答案：×
[答案] ×
房地产的独一无二特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。
为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（ ）元/m2。
A.7737.83
B.8145.08
C.8423.75
D.8573.77
答案：A
解析：
本题考查的是市场状况调整的价格变动率法。[（8000×95）/100]×（1＋0.3%）6＝7737.83（元/m2）。P195。
房地产估价师模拟试题5章 第4章
相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A．异质性
B．排他性
C．替代性
D．互补性
答案：C
解析：
根据替代原则，在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。
A、速动比率
B、投资利润率
C、内部收益率
D、成本利润率
E、净现值
答案：C,E
解析：
考点:经济评价指标体系。动态盈利能力指标只有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。
纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。
答案：错
解析：
纳税人——是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人≠负税人
纳税人——是直接向国家交纳税款的单位和个人；
负税人——是实际负担税款的单位和个人。
规划设计条件附图包括的内容有（ ）。
A．建筑密度
B．地块区位和现状
C．道路红线坐标
D．建筑高度
E．容积率
正确答案：BC
BC附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。
房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得超过一年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
答案：C
解析：
房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是( )。
A、 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B、 房地产估价是房地产估价师在给房地产定价
C、 房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证
D、 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E 房地产估价既是科学又是艺术
债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。
比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（ ）
A.租赁权限制情况
B.交易税费负担转嫁情况
C.已抵押担保债权情况
D.地役权设立情况
E.利用方式限制情况
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立比较基础中的“统一税费负担”。
(三)
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
9.关于该估价项目估价技术思路的说法， 正确的是()。
A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值
B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值
C.应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值
D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值
答案：D
解析：
抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。
房地产估价师模拟试题5章 第5章
光污染包括( )。
A.灯光污染
B.玻璃幕墙反光污染
C.眩光污染
D.宇宙线辐射污染
E.视觉污染
答案：A,B,C,E
解析：
光污染可分为可见光污染和不可见光污染。不可见光污染又可分为红外光污染和紫外光污染。
可见光污染有下列几种：
①灯光污染。如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。
②眩光污染。如电焊时产生的强烈眩光；夜间迎面驶来的汽车的灯光；车站、机场等过多闪动的信号灯。
③视觉污染。这是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴等。
④其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。
从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ ）等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
(2017真题) 大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出售转让，具有较高的收益性和流动性特点。
房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（ ）。
A.做出是否投资的决定
B.对项目投资进行详细测算
C.是否有进行详细可行性研究的必要
D.有哪些关键问题需要进行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计方案
答案：A,C,D
解析：
【考点】可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。现约定一年后一次付清，年折现率为5%，则实际单价为( )。
A、 3000元/m2
B、 2850元/m2
C、 2928元/m2
D、 2857元/m2
答案：D
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是一次付清的价格。实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。本题的计算过程为?
解决此题的关键在于理解实际价格和名义价格的含义。
个人住房公积金贷款利率调整实行（ ）。
A．一日一定
B．一月一定
C．一年一定
D．年内分段
答案：C
解析：
个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年 1 月 1 日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在 1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元，最高为（ ）万元。
A、30，60
B、30，80
C、60，100
D、80，100
答案：C
解析：
考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。
某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26
D.2008年9月27日
答案：C
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。
