2021房地产估价师历年真题8节
2021房地产估价师历年真题8节 第1节
一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。
A．委托估价合同
B．实地查勘记录
C．估价人员的作息时间
D．向委托人出具的估价报告
E．估价项目来源和接洽情况
在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：①向委托人出具的估价报告(包括附件)；②与委托人签订的估价委托合同；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况记录；⑤估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；⑥估价报告审核记录；⑦估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。
B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%
C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价
D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见
下列设计拆迁估价有关说法中正确的是（ ）。
A．房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住誊雳麈造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装的补偿金额。
B．拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。
C．实地勘察记录由实地勘察的估价人员、被拆迁人两方签字认可就可
D．需要有两家或者面家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准
E．对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理方法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，司以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额；实地勘察记录由实地勘察的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比
2021房地产估价师历年真题8节 第2节
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（ ）。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。
B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益
B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
C.找出较为敏感的不确定性因素
D.确定用于敏感性分析的财务评价指标
B、确定不确定性因素可能的变动范围
C、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
D、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析
E、分析确定每个不确定性因素发生的概率
2021房地产估价师历年真题8节 第3节
1994年7月18日国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，房改的基本内容可以概括为“三改四建”，包括（ ）。
A．改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制
B．改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主和货币工资分配为主的方式
C．建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系
D．建立政策性和福利性并存的住房信贷
E．建立住房公积金制度；发展住房金融和住房补贴
在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。
A．市场案例
B．交易实例
C．交易预期值
D．市场预期值
[答案] B
可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。
在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲方想申请再次抵押的抵押贷款，则抵押面积为（ ）。
B.3000平方米
C.2000平方米
D.小于2000平方米
2021房地产估价师历年真题8节 第4节
对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是征收估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2014年9月，第二次估价的价值时点是2015年6月；
（3）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是征收价值。
2.根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
B、 乙土地
C、 丙土地
D、 甲、乙、丙三宗土地任选其一
楼面地价甲=946/5.2=182元/m2
楼面地价乙=860/5=172元/m2
楼面地价丙=800/4.5=178元/m2
甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。
A．市场
B．财务
C．政策
D．经营
B.工程建设计划
C.物业服务计划
D.建设场地布置
E.施工队伍选择
2021房地产估价师历年真题8节 第5节
除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行（ ）。
A．无偿无限期使用
B．无偿有限期使用
C．有偿无限期使用
D．有偿有限期使用
除国家核准的划拨土地外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，实行有偿有限期使用。
可保危险一般必须具备的条件中，一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有必然性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况
C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况
D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况
2021房地产估价师历年真题8节 第6节
某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.O，89.2，92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为（ ）元/m2。
A．2170.8
B．2093.3
C．2149.4
D．2302.2
该宗房地产2005年10月的价格计算如下：1800×98.1/76.7=2302.2(元/m2)
B.风险利润
C.垄断利润
D.正常利润
E.平均利润
请问：
1.这样的做法有哪些错误？
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。
(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。
2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定
C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租
D、在建工程有拖欠工程款
E、高层住宅可观赏临近公园的景观
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
2021房地产估价师历年真题8节 第7节
若重新评估的结果为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为（ ）。
A．14万元
B．20万元
C．17万元
D．不确定
B.建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方
C.建筑业是策划者.组织者和发包单位；房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务
D.房地产业是策划者.组织者和发包单位；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务
B．与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人
C．公证机关和无利害关系的第三人
D．人民法院
B、 按交易形式细分
C、 按目标市场细分
D、 按房地产用途细分
E 按地域细分
C.转移登记
D.注销登记
E.更正登记
2021房地产估价师历年真题8节 第8节
县级以上房地产主管部门收取的房屋登记费属于行政事业性收费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么?
2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?
[答案]别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交价，-般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。
别墅宜选作可比实例，因为B别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。
2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?
[答案]除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、 统一税费负担、 统一计价单位。
下列对合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。
A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B．其团体性没有法人疆
C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。
在房地产投资分析中。若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
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