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2021房地产估价师每日一练9篇

发布时间：2021-08-07
2021房地产估价师每日一练9篇

2021房地产估价师每日一练9篇 第1篇

两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。

房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（　）。

A、句子简洁，概括性强
B、搭配得当
C、逻辑严密
D、用词简练、标准

答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。估价报告对语句的要求包括：（1）句子简洁，概括性强；（2）搭配得当；（3）逻辑严密。选项D属于估价报告对词义的要求。

下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（　　）。

A．普通商品住宅
B．城市基础设施用地
C．公立学校办公楼
D．大型商场
E．经济适用住房

答案：B,C,E
解析：
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。②1998 年 7 月 3 日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。

下列保险中，属商业保险的有（ ）。

A．保证保险

B．外汇变动保险

C．信用保险

D．健康保险

E．劳动工伤保险

正确答案：ACD

在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。

A、时间类参数
B、融资相关参数
C、评价标准类参数
D、收益相关参数

答案：D
解析：
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。

现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（　）。

A、某一基准时刻
B、日历年度的年初
C、资金运动的时间始点
D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。

房地产开发项目的基本报表包括（　）。

A.现金流量表
B.财务计划现金流量表
C.利润表
D.资产负债表
E.投资计划与资金筹措表

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表；财务计划现金流量表；利润表；资产负债表。参见教材P267。

2021房地产估价师每日一练9篇 第2篇

在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。

A.物业出租经营成本
B.同类型物业市场供求关系
C.物业出租税费水平
D.业主希望的投资回报率

答案：B
解析：
【考点】制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为（　）。

A.共有产权
B.单独产权
C.独立产权
D.双方产权

答案：A
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。

在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。在中国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上地方政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。这里是“应当”不是“必须”，因为还有一种情况，按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。

A．取得土地使用权证

B．投入资金达到工程建设总投资的20%

C．取得建设工程规划许可证

D．取得商品房预售许可证

正确答案：ACD

表决权属于股东权益中的共益权。（　）

答案：对
解析：
本题考查的股票的基本分类。共益权包括出席股东大会的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权。

同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。

答案：错
解析：
同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位。

甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 （ ）

正确答案：×

2021房地产估价师每日一练9篇 第3篇

我国现行法律制度体系包括（　）。

A.法律
B.行政法规
C.地方性法规
D.部门规章
E.技术规范

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。中国现行法律制度体系包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规和部门规章。

下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有( )。

A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本
B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形
D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵
E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

答案：A,C,D
解析：
经济学中的利润是指经济利润(π)，它是总收益与总成本(经济成本)的差额。用公式表示为：
π= TR - TC (6-46)
当π为正值时，表示厂商不仅获得正常利润，而且还获得超额利润；
当π为负值时，表示厂商出现亏损，投入的生产要素不能全部获得补偿；
当π为零时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。
由于总收益和总成本都是产量Q的函数，故利润也是Q的函数，所以π对Q的一阶导数为零，是厂商实现利润最大化的必要条件。此时有：
MR = MC (6-47)
即边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。

李某所拥有的一处四合院正好处于新修公路的规划范围之内，已经得到了政府限期拆迁的通知。由于公司的资金周转困难，李某欲将其四合院向银行申请贷款抵押，但遭到了银行的拒绝，请问其原因是什么？有关法规中规定的不得设定抵押的房地产具体有哪些？

答案：
解析：
(1)因为李某的四合院已经被政府列在了拆迁的范围之内，所以按规定，已公告列入拆迁范围的房地产是不得设定抵押的。
(2)不得设定抵押的房地产包括：
①土地所有权；
②权属有争议的房地产;所有权、使用权不明或者有争议的房地产；
③用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
⑤已依法公告列入拆迁范围的房地产；
⑥被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
⑦耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(法律规定可抵押的除外
⑧以法定程序确认为违法、违章的建筑物；
⑨依法不得抵押的其他房地产；
⑩划拨土地使用权不得单独抵押；
?乡（镇）、村企业的（集体)土地使用权不得单独抵押。

当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（　）

答案：对
解析：
考点:成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。

下列行为中，应当缴纳契税的有（ ）。

A.房屋赠与
B.房屋继承
C.以土地、房屋权属抵债
D.以土地、房屋权属投资、入股
E.房地产抵押

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是契税的纳税人。选项ABCD均造成权属转移，但根据《继承法》，法定继承人继承房产的，不缴纳契税；若为非法定继承人，视为赠与，缴纳契税。

风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P216。

．假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少

正确答案：B
根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，x的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故Y的边际效用增加。

2021房地产估价师每日一练9篇 第4篇

某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。

A.21％
B.27％
C.79％
D.85％

答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R＝0时，该建筑物的成新率q＝n／（t＋n）＝30／（8＋30）＝78.9％。

下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记

D．一个城市原则上只设一个担保公司

正确答案：B

甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（）

答案：对
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块楼面地价＝3000/1.6＝1875元/m2，乙地块楼面地价＝3500/1.8＝1944.44元/m2。当其他条件相同时，购买甲地块比购买乙地块更经济。

国家一级的城市房屋拆迁管理部门是（ ）。

A．国务院

B．国务院建设行政主管部门

C．城市规划主管部门

D．土地管理局

正确答案：B
答案：B。国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。

已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为（）。

A、预告登记
B、更正登记
C、异议登记
D、房屋抵押权登记

答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分有（　）。

A、总平面图
B、管道横剖面图
C、管道纵剖面图
D、节点详图
E、系统轴测图

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分表示一个区域的采暖管网，其施工图的组成主要包括总平面图、管道横剖面图、管道纵剖面图和节点详图。

为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入（　）元。

A、8000
B、8269
C、7432
D、7000

答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。年实际利率=（1+1%）12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[（1+i）n-1]×（1+i）}=6×12.68%/{[（1+12.68%）5-1]×（1+i）}=8269元。参见教材P158。

2021房地产估价师每日一练9篇 第5篇

职业道德调节要求，房地产估价人员在估价活动中应以（　　）去支配自己的行为。

A．法律法规
B．掌握的知识
C．技术规范
D．内心的良知

答案：D
解析：
法律和道德是两个不同的范畴，在社会活动中，具体的行为往往需要法律和道德共同调节。法律调节是国家或政府通过强制力来规范具体的行为，而道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。

关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（　）。

A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本
D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

答案：A
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法实质上是一种比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材P306。

2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。

甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种有（　）个。

A、2
B、3
C、4
D、5

答案：C
解析：
本题考查的是保险的种类。我国目前的社会保险包括：统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险4种。还有一个生育保险，教材没有提到。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主委员会所有。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金制度。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。

A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大

C．甲乙两个物业投资风险相同

D．无法判断

正确答案：B

经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。

2021房地产估价师每日一练9篇 第6篇

在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。

A.基本不变
B.开始下滑
C.缓慢上升
D.快速上升

答案：B
解析：
【考点】房地产市场的周期循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。

某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。

评估时应考虑的补偿费用不包括（　）。

A、拆除工程费
B、修缮工程费
C、恢复工程费
D、修复期间的损失营业额

答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。

电磁辐射中，对人体危害程度最强的是( )。

A.微波
B.短波
C.中波
D.长波

答案：A
解析：
电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。

下列房地产中，不得拍卖的是 ( )。

A.共有房地产
B.集体土地上的厂房
C.尚在诉讼中权属有争议的房地产
D.划拨用地上的住宅

答案：C
解析：
房地产拍卖标的应具备的条件——必考点
(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书)；
2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
4)权利人对房地产的处分权受到限制的；
5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
7)国家依法收回土地使用权的；
8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

(2013真题) 地籍图是表示土地产权、地界、高程和分区的平面图。（）

答案：错
解析：
本题考查的是地籍图。基本概念题。地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。

(2016年真题) 关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。

A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B.招标项目必须编制标底
C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E.招标控制价必须保密

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据《建设工程工程量清单计价规范》规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。

从2001年1月起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税额暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4 9，6的税率征收。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师每日一练9篇 第7篇

甲公司在业务活动中签署的下列合同中，属于主合同的为（ ）。

A．估价委托合同

B．抵押合同

C．借款合同

D．保险合同

正确答案：ACD

下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（　）。

A.目标定价法
B.挑战定价法
C.领导定价法
D.认知价值定价法
E.随行就市定价法

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。

临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.利润为零时
B.利润最大时
C.允许的最低经济效益指标
D.允许的最高经济效益指标

答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（　　）的70％。

A．评估价值
B．实际价值
C．投资价值
D．出让金收入

答案：A
解析：
为预防土地储备贷款带来的风险，商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2 年。

建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列关于注册房地产估价师执业监管，表述正确的是（ ）。

A.房地产估价师可以个人名义承揽房地产估价业务
B.注册房地产估价师与当事人有利害关系的，宜予回避
C.接受继续教育是注册房地产估价师的义务，学时为90学时
D.注册房地产估价师的信用档案包括良好行为、不良行为等

答案：D
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务；注册房地产估价师与方当事人有利害关系的，应当主动回避；注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时。P196～197。

下列税收中，按年计算、分期缴纳的是( )。

A.契税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.个人所得税

答案：C
解析：
城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。

2021房地产估价师每日一练9篇 第8篇

某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（　）。

A.一般假定
B.不相一致假定
C.依据不足假定
D.未定事项假设

答案：C
解析：
本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有 ( )。

A.用地性质
B.容积率
C.人口容量
D.用地面积
E.建筑形式

答案：A,B,D
解析：
规定性指标一般包括以下各项：
(1)用地性质。指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。
(2)用地面积。规划地块划定的面积。
(3)建筑密度。即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。
(4)建筑控制高度。即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
(5)建筑红线后退距离。即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。
(6)容积率。即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，
(7)绿地率。规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率

下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（　　）。

A．项目总投资估算表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．财务计划现金流量表

答案：D
解析：
房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，基本报表包括：①现金流量表；②财务计划现金流量表；③利润表；④资产负债表。ABC 三项属于辅助报表。

判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　　）阶段的工作。

A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策

答案：B
解析：
风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段

房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。

A、 政府债券
B、 抵押贷款支持债券
C、 抵押贷款传递证券
D、 抵押贷款担保债务

答案：A
解析：
因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。

房产图的测绘是按照“ 先碎部后控制” 的原则进行。 （ ）

答案：错
解析：
本题考查的是房产图。房产图的测绘与地形图的测绘类似，也是按“先控制后碎部”的原则进行。

某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。
A.261.67 B.436
C.527.8 D.654.12

答案：B
解析：

2021房地产估价师每日一练9篇 第9篇

甲房地产开发公司将商品房预售给张某，预测面积110 ㎡，单位建筑面积价格5000 元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房实测面积100 ㎡，如买受人不退房，则甲公司应当返还张某( )元。

A.50000
B.67000
C.83490
D.100000

答案：C
解析：
(1) 计算面积误差比。面积误差比＝ ( 实测面积－ 预测面积)/ 预测面积× 100 ％=(100-110)/110=-9.09%。
(2)返还张某房价款。实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
(3)返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490 元。

调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（　）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
E.建筑物剩余技术

答案：A,B
解析：
本题考查的是路线价法。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。

经过交易情况修正之后就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

动态序列的总变动一般可以分解为（　）四种动态趋势与波动的经典模式。

A.长期趋势
B.季节波动
C.年度波动
D.循环波动
E.不规则波动

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是动态序列的分解。动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势，即长期趋势、季节变动、循环波动和不规则波动。

商品房预售方案应包括的内容包括( )。

A.项目基本情况
B.预售房屋套数
C.销售人员姓名和身份证号
D.竣工交付日期
E.住房质量责任承担主体

答案：A,B,E
解析：
预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。

宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。 （ ）

正确答案：×
房地产能否销售的最主要因素是房地产本身的质量和功能，房地产广告和宣传起到促进作用。

在速度指标中，若定基发展速度为1.3，则定基增长速度是0.3。（）

答案：对
解析：
本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1等于定基发展速度，参见教材P350。

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